中古物件で住宅ローンが組めない物件とは？担保評価とはなんなのか？中古住宅の違法建築について

家購入を検討する際に、資産価値は少なからず検討する項目です。

資産価値は、たくさんの考え方がありますが、一つの基準として、住宅ローン審査に通るかどうかは資産価値に大きく影響してきます。

住宅ローン審査に通らず、担保として見れない物件の場合は買主がお金を借りることができません。

今回奇跡的に審査が通って買えたとしても、次に売るときに、買主は同様にローン審査が通らず購入したい気持ちがあっても買ってもらうことができない、なかなか売れない、ということにもなりかねません。

今回は、これはやめたほうが良い。住宅ローン審査目線での、致命的な欠点となるものを集めてみました。

住宅ローンの担保評価とは？

住宅ローンの審査は、「人」の審査と「物件」の審査を実施します。

今回は、物件の審査ですが、物件の審査には、複数の項目で担保評価をします。

担保評価とは、例えば3,000万円の物件を借りたいと思ったときに、その物件が3,000万円の価値があるかを審査することです。

などが主な審査項目です。その中でも今回は、該当すると否決になりやすいものに絞って紹介します。

建築後、土地の一部を分筆し、売却し、建築時よりも土地面積が減っている物件

不動産業界では、「切り売り」という表現をしたりもします。

建築当初は1000㎡あった土地が、5年後200㎡外部に売却をし、800㎡だけが残った物件の不動産売買があった場合、建築当初の審査である建築確認から土地面積が減少してしまっているため、違法性のある建築であるととらえられてしまう可能性があります。

銀行は違法性のある土地や建物に住宅ローン融資ができないため、審査に出しても否決となってしまうのです。

都心部でちょくちょく見かけます。

住宅ローン審査が通りずらいため、相場より2割以上安く販売されている事も多いです。

接道していない

接道義務を満たしていない物件も、違法性のある建築物となってしまう可能性があるため、行政指導が入った際には見直さなければなりません。

住宅ローン審査が否決になってしまいます。

都心部だと、滅多にありませんが、ごく稀に存在します。私が知る限り目黒区に未接道のマンションが存在します。

借地権

借地権にはいくつか種類があり、地上権、旧法賃借権、定期借家権等、複数の種類があります。

旧法賃借権に関しては、満期となっても土地の契約が更新できるため、住宅ローン審査が通る事も有ります。

地上権については、どのような原因で設定されているかによって資産価値は大きく変動します。地上権については別ページで解説いたします。

定期借家権は、審査が通らない事もないですが、自己資金が2割必要であったり、借入期間が借地期限に合わせての期間になってしまったり等、買主に不利な条件での借入しかできないケースも多いです。

借地権についての説明記事：借地権は買ってはいけない？！ 売却相場 審査が通る借地権 旧法賃借権・普通借地権・定期借地権・地上権 – ミクロ不動産

土砂災害特別警戒区域

土砂災害警戒区域は、イエローゾーンとレッドゾーンがあります。

イエローゾーンは審査には通りますが、レッドゾーンが審査を受け付けていない銀行が多いです。

災害警戒区域で、住宅ローンも通らないとなりますと、次売るときには苦労します。

内見時のチェックポイント40選：中古マンション購入で内見のチェックポイントや注意点40選‼持ち物も解説。網羅的・徹底的に解説‼

世帯数が10世帯以下

住宅ローンが通らない銀行が多く、管理状態も良くないケースがほとんどの為、お勧めはしずらい。

10世帯以下だと、1住戸あたりの修繕積立金の徴収額が高くなりがちです。

管理費と修繕積立金を合わせて5万円を超えることも珍しくはありません。今は安くても、将来的に値上げする可能性もあり得ます。

自主管理

管理会社に管理を委託していないケースは住宅ローンが通らない銀行があります。

しかし、自主管理にもいろいろなやり方があるため、一概にNG物件ではありません。自主管理ですが、世帯数が多く管理状態がとても良い物件もたくさん存在します。

自主管理＆世帯数が30世帯以下の場合は気を付けるようにしましょう。

自主管理について解説：自主管理マンションはやばいと言われる理由。トラブルやデメリットを解説 – ミクロ不動産

緊急輸送道路沿で耐震診断をしておらず旧耐震築の物件

緊急輸送道路沿いで、旧耐震築の物件は耐震診断が義務化されています。

義務化されているにも関わらず実施されていない場合には審査が通る銀行は極端に少ないです。

国土交通省　緊急輸送道路について

鉄骨造

鉄骨造の物件は、古い物件に多いですが、住宅ローン審査が通らない事が多いです。

鉄骨造の場合、最近流行りのコンクリートむき出し天井等にすると、見栄えの悪い鉄骨がむき出しになってしまうため、綺麗なコンクリむき出し天井にならない可能性が高いです。

マンションの場合は鉄筋コンクリート造がほとんどの為、鉄筋コンクリート造の物件を検討する事をお勧めします。

マンションの構造についての解説：マンションの鉄骨造とは？鉄筋コンクリートとは？違いは？防音や断熱について – ミクロ不動産

市街化調整区域

市街化調整区域の場合、基本的には建て替えが不可のルールになっています。

しかし、中には市街化調整区域であっても建て替え可能な物件も存在します。建て替え不可の場合は、住宅ローン審査は通りません。

都心部だと滅多にありませんが、立川市や八王子市は一部市街化調整区域です。

イメージとして、畑や田んぼが多い地域は市街化調整区域の可能性があります。

東京都　市街化調整区域かどうかを確認できるWEBサイト

30㎡以下の物件

30㎡以下専有面積の場合は、ほとんどの銀行では住宅ローン取り扱いが不可です。

面積が小さい物件と言うのは、投資用に使われてしまう恐れがあるため、住宅ローン商品としては審査不可としています。

㎡数の見方として、壁芯面積で審査をする銀行と、登記簿面積で審査をする銀行で分かれますが、多くの場合は登記簿面積で審査をします。

登記簿面積は謄本で確認することができます。

謄本の見方：登記簿謄本(全部事項証明書)の見方と解説 取得方法 コンビニでも取得できるのか – ミクロ不動産

戸建て　建蔽率超過と容積率超過

マンションの場合は、見る銀行と見ない銀行がありますが、戸建ての場合は、建蔽率と容積率を建築基準法に定める数値を超過していると、銀行の担保評価は通りずらくなってしまいます。

これは、既存不適格でも通りずらくなってしまいます。

東京都　建蔽率と容積率を検索できるWEBサイト

戸建て　増築、減築

戸建てで、建築確認を受けていない、増築と減築をしている場合は、建築主事の許可を受けないで実施している工事となってしまいます。

この場合は、銀行の担保評価審査は極端に通りずらくなります。

国土交通省　建築基準法

接道道路が私道で使用承諾が取れていない

マンションだとまず考えずらいですが、接道している道路が私道の場合、使用承諾書の締結ができてない場合は、銀行のローンが通りずらくなる傾向にあります。

まとめ

全部が全部だめと言うわけではなく、あくまで審査に通りずらい物件であるので、注意が必要な物件です。

世帯数が少なくて、借地権だけど、駅1分で条件がピッタリなら、それは買ったほうが良い物件かもしれません。

違法建築物件だけどその分安くて条件が合うなら、買ったほうが良い物件かもしれません。

ただ、知っていて買うのと、知らないで買うのとでは大きな違いです。理解をした上で購入すれば大きな後悔は防げるでしょう。