住宅ローンで借入期間50年ローンはやばい。何歳まで借りることができるのか

「50年ローンで組むと月々の支払いが大幅に下がります」という提案を受けた方がいるかもしれません。

確かに、35年ローンと比べると月々の支払額は目に見えて下がります。数万円の差が出ることもあり、「それなら50年ローンの方が良いのでは」という気持ちになるのは自然なことです。

しかし、50年ローンには「月々の支払いが下がる」という見えやすいメリットの裏に、「総支払利息が大幅に増える」「定年時の残債が倍近くになる」「金利上昇の影響を受けやすい」という見えにくいデメリットがあります。

私がこれまで多くの住宅ローンの相談に携わってきた経験から言うと、50年ローンは「月々の支払いを何としても抑えたい」という局面で使う最終手段的な選択肢です。最初から積極的に選ぶものではありません。

この記事では、50年ローンのメリット・デメリット・向いている人・向いていない人を、シミュレーションデータとともに正直にお伝えします。

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50年ローンの商品の概要

まず50年ローンという商品の基本的な仕組みと、誰でも使えるわけではないという前提を理解しておきましょう。

「50年ローン」と聞くと特別な商品のように思えますが、実際は通常の住宅ローン商品の枠組みの中で、借入期間を50年に設定して使うものです(住宅ローンで借入期間40年ローンはやばいと言われる理由。メリットとデメリットとは)。

35年ローンと50年ローンの違い

【35年ローン】

※各商品によって違いはあります。詳細は、ご利用の商品をご確認ください。

• 完済年齢79歳11か月まで
• 借入可能年齢44歳11か月

借入期間50年ローンを不動産屋が勧める理由3つ

不動産会社の担当者が50年ローンを提案してくる場合、その理由を正確に理解しておくことが重要です。

担当者が悪意を持って提案しているわけではありませんが、50年ローンには「売る側にとって有利な側面」があることも事実です。メリットとデメリットを正確に理解した上で、自分にとって本当に必要かどうかを判断してください。

月の支払が減る

下記は、金利0.6％で、借入額と借入期間に応じた月の支払い額です。

3,000万円の借入でも毎月2.2万円の差は、年間で26.4万円になります。この差額を見ると「50年ローンの方が良い」という印象を持ちやすいですが、この差額がどこから来ているかを理解することが重要です。支払いが減っているのではなく、払う期間を15年延ばすことで1回あたりの支払いを下げているだけです。

総借入額を増やすことができる

50年ローンは、年間の返済額が減ることで銀行の審査上の返済比率が下がります。その結果、借りられる総額が増えます。

年収と借入期間に応じた最大借入額の目安は以下の通りです。

「35年では希望の物件を買えない予算だったが、50年ローンなら届く」という状況が生まれます。不動産会社からすると、これによって成約につながるため、50年ローンを提案する動機があります。

総借入額についての参考記事：家を買う年収はいくら必要？年収の何倍借りれる？8倍？現実的な年収 審査金利 返済比率について

団信保証が長く続く

35年ローンで完済した時点で団信の保証は終了しますが、50年ローンの場合は50年間にわたって保証が続きます。

ただし、50年ローンを利用できるのは30歳未満の方のみのため、50年後は80歳近くになります。長期間の保証という観点は参考程度に理解しておいてください。

団信ついての参考記事：住宅ローンの団体信用生命保険(団信) 月いくらなのか 告知等の加入条件とは

50年ローンはやばいと言われる理由3つ

50年ローンの「見えにくいデメリット」を、数字で確認しておきます。

月々の支払いが下がるというメリットは直感的にわかりやすいですが、デメリットは長期間にわたって積み重なるため、実感が湧きにくいです。購入前に数字として把握しておくことが、後悔を防ぐために重要です。

利息の支払額が高くなる

借入期間が15年長くなることで、支払う利息の総額が大幅に増加します。

金利0.6%での総支払利息の比較です。

3,000万円の借入で約147万円、7,000万円の借入では約338万円もの利息を余分に支払うことになります。「月々2万円の節約」という見えやすいメリットの裏に、「総額数百万円の追加利息」という見えにくいデメリットが隠れています。

50年以上のローン返済は、定年後の残債が多くなる

29歳で借入した場合の65歳定年時の残債を比較すると、50年ローンのリスクが明確になります。

金利0.6%での65歳時残債の比較です。

この数字が示す現実は非常に重要です。29歳で借り始めて65歳の定年時点で、35年ローンであればほぼ完済に近い状態になっているのに対して、50年ローンでは借入額の30%程度がまだ残っています。

4,000万円を借りた場合、定年時点でまだ1,243万円の残債があるという事実を、どう受け止めるかが判断の基準になります。

借りている期間が長いと金利が上昇したときの影響を受けやすい

借入期間が長いほど、元金の減り方が遅くなります。その結果、金利が上昇した場合の影響を受けやすい状態が長く続きます。

近年は金利上昇の傾向が見られており、変動金利を選んでいる場合に特にこのリスクが高まります。50年という長期にわたって変動金利リスクにさらされ続けることは、将来の月々の支払い増加リスクという観点でも軽視できません。

50年ローンに向いている人・向いていない人

数字とリスクを踏まえた上で、50年ローンが合っている人・合っていない人を整理します。

向いている人

将来的な収入増加が確実に見込める人には、50年ローンが選択肢になることがあります。今は月々の支払いを抑えておき、収入が増えた段階で繰り上げ返済を積極的に行うという計画が立てられる場合です。

資産運用が得意で、住宅ローンの金利より高いリターンを継続的に出せる見通しがある人にも合う場合があります。月々の返済を抑えてその分を運用に回すという発想です。

夫婦共働きで2人以上の収入がある場合も、一方の収入でローンを返せる計画が立てやすくなります。

向いていない人

定年時の残債が多額になってしまい、それを返済する目途が立たない人には50年ローンはおすすめできません。定年後の収入は現役時代より大幅に減るのが一般的であり、その状況で多額の残債を抱えることは老後の生活に深刻な影響を与えます。

単身者にも慎重な判断を勧めます。単身者は収入が一本しかなく、病気・失業などのリスクが夫婦共働きより高くなります。50年という長期にわたるローンは、人生のリスクと真正面から向き合う選択です。

まとめ

50年ローンは、月々の支払いを抑えられる・借入可能額が増えるというメリットがある一方で、総支払利息が数百万円増える・定年時の残債が倍近くになるという深刻なデメリットがあります。

この記事でお伝えしたかった最も大切なことは、「50年ローンは最後の手段として検討するもので、最初から積極的に選ぶものではない」ということです。

まず35年ローンで月々の支払いを賄えるかを検討し、難しければ40年ローンを検討し、それでも難しい場合にのみ50年ローンを検討するという順番が合理的です。

また、50年ローンを扱える銀行は数が限られており、メガバンクでは取り扱いがないことが多いです。地方銀行で50年ローンを借りる場合、金利がメガバンクより高い傾向があるため、総支払額はシミュレーション以上に高くなることがあります。

50年ローンを提案された場合は、「なぜ50年ローンが必要なのか」「35年ローンや40年ローンで対応できないか」を担当者と一緒に確認した上で、本当に必要な場合にのみ選択してください。

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