住宅ローン審査で落ちる理由｜属性・担保の審査基準項目一覧を全解説

「住宅ローンの審査って、何を見られているんだろう」——家を買おうと決意したとき、多くの方がこう思います。そして多くの場合、審査に申し込んでみるまで何もわからないという状況になります。

銀行は審査基準を公開していません。インターネットで調べても、出てくるのは表面的な情報ばかりで、実際に現場で何が起きているかはなかなか見えてきません。

私はこれまで10年以上、不動産の現場で数多くの住宅ローン審査に携わってきました。通った審査も、惜しくも通らなかった審査も、両方を経験してきたからこそ、「どういう属性の人が通りやすいか」「どういう物件が審査を難しくするか」という感覚が積み重なっています。

この記事でわかること

• 属性審査と物件担保評価の違いと、それぞれの審査項目一覧
• 年齢・家族構成・借入状況など、審査に影響する属性の優先順位
• 面積35㎡未満・自主管理・旧耐震など、物件側で否決になりやすい条件
• 信用情報の延滞・債務整理など、実際に否決になる典型ケース
• 審査前に整えておくべきポイントと、担当者選びの重要性

住宅ローン審査は「人」と「物件」の2本柱

住宅ローンの審査は、大きく2つの柱から成り立っています。一つは「属性審査」、もう一つは「物件担保評価」です。

属性審査は、お金を借りる人自身を評価するものです。年齢・収入・勤続年数・家族構成・借入状況など、その人が将来にわたって返済し続けられるかどうかを判断します。

物件担保評価は、買おうとしている物件そのものを評価するものです。万が一返済できなくなった場合に、その物件を売って回収できるかどうかを銀行が判断します。

この2つが揃って初めて、住宅ローンの審査が通ります。どちらか一方が良くても、もう一方に問題があると通らないのが住宅ローンの審査です。

物件探しと並行して審査を進める場合は、仲介手数料無料の不動産会社の選び方｜からくりと注意点まとめで紹介しているように、経験豊富な担当者に「この物件はどの銀行に出しやすいか」を相談できるかどうかも、結果を左右する重要な要素です。

住宅ローンの属性審査項目を徹底解説

まず「属性審査」から見ていきましょう。

属性審査とは、ローンを借りる人本人の状況を評価する審査です。「この人は本当に返済し続けられるか」という観点から、様々な角度で評価が行われます。

銀行によって重視する項目の重さは違いますが、ここで紹介する項目は全ての銀行が確認する基本的な要素です。自分の状況がどのように評価されるかを把握した上で、審査に臨むことが大切です。

属性審査の優先順位（審査が有利な順）

名前

意外に思われるかもしれませんが、名前が審査に影響することがあります。

ただし、名前が原因で否決になることはありません。問題になるのは、同姓同名の人が存在する場合です。

住宅ローンの審査では、CIC・JICC・KSCという3つの個人情報信用機関への照会が行われます。これらは、過去の借入や返済の履歴が記録されているデータベースです。

同姓同名の人がいる場合、この信用情報照会の際に別の人の情報が混在してしまうことがあります。これによって審査が一時的に止まることがありますが、最終的に名前だけで否決になることはありません。ただ、審査に時間がかかる可能性があることは知っておいてください。

年齢

年齢は、借入期間に直結する重要な要素です。

若い方であれば審査への影響は少なく、長い借入期間を設定できます。問題になってくるのが45歳以降です。

多くの銀行では、完済年齢の上限を79歳11か月に設定しています。この条件のもと、35年ローンを組める上限年齢は44歳11か月になります。

45歳になると借入可能な最長期間は34年、46歳では33年というように、年齢が上がるごとに借入期間が短くなっていきます。借入期間が短くなるということは、毎月の返済額が増えるということです。

月々の返済額が増えると、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）も上がります。これが審査に影響することがあります。

「今すぐ買わなくていい」と思っていても、44歳という節目を意識して購入時期を検討することは、住宅ローンの観点から見ると非常に重要です。できれば44歳までに購入を進めることをおすすめします。

家族構成

家族構成が住宅ローン審査に影響する、というのは現代の感覚では「なぜ？」と思われるかもしれません。しかし、これには明確な背景があります。

審査が有利な順に並べると、ファミリー（子どもがいる家族）が最も有利で、次に夫婦、シングルマザー、シングルファザー、女性単身、男性単身という順番になります。

なぜ家族構成がここまで審査に影響するのか。その理由は、過去に起きた不正な住宅ローン利用の問題にあります。

住宅ローンは、自分が住む物件を購入するためのローン商品です。投資用物件を購入する場合は、別の投資用ローンを使うのが正しい使い方です。しかし過去に、不動産会社が「住宅ローンで投資用物件を買える」と買主に説明し、大量の不正利用が発生しました。

こうした不正利用を行った人の多くが単身者でした。「一人暮らしの部屋として買う」と申告しながら、実際には賃貸に出して収益を得るという使い方をしていたのです。

この問題を受けて、銀行が単身者への審査を厳しくしたという経緯があります。真面目に自分が住む家を買おうとしている単身者には理不尽な話ですが、過去の不正が現在の審査基準に影響しているのが現実です。

国籍

日本国籍の方であれば、国籍が審査に不利に影響することはほぼありません。

外国籍の方の場合は、永住権の有無が審査の通りやすさを左右します。

永住権の有無は、「この人が将来も日本に住み続ける可能性」を銀行が判断する材料になります。永住権があれば、長期にわたって日本での生活と返済が続く可能性が高いと評価されます。

現住所と購入先の住所

現住所と購入予定の物件の住所が大きく離れている場合、銀行から「なぜその場所に引越すのか」という確認が入ることがあります。

例えば、現住所が大阪で、購入物件が東京というケースでは、「本当に自分が住む物件なのか」「投資用として購入するのではないか」という疑問が生じます。

転勤や就職など、明確な理由がある場合は問題ありません。理由を銀行に説明できる状態にしておくことが大切です。

勤務先・勤続年数・資本金

勤務先が上場企業であれば、審査が通らないことはほぼありません。上場企業に勤めているということは、一定の収入安定性と雇用継続性が期待できると銀行が判断するからです。

転職直後に家を購入しようとしている方は、勤続年数という観点から、もう少し待つ方が有利になるケースがあります。「勤続1年を過ぎてから審査を出す」という選択が、審査結果を大きく改善することがあります。

勤務先住所と購入先住所

現住所と購入先の関係だけでなく、勤務先と購入物件の場所の関係も確認されることがあります。

「通勤できる距離かどうか」という観点から、勤務先と購入先住所が極端に離れている場合に疑問を持たれることがあります。「本当に住む気があるのか」「投資用ではないか」という確認です。

明確な理由（転勤予定・リモートワーク中心など）があれば問題ありませんが、説明できる状態にしておくことが安心です。

前年度の年収と勤続が短い場合の計算

住宅ローンの審査では、今年の収入ではなく「前年度の年収」が基準になることを知っておいてください。

具体的には、源泉徴収票に記載された前年の年収で審査が行われます。「今年から給料が上がった」という場合でも、審査に反映されるのは翌年の申請時になります。

入社して1年未満の場合、または前年の源泉徴収票があってもその期間が短い場合は、年収の計算方法が異なります。

計算式：直近3か月分の給与合計 ÷ 3か月 × 12か月 ＋ 賞与の合計

転職後まもない時期でも、この方法で年収を証明することができます。給与明細と賞与明細は必ず保管しておくことをおすすめします。

借入状況

現在の借入状況は、審査に直接影響します。

返済比率とは、年収に対する年間の返済総額の割合で、これが高くなると借入可能額が下がります。

最も注意が必要なのがリボ払いとキャッシングです。リボ払いは審査において大きなマイナス評価になります。「少しずつ返しているから問題ない」という感覚で使い続けていると、住宅ローンの審査に大きく影響します。

住宅ローンを検討し始めたら、まずキャッシングとリボ払いを完済することを最優先に考えてください。住宅ローン仮審査が通れば本審査通る確率はどれほどか？でも触れているように、仮審査前の借入整理は効果が大きいです。

物件担保評価項目を解説（マンション）

次に「物件担保評価」について解説します。

属性審査がローンを借りる「人」を評価するのに対して、物件担保評価はローンの担保となる「物件そのもの」を評価するものです。

「自分の属性は問題ないはずなのに審査が通らない」という場合、物件側に問題があるケースが少なくありません。物件選びの段階で審査が通りやすい物件かどうかを確認しておくことが、スムーズな購入につながります。住宅ローンの審査を不動産屋を通さず実施するメリットとデメリットも、銀行選びの参考になります。

中古マンション内見チェックリスト38選で紹介している管理状態や共用部の確認も、担保評価と直結します。

物件担保評価の主要項目一覧

面積

多くの銀行が、35㎡以上の専有面積を審査の条件としています。

35㎡を下回ると、審査が可能な銀行が極端に減ってしまいます。ワンルームや1Kなど、コンパクトな物件を検討している方は、この点を必ず確認してください。

なお、面積の測り方には「壁芯」と「登記簿（内法）」の2種類があります。壁芯は壁の中心から測った面積で、登記簿上の面積よりやや広くなります。多くの銀行は登記簿上の面積で審査を行いますので、物件の登記簿面積がどれくらいかを確認することが重要です。

仕様・設備

「シャワールームのみで浴槽なし」という物件は、一部の銀行で審査が難しくなることがあります。

浴槽なしの物件は居住用としての評価が下がるため、担保価値が低くなりやすいという背景があります。物件選びの際には、設備面での審査影響も意識してみてください。

世帯数

マンションの総世帯数が10世帯以下の場合、審査不可とする銀行が多いです。

世帯数が少ないマンションは、管理組合の運営や修繕積立金の集め方に問題が生じやすく、建物の維持管理が難しくなる傾向があります。銀行はこうしたリスクを嫌うため、小規模マンションへの審査は厳しくなります。

「こじんまりとした小さなマンションが好き」という方は、世帯数を事前に確認しておくことをおすすめします。

築年数・耐震基準

新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認申請が行われた物件）の物件は、ほとんどの銀行で審査が可能です。

旧耐震基準の物件は、審査できる銀行が大幅に減ります。旧耐震物件を検討している方は、住宅ローンが組める銀行の選択肢が限られることを事前に理解しておいてください。

新耐震基準か旧耐震基準かの判断は、建築確認申請の日付で行います。「完成年月日」ではなく「建築確認申請日」が基準になる点に注意が必要です。

土砂災害警戒区域は住宅ローン審査への影響はあるのか？と合わせて、立地リスクも事前に確認しておきましょう。

売主・売主側仲介会社の審査

売主が不動産会社である場合、その不動産会社自体の審査も行われます。

過去に行政処分を受けていたり、住宅ローンのルール違反で是正措置を受けている会社が売主の場合、審査が否決になることがあります。住宅ローン審査で個人売買を断られた理由のように、取引形態によっても審査難易度は変わります。

売主側の仲介会社についても、同様の審査が行われます。「物件は良いのに、なぜか審査が通らない」という場合、売主側に問題があるケースがあります。

管理形態（自主管理・一部委託・全部委託）

マンションの管理形態は、審査に大きく影響します。

自主管理（管理会社に委託せず、マンションの住民が自分たちで管理する形態）の物件を、審査不可とする銀行が存在します。

自主管理は管理の質にばらつきがあり、管理不良に陥っているケースも少なくありません。こうしたリスクを銀行が嫌がるため、審査が難しくなります。

全部委託または一部委託の物件を選ぶことで、審査がスムーズに進む可能性が高まります。購入を検討している物件の管理形態は、必ず事前に確認してください。

耐震診断

緊急輸送道路沿いに立地する旧耐震物件は、耐震診断が義務付けられています。

ほとんどの場合、診断の結果は「旧耐震判定」となります。その後、補強工事が実施されるケースと、費用面などの理由から補強工事が見送られるケースに分かれます。

耐震診断の結果と補強工事の有無によって、取り扱い可能な銀行が限られます。これも物件選びの際に確認しておくべき重要なポイントです。

違法建築・土地持ち分・借地権

違法建築（建築基準法に違反した建物）の物件は、基本的に住宅ローンの審査が否決になります。

「少し増築した」「ベランダを改造した」など、小さな改変であっても違法建築に該当する場合があります。物件の状態を内見時にしっかり確認することが大切です。

マンションでは、建物の区分所有とともに土地の持分が付属するのが通常です。しかし、借地権マンションの場合は土地の持分がありません。土地の持分がない物件は、担保としての評価が下がるため、審査が否決になる可能性が高くなります。

物件の登記情報を確認して、土地の持分があるかどうかを事前に確認することをおすすめします。

抵当権・差押・仮差押

物件に抵当権・差押・仮差押が設定されていても、審査段階では問題になりません。

ただし、融資が実行される決済のタイミングまでに、これら全てが抹消されていなければなりません。

売主が住宅ローンを残したまま売却するケースでは、売主の残ローンを買主の融資で一括返済して抵当権を抹消するという流れが一般的です。中古マンション購入の諸費用で触れている諸費用の内訳も、決済時の資金計画に組み込んでおきましょう。

スターフォレスト

実際に否決になってしまうケース

ここまで属性審査と物件担保評価の項目を解説してきましたが、実際に「否決」になってしまう典型的なケースをお伝えします。

信用情報に延滞の履歴がある

最も多い否決の理由が、信用情報への延滞記録です。

クレジットカードの支払いが遅れて督促状が届いた経験がある方は、信用情報に延滞の履歴が残っている可能性があります。この記録が残っている状態では、住宅ローンの審査が通らない可能性があります。

信用情報の記録は、延滞が解消されてから一定期間（通常5年程度）経過すると消えます。「昔に少し延滞したことがある」という方は、信用情報機関に自分の情報を開示請求して確認することをおすすめします。

債務整理・自己破産の経験がある

延滞より深刻なのが、債務整理や自己破産の経験です。

5年以内に債務整理や自己破産を行った場合、住宅ローンの審査はほぼ否決になります。家族が自己破産や債務整理をしている場合も、影響することがあります。

住宅ローン本審査で落ちた体験談では、否決後の手付金返還や次の対処法も詳しく解説しています。

借入が多い

信用情報に傷がなくても、借入の総額が多い場合は否決になることがあります。

理論上、返済比率の計算が問題なくても、「この人は借りすぎている」という総合判断で否決になるケースがあります。

カーローン・教育ローン・消費者金融からの借入など、複数の借入がある方は、できるものから返済を進めておくことをおすすめします。

重大な病気がある

住宅ローンを組む際には、原則として団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。団信は、ローンの返済中に死亡または高度障害になった場合に、残りのローンが免除される保険です。

重大な病気がある場合、一般の団信に加入できないことがあります。

この場合の選択肢として2つあります。一つは「ワイド団信」という審査が緩和された団信を取り扱う銀行を利用することです。もう一つは、団信への加入が必須でないフラット35を利用することです。

変動金利と固定金利と元利均等金利と元金均等金利の違いとあわせて、金利タイプと審査の関係も理解しておくと安心です。

「病気があるから住宅ローンは無理」とすぐに諦めずに、担当者に相談してみることをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの審査は、「人の審査」と「物件の審査」の2つが合格して初めて通ります。

どちらか一方が良くても、もう一方に問題があると審査が通らない。これが住宅ローン審査の基本的な仕組みです。

この記事でお伝えしたかった最も大切なことは、「事前に自分の状況と物件の状況を把握しておく」ということです。

属性審査については、信用情報の状態・借入の有無・リボ払いの残高・勤続年数など、自分でコントロールできる要素があります。購入を検討し始めた段階で、これらを整理しておくことで審査に通りやすい状態を作れます。

物件担保評価については、面積・世帯数・管理形態・耐震基準など、物件選びの段階で確認できる要素があります。「この物件は銀行の審査が通りやすいか」という視点を持って物件を選ぶことで、後から審査が通らないという事態を避けられます。

住宅ローンの審査基準は銀行ごとに異なり、全ての情報が公開されているわけではありません。だからこそ、経験豊富な不動産担当者に相談することが重要です。中古マンション購入でよくある失敗・後悔50選でも触れているように、「どの銀行に審査を出すべきか」は、担当者の経験値から的確なアドバイスをもらえることがあります。

もし審査に通らずに悩んでいる場合は、1社の担当者だけでなく、別の不動産会社にも相談してみることをおすすめします。内見で不動産屋が遅刻したときの対処法で触れているように、営業段階の対応の質は、ローン相談の丁寧さにも表れやすいです。

よくある質問Q&A

住宅ローン審査で落ちる主な理由はどれですか？

大きく「属性」と「担保」の2つで判断されます。属性は年収・勤続年数・雇用形態・信用情報（延滞履歴など）、担保は購入物件の担保評価額が融資額に見合うかどうかです。一つひとつは問題なくても複数が重なると審査は一気に厳しくなるため、事前に自分の状況を整理しておくことが大切です。

信用情報に傷があると住宅ローン審査は必ず落ちますか？

必ずしも落ちるわけではありませんが、リスクは大幅に上がります。携帯端末の分割払いの遅延やクレジットカードの滞納も信用情報機関に記録されており、過去5〜7年分が審査対象になります。申し込む前に自分の信用情報をCICやJICCに開示請求して確認しておきましょう。問題があれば完済から約5年待ってから申し込む方が通りやすいです。

転職直後でも住宅ローンは通りますか？

転職直後は審査が厳しくなるのが一般的で、多くの銀行が「勤続1〜2年以上」を目安としています。ただし同業種への転職で収入が上がっているケースや、公務員・大手企業への転職であれば評価が変わることもあります。転職後は少なくとも1年間勤務してから申し込む方が承認率は上がります。フラット35は比較的勤続年数の縛りが緩いため、転職直後はまず相談してみる価値があります。

審査に落ちた後、すぐに別の銀行に申し込んでも大丈夫ですか？

短期間に複数の金融機関へ申し込むと「多重申し込み」として信用情報に記録され、次の審査にも不利に働く可能性があります。一度落ちたらまず担当者に理由を確認し、改善できる点を整理してから次の申し込みへ進むのが賢明です。焦らず原因を潰してから再挑戦することをおすすめします。

審査で「担保割れ」とはどういう意味ですか？

銀行が物件を担保として評価した額が、希望する融資金額を下回る状態のことです。築古マンションや再建築不可物件では担保評価が低くなりやすく、物件価格の全額を融資してもらえないことがあります。対策としては頭金を増やして融資希望額を下げるか、担保評価の基準が異なる別の金融機関を探すかという方法が一般的です。

スターフォレスト

FAQ｜住宅ローン審査のよくある質問

A. 仮審査は簡易的な確認であり、本審査ほど厳密ではありません。物件情報が正確に反映された本審査で否決になるケースもあります。住宅ローンの仮審査で落ちる確率とは？も参考にしてください。

A. 35年ローンが組めなくなるため、月々の返済額が増え、返済比率の観点で不利になりやすいです。可能であれば44歳11か月までに購入を進めることをおすすめします。

A. 物件担保評価で問題があった可能性が高いです。面積35㎡未満・自主管理・旧耐震・借地権など、物件側の条件を再確認してください。

A. 完済後、信用情報の更新まで一定期間かかります。完済から数か月〜半年程度空けると、審査結果が改善しやすくなります。

A. 否決理由によっては、別行で通る場合もあります。ただし同じ条件で複数行に同時申込むのは避け、担当者と相談して戦略的に進めましょう。