中古物件で住宅ローンが組めない物件とは？担保評価とはなんなのか？中古住宅の違法建築について

家を購入するとき、多くの人が「資産価値」を気にします。

もちろん、住み心地や立地、間取りなども大切ですが、将来売却する可能性を考えると、資産価値は無視できません。特に、住宅ローン審査に通るかどうかは、資産価値に直結する非常に重要なポイントです。

なぜなら、あなたが奇跡的にローン審査に通って購入できたとしても、次に売るとき、買主が同じように審査に通るとは限らないからです。

買主がローンを組めなければ、どれだけ気に入っても購入できません。つまり、「ローンが通らない物件＝売れにくい物件」という構図が生まれてしまうのです。

この記事では、住宅ローン審査の観点から「これは注意したほうがいい」という物件の特徴を、語りかけるようにわかりやすく解説していきます。

「今まさに物件を検討している」「将来売却するときに困りたくない」そんな方にこそ、ぜひ知っておいてほしい内容です。

住宅ローンの担保評価とは？

家を買うとき、住宅ローン審査は「人」と「物件」の両方をチェックします。 「人」の審査は、年収や勤続年数、信用情報などが中心ですが、意外と見落とされがちなのが「物件」の審査です。

銀行は、あなたが購入しようとしている物件に本当に価値があるのか、担保として問題がないのかを細かくチェックします。 例えば3,000万円借りたい場合、その物件に3,000万円の価値がなければ、銀行はお金を貸してくれません。

担保評価の主な項目には、次のようなものがあります。

• 世帯数

• 管理形態（自主管理・一部委託・全部委託）

• 専有面積

• 土地面積

• 建築基準法に違反していないか

• 成約価格や周辺相場

• 土地権利の種類

これらの項目の中でも、特に「ローン審査が通りにくい」致命的なポイントを、ここから詳しく解説していきます。

建築後、土地の一部を分筆し、売却し、建築時よりも土地面積が減っている物件

物件の中には、建築後に土地の一部を分筆して売却し、当初より土地面積が減ってしまっているケースがあります。

不動産業界では「切り売り」と呼ばれることもあります。

例えば、建築当初は1000㎡あった土地が、数年後に200㎡だけ外部に売却され、現在は800㎡しか残っていないようなケースです。

この場合、建築確認申請時の土地面積と現況が異なるため、銀行から「違法性があるのでは？」と疑われてしまうことがあります。

銀行は違法性のある物件には融資できません。 そのため、こうした物件は審査が通りにくく、結果として相場より2割以上安く売られていることも珍しくありません。

都心部でも時々見かけるため、土地面積が減っていないかは必ずチェックしたいポイントです。

接道していない

建物を建てるには、建築基準法で定められた「接道義務」を満たす必要があります。 幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

まれにこの接道義務を満たしていない物件が存在します。

都心部ではほとんど見かけませんが、ゼロではありません。実際、目黒区にも未接道のマンションが存在しています。

接道していない物件は、行政指導が入る可能性があり、銀行は担保として扱えないため、住宅ローン審査はほぼ通りません。 「安いから」と飛びつくと、後々売却できずに困る典型例です。

借地権

借地権には複数の種類があり、それぞれ住宅ローン審査の通りやすさが異なります。

• 旧法賃借権：更新が可能なため、ローンが通るケースも多い

• 地上権：設定理由によって評価が大きく変わる

• 定期借地権：ローンは通るが、自己資金2割が必要だったり、借入期間が制限されるなど不利な条件になりがち

借地権は一見安く買えるため魅力的に見えますが、売却時に買主がローンを組めない可能性があるため、慎重に判断する必要があります。

借地権についての説明記事：借地権は買ってはいけない？！ 売却相場 審査が通る借地権 旧法賃借権・普通借地権・定期借地権・地上権 – ミクロ不動産

土砂災害特別警戒区域

土砂災害警戒区域には「イエローゾーン」と「レッドゾーン」があります。 イエローゾーンは審査に通ることが多いですが、レッドゾーンは審査不可の銀行が存在します。

災害リスクが高いだけでなく、ローンが通らないことで売却時に大きなハードルとなります。 「価格が安いから」と安易に選ぶと、後々後悔する可能性が高いエリアです。

内見時のチェックポイント40選：中古マンション購入で内見のチェックポイントや注意点40選‼持ち物も解説。網羅的・徹底的に解説‼

世帯数が10世帯以下

世帯数が10以下の小規模マンションは、住宅ローンが通らない銀行が多く、管理状態も悪くなりがちです。 世帯数が少ないと、修繕積立金を少人数で負担することになるため、1戸あたりの負担額が高くなりやすいのです。

管理費＋修繕積立金が月5万円を超えるケースも珍しくありません。 今は安くても、将来的に値上げされる可能性が高く、資産価値の維持が難しい物件です。

自主管理

自主管理のマンションは、銀行によっては審査が通らないことがあります。 ただし、自主管理＝悪い物件というわけではありません。

世帯数が多く、管理組合がしっかり機能しているケースもあります。

しかし、自主管理かつ世帯数30以下の場合は、管理が行き届かず資産価値が下がりやすいため注意が必要です。

自主管理について解説：自主管理マンションはやばいと言われる理由。トラブルやデメリットを解説 – ミクロ不動産

緊急輸送道路沿で耐震診断をしておらず旧耐震築の物件

緊急輸送道路沿いに建つ旧耐震の建物は、耐震診断が義務化されています。 にもかかわらず診断が行われていない場合、銀行は「リスクが高い」と判断し、審査が通らないことが多いです。

耐震性は資産価値に直結するため、必ず確認しておきたいポイントです。

国土交通省　緊急輸送道路について

鉄骨造

鉄骨造（S造）のマンションは古い物件に多く、銀行の審査が通りにくい傾向があります。

また、最近人気の「コンクリートむき出し天井」にリノベーションしようとしても、鉄骨がむき出しになり見栄えが悪くなることがあります。

マンションを検討するなら、基本的には鉄筋コンクリート造（RC造）を選ぶのが無難です。

マンションの構造についての解説：マンションの鉄骨造とは？鉄筋コンクリートとは？違いは？防音や断熱について – ミクロ不動産

市街化調整区域

市街化調整区域は、原則として建物の建築や建て替えが制限されているエリアです。

建て替え不可の場合、住宅ローンは通りません。

都心では少ないですが、立川市や八王子市などでは一部に存在します。

畑や田んぼが多い地域は市街化調整区域の可能性があるため、必ず確認しましょう。

東京都　市街化調整区域かどうかを確認できるWEBサイト

30㎡以下の物件

専有面積30㎡以下の物件は、ほとんどの銀行で住宅ローンの取り扱いができません。

理由は、投資用として使われる可能性が高いと判断されるためです。

また、銀行によって「壁芯面積」か「登記簿面積」か、どちらで審査するかが異なります。 多くの場合は登記簿面積で判断されるため、必ず謄本で確認しましょう。

謄本の見方：登記簿謄本(全部事項証明書)の見方と解説 取得方法 コンビニでも取得できるのか – ミクロ不動産

戸建て　建蔽率超過と容積率超過

戸建ての場合、建蔽率や容積率が基準を超えていると、銀行の担保評価が通りにくくなります。
既存不適格であっても、審査が厳しくなるケースが多いです。

東京都　建蔽率と容積率を検索できるWEBサイト

戸建て　増築、減築

建築確認を受けずに増築・減築をしている場合、違法建築とみなされる可能性があります。
銀行は違法性のある建物には融資できないため、審査は極端に通りにくくなります。

国土交通省　建築基準法

接道道路が私道で使用承諾が取れていない

建築確認を受けずに増築・減築をしている場合、違法建築とみなされる可能性があります。
銀行は違法性のある建物には融資できないため、審査は極端に通りにくくなります。

まとめ

家を購入するというのは、人生の中でも大きな決断です。

そのため、物件の魅力や価格だけで判断してしまいがちですが、住宅ローン審査の観点から見た「資産価値」という視点を持つことは、将来の後悔を防ぐうえで非常に重要です。

今回紹介した項目は、すべて「絶対にダメ」というわけではありません。 世帯数が少なくても、借地権でも、駅近で条件が完璧なら買う価値がある物件もあります。

違法建築でも、その分価格が安く、あなたのライフスタイルに合うなら、選択肢として十分あり得ます。

大切なのは、“知らずに買う”のではなく、“理解したうえで選ぶ”という姿勢です。

リスクを理解していれば、将来売却するときにも慌てずに済みますし、購入後の満足度も大きく変わります。

物件選びは、知識があるかどうかで結果が大きく変わります。 今回の内容が、あなたの大切な住まい選びに少しでも役立てば嬉しいです。 焦らず、じっくり、納得のいく物件を選んでください。あなたの選択が、未来の安心につながります。