マンションの鉄骨造とは？鉄筋コンクリートとは？違いは？防音や断熱について

マンション購入を検討していると、間取りや立地、価格にはしっかり目を向けるのに、「構造」まで深く考える人は意外と多くありません。実際、内見に行っても構造の話題が出ることは少なく、営業担当者からも積極的に説明されないことがほとんどです。

理由はシンプルで、現在販売されているマンションの大半が鉄筋コンクリート造（RC造）以上の構造で建てられているため、あえて比較する必要がないと思われているからです。

しかし、構造はマンションの「住み心地」「安全性」「資産価値」に直結する非常に重要なポイントです。

特に中古マンション市場では、鉄骨造（S造）の物件も一定数存在し、価格の安さから候補に入ることもあります。構造の違いを理解していないと、購入後に「思っていたより音が響く」「売却しづらい」などの後悔につながる可能性があります。

この記事では、マンションでよく使われる構造である鉄骨造（S造）と鉄筋コンクリート造（RC造）、そして鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）について、メリット・デメリットを含めてわかりやすく解説します。 これから中古マンションを検討する方、鉄骨造の購入を迷っている方、構造の基礎知識を身につけたい方にとって、判断材料として役立つ内容になっています。

マンションの構造、W造　S造、RC造、SRC造

マンションの構造は複雑に見えますが、実は大きく分けると「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」の4種類です。ここでは、それぞれの特徴をざっくり把握しておきましょう。

W造　木造

木造と聞くと「戸建てのイメージが強い」という方が多いと思います。実際、木造マンションは市場にほとんど出回っておらず、見かけることは極めて稀です。

木造は軽量で扱いやすく、コストも抑えられるため戸建てでは主流ですが、マンションのように階数が多く、耐火性・耐震性が求められる建物にはあまり採用されません。

もし木造マンションが売りに出ていた場合、構造上の弱点を理解したうえで慎重に検討する必要があります。

S造　鉄骨造

鉄骨造は、鉄を柱や梁として使用する構造です。

マンションではあまり多くありませんが、5〜6階建て程度の中低層マンションで採用されることがあります。

鉄は軽くて強く、粘りがある素材ですが、鉄骨造のマンションは「価格が安い」というメリットがある一方で、「防音性が弱い」「耐震性がRC造より劣る」などの特徴もあります。

中古マンション市場では、価格の安さから候補に入ることも多いため、特徴をしっかり理解しておくことが大切です。

重量鉄骨造（厚さ6mm以上）

ラーメン構造で建築され、設計の自由度が高いのが特徴です。強度も高く、鉄骨造の中では上位の性能を持ちます。

軽量鉄骨造（厚さ6mm未満）

鉄骨軸組工法（ブレース工法）で建築され、木造の在来工法に近いイメージです。柱や梁が鉄骨で構成されます。

※東京タワーの下部構造も鉄骨造で作られているほど、鉄骨は強度の高い素材です。

RC造　鉄筋コンクリート造

RC造は、マンションで最も一般的な構造です。鉄筋とコンクリートを組み合わせることで、圧縮に強いコンクリートと、引張に強い鉄筋の弱点を補い合う仕組みになっています。

耐震性・耐火性・防音性のバランスが良く、マンションの標準構造と言える存在です。構造を深く知らなくても「RC造なら安心」というイメージを持つ人が多いのは、この総合力の高さが理由です。

RC造は、コンクリートの中に鉄筋を配することで強度を高めた構造です。

• 
  

  コンクリート：圧縮力を負担

  
  


• 
  

  鉄筋：引張力を負担

  
  

この組み合わせにより、粘り強さ（靭性）が生まれ、地震に対しても強い構造になります。

靭性とは、粘り強さのことを言います。

下図の、1つ目のように上からの力があった場合、靭性の粘りがないと

2つ目の図のようにヒビがはいったり、最悪割れてしまいます。

靭性がある構造であれば、3つ目の図のように粘りがあるので、より強い構造になります。

SRC造　鉄骨鉄筋コンクリート造

SRC造は、鉄骨造と鉄筋コンクリート造の“いいとこ取り”をした最強クラスの構造です。

鉄骨の周りに鉄筋を組み、さらにコンクリートで固めることで、耐震性・耐火性・防音性のすべてが高いレベルで実現されています。

高層マンションや高層ビルに採用されることが多く、構造としてはトップクラスの性能を誇ります。

SRC造は、鉄骨造（S造）と鉄筋コンクリート造（RC造）を組み合わせた構造です。 高層マンションやスカイツリーにも採用されるほど、耐震性・耐火性・防音性に優れています。

鉄骨造と鉄筋コンクリートの違いは？

鉄骨造のメリットとデメリット

鉄骨造のマンションは、価格の安さから候補に入ることが多い構造です。

特に中古市場では、同じエリア・同じ広さでもRC造より数百万円安いケースも珍しくありません。

しかし、安さには理由があります。防音性や耐震性の弱さ、住宅ローン審査で不利になる可能性など、購入前に知っておくべきポイントが多くあります。ここでは、鉄骨造のメリットとデメリットを整理していきます。

メリット

• 
  

  相場より安く売られていることが多い

  
  


• 
  

  築古物件が多く、価格を抑えやすい

  
  

デメリット

• 
  

  防音性能が弱い傾向

  
  


• 
  

  耐震性がRC造より劣る

  
  


• 
  

  住宅ローン審査で担保評価が低くなる可能性

  
  


• 
  

  将来売却時に苦労するケースもある

  
  

●鉄骨造の防音対策

二重サッシの設置が現実的で、1か所あたり11〜17万円程度。 5か所施工すると約75万円ほどになります。 壁を剥がして防音材を入れる工事は100〜300万円かかるため、二重サッシが最も費用対効果が高い対策です。

鉄筋コンクリートと鉄骨鉄筋コンクリートのメリット・デメリット

RC造とSRC造は、マンション構造の中でも最も一般的で、かつ性能面でも優れています。防音性・耐震性・耐火性のバランスが良く、住宅ローン審査でも不利になることはありません。

価格は鉄骨造より高くなりますが、資産価値の維持という観点では非常に安定しています。

メリット

• 
  

  防音性が高い

  
  


• 
  

  耐震性・耐火性に優れる

  
  


• 
  

  住宅ローン審査で不利にならない

  
  


• 
  

  資産価値が落ちにくい

  
  

デメリット

• 
  

  鉄骨造より価格が高い

  
  

それでも安いから鉄骨造マンションを購入したい人に

鉄骨造マンションはデメリットも多いですが、「立地が良くて価格が安い」という魅力があります。

すべての鉄骨造が悪いわけではなく、条件次第では十分“買い”になるケースもあります。ただし、鉄骨造の弱点に加えて、他の懸念点が重なると一気に売却しづらくなるため、購入前に必ずチェックすべきポイントがあります。

1. 
   

   立地が良く、周辺相場より明らかに安いこと

   
   


2. 
   

   リノベーション済みであること（自分でやると高額）

   
   


3. 
   

   世帯数30以上 自主管理についての記事

   
   


4. 
   

   土砂災害警戒区域に入っていないか 東京都 土砂災害警戒区域等マップ

   
   


5. 
   

   強烈な坂の上ではないか

   
   


6. 
   

   急傾斜地崩壊危険区域ではないか 急傾斜地崩壊危険区域とは　東京都建設局

   
   


7. 
   

   借地権ではないか

   
   

鉄骨造以外の懸念が重なると売却が難しくなるため、慎重に見極めましょう。

ローン否決になりやすい物件の解説：致命的 住宅ローン審査に通過しない物件 通らない理由 担保評価について – ミクロ不動産

戸建ての場合は見方が変わる

マンションとは異なり、戸建てでは木造か鉄骨造の選択になります。

鉄骨造の戸建て

• 
  

  木造より耐震性が高い

  
  


• 
  

  リフォーム時に間取り変更がしやすい（ラーメン構造）

  
  


• 
  

  断熱性が低いため対策が必須

  
  


• 
  

  建築コストが高い

  
  

木造の戸建て

• 
  

  断熱性が高い

  
  


• 
  

  建築コストが安い

  
  


• 
  

  ツーバイフォー工法は間取り変更が難しい

  
  

スターフォレスト

よくある質問Q&A

鉄骨造（S造）と鉄筋コンクリート造（RC造）は何が違いますか？

鉄骨造は柱や梁に鉄骨を使う構造で、軽量鉄骨と重量鉄骨に分かれます。RC造は鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造で、耐震性・防音性・耐火性が高いのが特徴です。マンションではRC造が主流で、鉄骨造は小規模マンションやアパートに多く採用されています。

SRC造はRC造と比べて何が優れているのですか？

SRC造は鉄骨の周りを鉄筋コンクリートで覆う構造で、RC造よりも耐震性が高く、高層マンションで多く採用されています。揺れに強く、建物の変形を抑えられるため、地震の多い日本では評価が高い構造です。

鉄骨造は防音性が低いと言われるのは本当ですか？

鉄骨造は壁や床が比較的薄くなる傾向があり、RC造やSRC造と比べると防音性は劣ることが多いです。ただし、遮音材の施工や二重床・二重天井の採用で改善されている物件もあります。構造だけでなく、実際の遮音仕様を確認することが重要です。

断熱性は構造によって大きく変わりますか？

RC造はコンクリートの蓄熱性が高く、夏は涼しく冬は暖かい傾向があります。一方、鉄骨造は熱が伝わりやすいため断熱材の質が重要になります。断熱性能は構造だけでなく、外壁材・断熱材の厚み・窓の仕様によって大きく変わります。

中古マンション購入時、構造で特に注意すべきポイントはありますか？

構造によって防音性・耐震性・断熱性が大きく変わるため、物件選びの重要ポイントになります。築年数によって耐震基準が異なるため、1981年以降の新耐震基準かどうかを確認しましょう。また、管理状態や修繕履歴も構造と同じくらい重要です。

まとめ

マンション購入において「構造」は、住み心地や安全性、そして将来の資産価値に大きく影響する重要な要素です。普段あまり意識されない部分ですが、鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の違いを理解することで、物件選びの精度は大きく向上します。

鉄骨造は価格の安さが魅力ですが、防音性や耐震性、住宅ローン審査での不利など、注意すべき点も多くあります。一方、RC造やSRC造は総合的な性能が高く、資産価値も安定しているため、迷ったらこちらを選ぶのが無難です。

ただし、鉄骨造でも「立地が良い」「リノベ済み」「世帯数が多い」などの条件が揃えば、十分に満足度の高い住まいになります。大切なのは、構造の特徴を理解したうえで、自分のライフスタイルや予算、将来の売却可能性を踏まえて判断することです。

マンションは大きな買い物だからこそ、構造を知ることで“後悔しない選択”ができるようになります。この記事が、あなたの住まい選びの一助になれば幸いです。

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