【保存版】不動産用語100選｜初心者でもわかる業界用語一覧

不動産業界では、日常の会話の中に専門用語や略語が当たり前のように登場します。 新卒で入社したばかりの方はもちろん、中途入社の方でも「実は意味を曖昧に覚えていた…」という言葉が意外と多いものです。さらに、長年働いているベテランの方でも、会社や地域によって使われ方が微妙に異なるため、「本当の意味はこうだったのか」と気づくケースも少なくありません。

マーケティング業界のように横文字が多いわけではありませんが、不動産業界には 独特の略語・社内文化・業者間の慣習から生まれた言い回し が数多く存在します。 この記事では、そんな “今さら聞けない不動産用語” を100個以上まとめ、初心者にもベテランにも役立つように丁寧に解説 しています。

「知ってるよ！」という言葉もあれば、「え、そういう意味だったの？」と驚く用語もあるはずです。 ぜひ、日々の業務の振り返りや新人教育にも活用してください。

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不動産の専門用語って、本当に分かりづらいですよね。
「なんでこんなに難しい言い回しをするんだろう？」と感じたことがある人は多いと思います。実はこれには、いくつか理由があるんです。

まず、不動産業界はとても歴史が長く、昔からの慣習や言葉がそのまま残っている世界です。

建築、法律、金融、税務など、さまざまな分野が絡み合っているため、どうしても専門用語が増えてしまいます。業界の人たちにとっては当たり前の言葉でも、一般の人からすると「初めて聞く単語だらけ」という状態になりがちなんですね。

さらに、不動産取引は金額が大きく、契約内容も複雑です。

そのため、法律的に誤解が生まれないように、あえて“正確さを優先した言葉”が使われることが多いんです。結果として、どうしても堅苦しくて分かりにくい表現になってしまいます。

そしてもうひとつ。
不動産業界は昔から「情報の非対称性」が強い業界と言われています。

つまり、業者側が圧倒的に情報を持っていて、一般の人は知らないことが多い。だからこそ、専門用語がそのまま使われ、説明が不十分なまま話が進んでしまうこともあります。

こうした背景が重なって、不動産用語は“難しくて分かりにくい”と感じられやすいんです。
でも、裏を返せば、用語の意味をしっかり理解できれば、不動産選びの失敗を大きく減らせるということでもあります。

不動産業界用語一覧（営業・業界スラング）

シコる

不動産業界では、下ネタではなく 「物件が長期間売れずに滞留している状態」 を指す業界スラングです。

たとえば、

• 「この物件、めちゃくちゃシコってるね」

• 「なんでこんなにシコるんだろう？」

• 「この案件、シコり気味だからテコ入れしよう」

といった具合に、社内でも業者間でも普通に使われます。

初めて聞くと驚く言葉ですが、業界では昔から使われている表現で、 “売れ行きが悪く、動きが鈍い物件” を指す便利な言葉として定着しています。

タンボ

タンボとは 担当者ボーナス の略で、他社の営業担当者に対して「この物件を売ってくれたら○万円支払います」といったインセンティブのことです。

タンボが発生するケースは、

• 売主が早期売却を希望している

• 再販業者が在庫を早く動かしたい

• 特定の物件を優先的に売りたい

などが挙げられます。

ただし、タンボは会社によってルールが異なり、

• 受け取り禁止

• 申告制

• 一定額までOK

など、コンプライアンスの観点から管理が必要です。

抜き行為（ぬきこうい）

抜き行為とは、専任媒介契約を結んでいる売主に対して、他社が契約を解約させ、自社に乗り換えさせる行為 のことです。 業界では完全にご法度とされる悪質行為です。

抜き行為が問題視される理由は、

• 専任媒介契約の信頼関係を破壊する

• 売主が混乱しトラブルの原因になる

• 業界全体の信用を損なう

• 法的トラブルに発展する可能性がある

など、影響が非常に大きいためです。

正しい営業活動では、他社の専任物件に対しては、

• 売主から相談された場合のみ対応

• 契約期間満了後に提案 など、ルールを守ったアプローチが求められます。

囲い込み（かこいこみ）

囲い込みとは、専任媒介物件を他社に紹介させず、自社だけで買主を見つけようとする違反行為 のことです。

囲い込みの典型例は、

• 他社からの物確を「商談中」と嘘をついて断る

• レインズに登録しない

• レインズを「公開中」に更新しない

• 自社の客だけに紹介する

などが挙げられます。

囲い込みが問題なのは、

• 売主にとって機会損失になる

• 売却期間が長引く

• 適正価格で売れない

• 業界の信頼を損なう

といった重大なデメリットがあるためです。

売主にとっては「両手仲介を狙うために囲い込まれている」ケースがあるため、媒介契約時には注意が必要です。

おとり広告

おとり広告とは、実際には販売されていない物件を、あたかも販売中のように掲載する違法行為 のことです。 不動産業界では最も悪質な広告手法のひとつとして知られています。

おとり広告の目的は、

• 問い合わせを増やすため

• 来店させるため

• 他の物件を紹介するため

などですが、当然ながら法律で禁止されています。

おとり広告の例：

• すでに成約済みの物件を掲載し続ける

• 実際より安い価格で掲載する

• 存在しない物件を掲載する

おとり広告は、

• 景品表示法

• 宅建業法

に違反するため、行政処分の対象となります。

ブローカー

ブローカーとは、不動産会社に所属せず、個人で売買の仲介を行う人 のことです。 フリーランスに近い立場で、業界では「業者間の情報をつなぐ人」として存在しています。

ブローカーの特徴：

• 人脈が広い

• 未公開物件の情報を持っていることがある

• 手数料の取り扱いが曖昧な場合がある

一方で、

• 宅建業免許を持たない場合は違法

• トラブルが起きやすい

• 契約の安全性が低い

などのリスクもあります。

3為（さんため）

3為とは、売主と買主の間にもう1社が入り、売主兼買主として中間に立つ取引形態 のことです。 通常の売買は「売主 → 買主」というシンプルな流れですが、3為では「売主 → 中間業者 → 買主」という三段階の流れになります。

中間業者が入る理由はさまざまで、

• 売主がすぐに現金化したい

• 中間業者がリノベーションして付加価値をつけたい

• 売主と買主の条件が合わず、調整役が必要

• 中間業者が利益を得るために一度買い取る

などが挙げられます。

3為は再販業者がよく使う手法で、

• スピード感のある取引

• 売主の負担軽減

• 中間業者による価値向上

といったメリットがありますが、

• 中間業者の利益分だけ価格が上がる

• 取引が複雑になる という側面もあります。

不動産営業がよく使う用語

仲手（ちゅうて）

仲介手数料 の略。 社内でも社外でも頻繁に使われる基本ワードで、 「仲手いくら？」「仲手の計算どうする？」 といった形で日常的に使われます。

物確（ぶっかく）

物件確認 の略。 仲介会社が物元に対して、 「この物件、まだ紹介できますか？」 「販売中ですか？」 と確認する行為です。

物確は、

• 電話

• FAX

• メール

• 業者専用システム などで行われ、買主へ紹介する前に必ず必要なプロセスです。

バルク買い

再販会社が 複数戸をまとめて購入すること を指します。

例： 同じマンション内で3階と4階を所有している売主が「急いで現金化したい」と希望した場合、再販会社が2戸まとめて買い取るケースがあります。

バルク買いは、

• 資金力が必要

• 同一マンションで複数戸を再販するリスクがある ため、対応できる再販会社は限られています。

そのため、バルク買いが可能な会社は売主から重宝される傾向があります。

業物（ぎょうぶつ）

業物とは、不動産会社が自社で所有している物件 のことを指す業界用語です。 一般的な仲介物件とは異なり、売主が不動産会社そのものであるため、取引の流れや条件が通常の売買とは少し変わることがあります。

業物に該当する代表的な物件：

• 不動産会社が仕入れてリノベーションした再販マンション

• 建売業者が建築した新築戸建て

• 不動産会社が投資用として保有していた物件

• 法人が所有する社宅や事務所の売却

特に 新築戸建てはほぼ100％業物 と言われており、建売業者（デベロッパー）が土地を仕入れ、建物を建て、売主として販売するのが一般的です。

業物のメリット：

• 売主がプロの不動産会社のため、手続きがスムーズ

• 瑕疵担保（契約不適合）責任が手厚いことが多い

• リノベ済み物件は設備や内装が新しく、すぐ住める

• 価格設定が明確で、交渉がしやすい場合もある

デメリット：

• 価格が相場より高めに設定されることがある

• リノベーションの質が業者によって大きく異なる

• 仕入れ値の関係で価格交渉が通りにくいケースも

業物は、

• 「売主＝不動産会社」

• 「買主＝一般顧客」 という構図になるため、仲介手数料が不要になるケースもあります（売主業者が直接販売する場合）。

中古マンションの再販市場では、業物は非常に多く、 “リノベ済み物件＝業物” と考えるとイメージしやすいです。

物元（ぶつもと）・元付（もとづけ）

「物元」「元付」とは、売主側の不動産仲介会社 を指す業界用語です。 売主から直接依頼を受けて販売活動を行う立場であり、物件情報の管理や販売戦略の立案、問い合わせ対応など、取引の起点となる重要な役割を担います。

元付は、

• 売主との媒介契約の締結

• レインズへの登録

• 物件資料の作成

• 内見調整

• 価格変更の提案 など、販売に関わる全ての業務を主導します。

不動産取引では、元付の情報が最も正確であるため、買主側の仲介会社（客付け）は必ず元付へ物確を行い、最新情報を確認します。 業界では「元付が強い＝情報が早い」という認識があり、元付会社との関係性は営業活動において非常に重要です。

客付け（きゃくづけ）

客付けとは、買主側の不動産仲介会社 を指します。 買主から相談を受け、希望条件に合う物件を探し、内見手配や資金計画の相談、申込・契約・決済までをサポートする立場です。

客付けの主な業務は、

• 物件紹介

• 内見案内

• 購入申込の作成

• 価格交渉の代行

• 住宅ローンの事前審査サポート

• 契約・決済の立ち会い

など、買主の不安を解消しながら取引を前に進める役割を担います。

元付と客付けが協力し合うことで、売主・買主双方にとってスムーズな取引が実現します。

レジ

レジとは レジデンス（Residence）＝住居 の略称です。 業界では「レジ物件」「レジ系」といった形で使われ、主に居住用マンションやアパートを指す言葉として定着しています。

投資用不動産の分類では、

• レジ（住居系）

• オフィス（事務所系）

• リテール（店舗系）

• ロジ（物流系）

といったカテゴリー分けがされるため、投資家向け資料でも頻繁に登場します。

物出し（ぶつだし）

物出しとは、買主に物件を紹介すること を指します。 営業担当者が顧客の希望条件をヒアリングし、最適な物件を提案するプロセスです。

物出しの質は成約率に直結し、

• 顧客の希望条件を正確に理解しているか

• 市場の動きを把握しているか

• 物件のメリット・デメリットを説明できるか

などが問われます。

物出しが上手い営業は、

• 顧客の潜在ニーズを引き出す

• 適切なタイミングで提案する

• 決め物を見極める

といったスキルを持ち、成約率が高い傾向があります。

目線（めせん）

目線とは、売主が「いくらで売りたいと思っているか」という希望価格 を指す業界用語です。

営業現場では、

• 「売主の目線は3,500万円くらい」

• 「目線が高いから売れにくい」

• 「目線を下げてもらう必要がある」

といった形で使われます。

目線は、

• 売主の事情

• 市場相場

• 他物件との比較

• 売却スピードの希望

などによって変わります。

売却活動では、 “売主の目線”と“市場価格”のギャップを埋めること が営業の重要な役割です。

他決（たけつ）

他決とは、お客様が他の不動産会社で契約を決めてしまった状態 を指します。 営業現場ではよく使われる言葉で、 「このお客様、他決しちゃいました」 というように使われます。

他決が起きる理由：

• 他社のほうが提案が早かった

• 他社の営業が上手かった

• 物件紹介の質が高かった

• 追客が弱かった

• 顧客の温度感を見誤った

他決を防ぐためには、

• スピード対応

• 適切な追客

• 顧客理解

• 提案力

が非常に重要です。

居抜き（いぬき）

居抜きとは、前テナントの内装や設備をそのまま引き継いで新しいテナントが入居すること を指します。 飲食店や美容室など、設備投資が大きい業種で特に多く見られる取引形態です。

居抜きのメリットは、

• 初期費用を大幅に抑えられる

• 開業までの期間が短縮できる

• 前テナントの設備を活かせるため、コスト効率が良い

一方で、

• 設備の老朽化が進んでいる場合がある

• レイアウトが希望と合わないことがある

• 前テナントのイメージを引き継いでしまう可能性がある

などの注意点もあります。

居抜き物件は、開業コストを抑えたい事業者にとって非常に魅力的な選択肢です。

賃契（ちんけい）

賃契とは 賃貸借契約書 の略で、賃貸物件の契約時に締結する書類です。

賃契に記載される内容は、

• 賃料

• 敷金・礼金

• 更新料

• 契約期間

• 原状回復のルール

• 禁止事項

など、入居後のトラブルを防ぐための重要な項目です。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、賃貸中の物件を、そのままの状態で売却し、所有者だけが変わる取引 のことです。

特徴：

• 入居者はそのまま住み続ける

• 家賃収入も引き継がれる

• 投資用物件でよく使われる

メリット：

• 購入直後から家賃収入が得られる

• 空室リスクがない

• 投資計画が立てやすい

デメリット：

• 室内を確認できないことが多い

• 入居者の属性を選べない

• 家賃が相場より高い場合はリスク

オーナーチェンジ物件は、投資家にとって魅力的ですが、契約内容や賃貸借契約の確認が必須です。

坪単（つぼたん）

坪単とは 坪単価 の略で、1坪あたりの価格を示す不動産の基本指標です。 土地・戸建て・マンションいずれの取引でも頻繁に使われ、物件の割安感や相場観を判断する際に欠かせません。

坪単価の計算式は、 坪単価 ＝ 価格 ÷ 坪数

坪単価が分かると、

• 同じエリア内での比較がしやすい

• 広さが違う物件同士でも公平に比較できる

• 相場より高いか安いか判断しやすい

といったメリットがあります。

ただし、坪単価はあくまで「単純計算」であり、

• 眺望

• 階数

• 方角

• リフォーム状況

• 管理状態 などによって価値が大きく変わるため、坪単価だけで判断しないことが重要です。

反響（はんきょう）

反響とは、インターネットからの問い合わせ を指す業界用語です。 SUUMO・ホームズ・自社HPなどから届く問い合わせを総称して「反響」と呼びます。

反響の種類は、

• メール問い合わせ

• 電話問い合わせ

• LINE問い合わせ

• 資料請求

• 内見予約

など多岐にわたります。

反響は営業活動の生命線であり、

• 反響数＝売上の母数

• 反響の質＝成約率に直結

• 反響のスピード対応＝競合に勝つ鍵

といったように、営業成績に大きく影響します。

不動産会社では「反響が多い＝人気物件」「反響が少ない＝改善が必要」という判断材料にもなります。

レインズ（REINS）

レインズとは、不動産業者専用の物件データベース のことです。 正式名称は「不動産流通標準情報システム」で、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が運営しています。

レインズの特徴は、

• 一般の人は閲覧できない

• 不動産会社だけがログイン可能

• 売主から専任媒介・専属専任媒介を受けた物件は登録義務がある

• 最新の販売状況（公開中・成約済み）が確認できる

という点です。

レインズは、

• 物件の正確な情報

• 成約事例

• 過去の履歴 などが確認できるため、プロの不動産会社にとって最も重要な情報源です。

残置（ざんち）

残置とは、部屋に残っている家具・家電・荷物などの総称 です。 売買・賃貸どちらでも使われる言葉で、残置物がある場合は契約前に取り扱いを明確にする必要があります。

残置物の例：

• 家具（ソファ、ベッド）

• 家電（冷蔵庫、洗濯機）

• カーテン

• エアコン（残置扱いの場合）

• 不用品

残置物は、

• 売主が撤去するのか

• 買主がそのまま使うのか

• 撤去費用は誰が負担するのか

などを明確にしないとトラブルの原因になります。

再案（さいあん）

再案とは、2回目の内見（再度の案内） のことです。 1回目の内見で興味を持ったお客様が、

• 家族を連れて再度見たい

• もう一度確認したい

• 他物件と比較したい

という理由で再訪するケースを指します。

再案は営業側にとって非常に重要で、

• 購入意欲が高いサイン

• 価格交渉に進む可能性が高い

• 申込の確度が上がる

など、成約に直結する場面です。

再案の際は、

• 前回の懸念点を解消する

• 追加資料を用意する

• 周辺環境の説明を強化する

など、より丁寧な対応が求められます。

請書（うけしょ）

請書とは、工事請負契約書 の略で、リフォームやリノベーション工事を行う際に締結する契約書です。

請書に記載される内容：

• 工事内容

• 工事金額

• 工期

• 支払い条件

• 瑕疵保証

• 追加工事の扱い

請書は、工事トラブルを防ぐための重要な書類であり、 「口頭での約束」ではなく「書面での明確化」が必須です。

物上げ（ぶつあげ）

物上げとは、売却物件を仕入れてくる営業活動 のことです。 不動産会社にとって「売り物件の確保」は生命線であり、物上げは会社の売上を左右する最重要業務のひとつです。

物上げの方法は、

• チラシのポスティング

• 飛び込み営業

• 相続相談会

• インターネット広告

• 過去顧客へのアプローチ

• 地域の地主との関係構築

など多岐にわたります。

物上げが強い会社は、

• 良質な物件を多く抱えている

• 元付として取引を主導できる

• 両手仲介の機会が増える

というメリットがあり、営業力の高さを示す指標にもなります。

物調（ぶっちょう）

物調とは 物件調査 の略で、売買契約前に不動産会社が行う詳細な調査業務のことです。 物調は、売主・買主双方が安心して取引できるようにするための重要なプロセスで、仲介会社の力量が問われる部分でもあります。

物調で確認する内容は多岐にわたり、

• 法務局での登記簿謄本の取得

• 建物の構造・築年数・増改築履歴

• 管理会社へのヒアリング（マンションの場合）

• 道路幅員・接道状況

• 用途地域・建ぺい率・容積率

• ライフラインの状況（上下水道・ガス）

• 越境の有無

• ハザードマップの確認

など、契約に影響する情報を徹底的に調べます。

物調が不十分だと、

• 契約後にトラブルが発生

• 再建築不可だった

• 境界問題が発覚 など重大な問題につながるため、非常に重要な業務です。

   

   

上物(うわもの)

上物とは、土地の上に建っている建物のこと を指します。 土地と建物を分けて評価する際に使われる専門用語です。

不動産評価では、

• 土地 → 資産価値が落ちにくい

• 上物 → 経年劣化で価値が下がる

という特徴があります。

売買の場面では、

• 上物あり土地

• 古家付き土地

• 更地渡し

などの表現が使われ、上物の状態によって価格が大きく変わります。

感度（かんど）

感度とは、お客様の購入意欲の高さを示す業界用語 です。

営業現場では、

• 「このお客様、感度高いね」

• 「感度低いから追客は軽めでいい」

といった形で使われます。

感度の判断基準は、

• 内見後の反応

• 質問の深さ

• 資金計画への関心

• 事前審査の提出意欲

• 他物件との比較状況

など、総合的に判断されます。

感度を正しく把握することで、

• 追客の優先順位

• 提案内容

• 連絡頻度 を最適化でき、成約率を大きく高めることができます。

追客（ついきゃく）

追客とは、見込み客に対して継続的に連絡を取り、成約につなげる営業活動 のことです。

追客の手段は、

• 電話

• メール

• LINE

• 物件提案

• 市況情報の提供

など多岐にわたります。

追客の目的は、

• 顧客の温度感を把握する

• 購入意欲を高める

• 他社に流れないよう関係性を維持する

という点にあります。

不動産営業において追客は最重要業務のひとつであり、成績を左右する大きな要素です。

決め物（きめぶつ）

決め物とは、成約させたい本命物件 のことです。 営業担当者が「この物件ならお客様に合う」「この物件を決めたい」と判断した物件を指します。

決め物の特徴は、

• 条件が顧客に合っている

• 価格と価値のバランスが良い

• 営業側の利益が大きい場合もある

• 売主側からの評価が高い物件であることも

決め物を提案する際は、

• お客様の希望条件

• ライフスタイル

• 予算

• 将来の資産価値

などを総合的に判断し、最適な物件を選ぶことが重要です。

当て物（あてぶつ）

当て物とは、比較対象としてあえてスペックの低い物件を内見させる手法 のことです。 営業テクニックの一つで、買ってほしい物件（決め物）をより魅力的に見せるために使われます。

例：

• 本命物件より狭い

• 日当たりが悪い

• 価格が割高

• 設備が古い

など、あえて劣る物件を見せることで、 「やっぱり本命の物件が良い」と感じてもらう効果があります。

ただし、過度な当て物は顧客満足度を下げるため、誠実な営業が求められます。

買い上げ（かいあげ）

買い上げとは、購入希望者が提示していた金額を“増額して”再度申し込むこと を指します。 不動産取引では、他の購入希望者との競争が発生した際に使われることが多く、申込の優先順位を確保するための重要なアクションです。

買い上げが発生する典型的なケース：

• 指値（値下げ交渉）をしていたが、他の買主が満額で申込を入れた

• 人気物件で複数の申込が重なった

• 売主が価格に強気で、交渉が通らない

• 業者間の買取競争

一般顧客の例： 3,180万円の物件に対し、買主が3,100万円で申込。しかし後日、別の買主が満額で申込を入れたため、最初の買主が「満額に買い上げます」と再申込するケースです。

不動産業者の例： 未公開物件の買取交渉で、業者Aが5,000万円を提示。しかし売主は5,200万円を希望していたため、業者Aが5,200万円に買い上げて契約するケースです。

買い上げは、

• 競争が激しい物件

• 希少性の高い物件

• 売主が強気の価格設定をしている物件

でよく発生します。

マイソク

マイソクとは、不動産の販売図面（物件資料） のことです。 業界では「マイソクください」「マイソク作りました」など、日常的に使われる言葉です。

マイソクに記載される内容：

• 物件写真

• 間取り図

• 価格

• 所在地

• 交通アクセス

• 土地・建物の面積

• 設備・仕様

• 法令上の制限

• 管理費・修繕積立金（マンション）

マイソクは、

• 内見前の判断材料

• 営業担当者の提案資料

• 他社への物件紹介

として非常に重要な役割を持ちます。

見やすいマイソクは反響率が高く、営業力の差が出る部分でもあります。

不動産売買でよく使う用語

かしたん免責（瑕疵担保免責）

かしたん免責とは、瑕疵担保責任を免責する契約 のことです。 現在の法律では「契約不適合責任」という名称に変わっていますが、業界では今でも「かしたん免責」という言葉が使われています。

かしたん免責の意味は、

• 売主は引き渡し後の不具合に責任を負わない

• 買主は現況のまま購入する

• 中古物件でよく使われる

というものです。

かしたん免責が使われるケース：

• 売主が個人

• 築年数が古い

• リフォーム前の物件

• 売主が現況渡しを希望

ただし、

• 売主が知っていた重大な欠陥を隠していた場合 は免責されません。

買主側は、

• 事前の内見

• インスペクション（建物診断） をしっかり行うことが重要です。

取完（とりかん）

取引完了書（取引完了報告書） の略称です。 売買決済の場で締結され、売主・買主・仲介会社の間で「取引が無事完了した」ことを正式に確認する書類です。

決済の場では、

• 司法書士

• 仲介会社

• 売主・買主 が同席するため、取完はその場で確実に処理される重要書類のひとつです。

専任返し

再販業者（リノベ会社）が物件を仕入れた仲介会社に対し、 「売るときも専任媒介で任せますね」 と返すことを指します。

流れとしては以下の通りです。

1. 個人の売主が仲介会社に売却相談

2. 仲介会社が再販会社へ買取依頼

3. 再販会社が物件を仕入れ、リノベーション

4. 再販会社が販売する際、仕入れ元の仲介会社に“専任媒介”で返す

つまり、 「仕入れさせてくれたお礼として、販売もあなたに任せます」 という業者間の信頼関係を示す文化です。

売契（ばいけい）

売契とは 売買契約書 の略で、不動産売買における最も重要な書類です。 売主と買主が合意した内容を文書化し、法的効力を持つ契約として締結します。

売契に記載される内容は、

• 売買価格

• 引き渡し日

• 手付金の額

• 契約解除の条件

• 付帯設備の状況

• 瑕疵担保（契約不適合）責任の範囲

など、取引の根幹となる項目です。

売契の内容に誤りがあると、

• トラブル

• 損害賠償

• 契約解除

につながるため、非常に慎重な作成が求められます。

重説（じゅうせつ）

重説とは 重要事項説明書 の略で、宅建士が買主に対して物件の重要情報を説明する書類です。 宅建業法により、売買契約前に必ず説明することが義務付けられています。

重説で説明される内容は、

• 物件の権利関係

• 法令上の制限

• 管理費・修繕積立金（マンション）

• インフラ状況

• 契約不適合責任

• ハザード情報

など、購入判断に直結する重要な項目です。

重説は、

• 宅建士の資格が必要

• 宅建士証の提示が義務

• 説明後に署名・押印

という流れで行われます。

媒介（ばいかい）

媒介とは、不動産会社が売主・買主の間に入り、取引を仲介すること を指します。 媒介契約には3種類あり、

• 専属専任媒介

• 専任媒介

• 一般媒介

それぞれでルールが異なります。

媒介契約は、

• 売主がどの会社に販売を任せるか

• レインズ登録義務の有無

• 報告義務の頻度

などを明確にするための重要な契約です。

指値（さしね）

指値とは、買主が売主に対して提示する価格交渉の金額 のことです。 「3,000万円の物件を2,900万円で買いたい」というように、希望価格を提示する行為を指します。

指値のポイントは、

• 相場より大きく下げると通りにくい

• 売主の売却理由によって通るかが変わる

• 他の申込が入っていると不利になる

など、状況判断が非常に重要です。

営業担当者は、

• 過去の成約事例

• 売主の事情

• 市場動向

を踏まえて、適切な指値額をアドバイスします。

1番手・2番手・3番手

1番手とは、最初に購入申込を入れ、契約準備が整っている買主 のことです。 不動産取引では「申込の順番」が非常に重要で、1番手が最優先で契約に進みます。

• 1番手：最優先で契約に進める

• 2番手：1番手がキャンセルした場合に繰り上がる

• 3番手：さらにその次

2番手・3番手は、

• 1番手のローン否決

• 1番手のキャンセル

• 売主の事情変更

などが起きた場合にチャンスが回ってきます。

営業側は、

• 1番手の確度を見極める

• 2番手にも丁寧に状況説明する

• トラブルを避けるため透明性を保つ

といった対応が求められます。

現況融資（げんきょうゆうし）

現況融資とは、物件を“現況のまま”引き渡すことを前提に行われる融資 のことです。 通常、住宅ローンは「引き渡し時に一定の居住性能が確保されていること」が条件ですが、現況融資では、リフォーム前や古家付き土地など、現状のままの状態で融資が実行されます。

現況融資が使われるケース：

• 古家付き土地を購入し、後で建て替える

• リフォーム前の中古物件を購入する

• 売主が現況渡しを希望している

• 物件の状態が悪く、通常の融資が通りにくい

メリット：

• リフォーム前でも購入できる

• 売主の負担が少ないため価格交渉がしやすい場合がある

デメリット：

• 金融機関によって取り扱いが異なる

• 追加のリフォーム費用が必要

• 瑕疵担保（契約不適合）責任が免責になるケースが多い

現況融資は、物件の状態を正しく理解し、購入後の費用を見越した資金計画が重要です。

嫌悪施設（けんおしせつ）

嫌悪施設とは、住環境において心理的な抵抗を感じる施設 のことです。 法律で明確に定義されているわけではありませんが、多くの買主が避ける傾向にあるため、不動産取引では重要な判断材料になります。

代表的な嫌悪施設：

• パチンコ店

• 風俗店

• 火葬場

• 墓地

• ごみ処理場

• 工場（騒音・臭気）

• 高圧線・変電所

嫌悪施設が近くにあると、

• 資産価値が下がりやすい

• 売却しにくい

• 購入希望者が減る

• 心理的な不安が残る

といった影響があります。

ただし、感じ方には個人差があり、 「気にならない人にとっては割安で良い物件」 になるケースもあります。

告知事項（こくちじこう）

告知事項とは、不動産売買において、買主に必ず伝えなければならない重要な情報 のことです。 特に心理的瑕疵（事故物件）や近隣トラブルなど、購入判断に大きく影響する内容が含まれます。

告知事項の例：

• 室内での死亡事故（自然死・孤独死・事件・事故）

• 近隣住民とのトラブル

• 反社会的勢力の存在

• 建物の重大な欠陥

• 過去の浸水被害

• 境界トラブル

告知事項を隠すと、

• 契約解除

• 損害賠償

• 重大なトラブル

につながるため、売主・仲介会社には説明義務があります。

約定（やくじょう）

約定とは、契約とほぼ同じ意味を持つ業界用語 です。 「約定だと決済日はいつ？」 「約定の内容はどうなってる？」 といった形で使われます。

約定は、

• 契約内容の合意

• 決済日や条件の確定

• 売主・買主双方の意思確認

などを示す言葉で、取引の進行状況を表す際に使われます。

住宅ローンでよく使われる用語

属性（ぞくせい）

属性とは、買主の個人情報や信用力を総合的に示す業界用語 です。 住宅ローン審査や物件紹介の優先度を判断する際に使われます。

属性に含まれる情報は、

• 年収

• 勤続年数

• 勤務先の規模・業種

• 雇用形態（正社員・契約社員など）

• 家族構成

• 他の借入状況

• 年齢

など多岐にわたります。

属性が良いと、

• ローン審査に通りやすい

• 金利優遇が受けやすい

• 物件紹介の幅が広がる

一方で、属性が弱い場合は、

• 借入額が制限される

• 金利が高くなる

• 審査に時間がかかる

などの影響があります。

返比（へんぴ）

返比とは 返済比率（返済負担率） の略で、年収に対して住宅ローンの年間返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す指標です。

計算式は、 返済比率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収 × 100

一般的に、

• 銀行の基準は 25〜35％

• 返済比率が高いほど審査に不利

• 返済比率が低いほど生活に余裕が生まれる

とされています。

返済比率は住宅ローン審査の最重要項目のひとつであり、借入可能額を左右する大切な指標です。

店頭金利（てんとうきんり）・基準金利（きじゅんきんり）

店頭金利・基準金利とは、住宅ローンの優遇金利が適用される前の“表向きの金利” のことです。 多くの銀行では2％台の店頭金利を設定していますが、実際には審査結果に応じて優遇金利が引かれ、適用金利は大幅に下がります。

例：

• 店頭金利：2.475％

• 優遇金利：▲1.8％

• 実際の適用金利：0.675％

店頭金利はあくまで“基準値”であり、

• 属性（年収・勤務先）

• 借入額

• 団信の種類

• 銀行との取引状況

などによって優遇幅が変わります。

銀行選びでは、 「店頭金利」ではなく「適用金利」 を比較することが重要です。

フラット35

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利の住宅ローン です。 最大の特徴は、最長35年間ずっと金利が変わらない という点です。

メリットは、

• 金利が固定されているため返済計画が立てやすい

• 団信加入が任意で、健康上の理由で団信に加入できない人でも利用しやすい

• 保証料が不要

• 繰上返済手数料が無料

一方で、

• 審査基準が独自で、物件の技術基準を満たす必要がある

• 金利が変動型より高くなることが多い

などの特徴があります。

安定した返済を重視する人に向いているローンです。

団信（だんしん）

団信とは 団体信用生命保険 の略で、住宅ローンを借りる際に加入する生命保険のことです。 ローン返済中に契約者が死亡または高度障害になった場合、保険金でローン残高が完済され、家族に負担が残らない仕組みです。

団信のポイントは、

• 多くの銀行で加入が必須

• がん・三大疾病などの特約付き団信も増えている

• 健康状態によっては加入できない場合がある

団信は、住宅ローンの安全性を高める非常に重要な制度であり、家族の生活を守る役割も果たします。

団信についての解説記事：住宅ローンの団体信用生命保険(団信) 月いくらなのか 告知等の加入条件とは – ミクロ不動産

事前審査（じぜんしんさ）

事前審査とは、住宅ローンを利用する際に 本審査の前に行う簡易的な審査 のことです。 買主が「この物件を買いたい」と思った段階で、金融機関に対して返済能力や勤務状況などを確認してもらうプロセスです。

事前審査で確認される主な項目は、

• 年収

• 勤務先・勤続年数

• 他の借入状況（車のローン、カードローンなど）

• 個人信用情報

• 借入希望額

などで、審査結果は早ければ当日〜数日で出ます。

事前審査のメリットは、

• 自分がどれくらい借りられるか早い段階で把握できる

• 売主に対して「購入意思が強い」ことを示せる

• 申込競争のある物件で有利になる

一方で、事前審査に通っても本審査で落ちる可能性はゼロではありません。 しかし、事前審査は購入プロセスのスタートラインとして非常に重要なステップです。

本審査（ほんしんさ）

本審査とは、住宅ローンの正式な審査であり、金融機関が最終的に融資を実行するかどうかを判断する審査 です。 事前審査よりも厳格で、提出書類も多くなります。

本審査で確認される項目は、

• 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書）

• 健康状態（団信加入の可否）

• 勤務先の詳細情報

• 購入物件の担保評価

• 事前審査時との相違点

など、より詳細な情報がチェックされます。

本審査に通過すると、

• 金銭消費貸借契約（金消）

• 決済日の確定

• 引き渡し準備

といった流れに進むため、住宅購入の大きな山場と言える重要なステップです。

金消（きんしょう）

金消とは 金銭消費貸借契約 の略で、住宅ローンを借りる際に金融機関と締結する正式な契約のことです。

金消契約では、

• 借入金額

• 金利タイプ

• 返済期間

• 返済方法（元利均等・元金均等）

• 保証料

• 団信の内容

など、ローンに関するすべての条件が確定します。

金消契約を結ぶと、いよいよ決済・引き渡しが目前となり、住宅購入の最終段階に入ります。

残債（ざんさい）

残債とは、ローンの残りの金額 のことです。 不動産売却の際には必ず確認する必要があり、残債が売却価格を上回る場合は「オーバーローン」と呼ばれます。

残債のポイントは、

• 売却代金で残債を完済できるかが重要

• 完済できない場合は追加入金が必要

• 任意売却になるケースもある

残債は売主の資金計画に直結するため、売却相談の初期段階で必ず確認されます。

マンション購入で出てくる用語

PS（パイプスペース）

PSとは Pipe Space（パイプスペース） の略で、給排水管やガス管などの配管を通すための縦方向のスペースです。マンションでは、上下階の配管をまとめて通すために必要不可欠な設備で、間取り図にも「PS」と表記されます。

PSの特徴として、

• 基本的に移動できない

• 音が響く場合がある

• リフォーム時に制約が出る といった点が挙げられます。

特に中古マンションのリフォームでは、PSの位置が間取り変更の制限になることが多く、キッチンやトイレの移動が難しいケースもあります。

また、PSは共用部分に該当するため、勝手に触ることはできません。管理会社が定期的に点検を行い、漏水や老朽化を防ぐ役割も担っています。

DS（ダクトスペース）

DSとは Duct Space（ダクトスペース） の略で、主に換気ダクトや空調ダクトを通すためのスペースです。PSと似ていますが、DSは空気の流れを確保するための設備で、給排水とは用途が異なります。

DSがあることで、

• 換気扇の排気

• キッチンのレンジフード

• 浴室乾燥機の排気 などがスムーズに行われます。

マンションの構造によっては、DSの位置が間取りの制約になることもあり、特にキッチンの位置変更を検討する際には重要なポイントになります。

RC造（鉄筋コンクリート造）

RC造とは Reinforced Concrete（鉄筋コンクリート）造 の略で、鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造です。

特徴としては、

• 耐震性が高い

• 耐火性に優れる

• 遮音性が高く、上下階の音が響きにくい

• マンションで最も一般的な構造

などが挙げられます。

一方で、

• 建築コストが高い

• 壁が厚く、間取り変更がしにくい というデメリットもあります。

中古マンションを検討する際、RC造は「安心感がある構造」として人気が高いです。

S造（鉄骨造）

S造とは Steel（鉄骨）造 の略で、鉄骨を柱や梁に使用した構造です。

特徴は、

• 工期が短い

• 柱が細く、室内空間を広く確保しやすい

• 建築コストが比較的安い

といったメリットがあります。

ただし、

• 鉄骨の厚みによって耐火性能が異なる

• RC造より遮音性が劣る場合がある などの注意点もあります。

S造は、

• 低層マンション

• アパート

• 商業施設 などで広く採用されています。

SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）

SRC造とは Steel Reinforced Concrete（鉄骨鉄筋コンクリート）造 の略で、鉄骨の周りを鉄筋コンクリートで覆った構造です。

RC造とS造の“いいとこ取り”をした構造で、

• 非常に高い耐震性

• 高い耐火性

• 高層マンションに適した強度 が特徴です。

そのため、

• タワーマンション

• 大規模マンション などで採用されることが多く、建築コストは高いものの、安心感のある構造として評価されています。

全部委託（ぜんぶいたく）

全部委託とは、マンション管理をすべて管理会社に任せている状態 のことです。 管理会社が、

• 会計業務

• 修繕計画

• 管理人の手配

• 清掃

• 点検

• トラブル対応

などを一括で行います。

全部委託のメリット：

• 管理の質が安定しやすい

• 修繕計画がしっかりしている

• トラブル対応が早い

• 管理組合の負担が少ない

デメリット：

• 管理費が高くなる傾向

• 管理会社の質に左右される

中古マンション購入では、管理方式は資産価値に直結するため、全部委託は安心材料になることが多いです。

自主管理（じしゅかんり）

自主管理とは、管理会社に委託せず、マンションの管理組合が自ら管理を行う方式 のことです。

自主管理の特徴：

• 管理費が安い

• 組合の裁量が大きい

• 住民同士の協力が必要

一方で、

• 会計・修繕計画の負担が大きい

• トラブル対応が遅れやすい

• 管理の質が住民の能力に左右される

などのデメリットもあります。

自主管理マンションは、

• 修繕積立金が不足している

• 管理が行き届いていない

• 将来の大規模修繕が不安

といったケースもあるため、購入時には慎重な判断が必要です。

一部委託（いちぶいたく）

一部委託とは、管理業務の一部だけを管理会社に任せ、残りは管理組合が行う方式 です。

よくある一部委託の例：

• 管理人の派遣だけ委託

• 会計業務だけ委託

• 清掃だけ委託

一部委託は、

• 管理費を抑えつつ

• 専門的な部分だけプロに任せる

というバランス型の管理方式です。

ただし、

• 管理組合の負担は一定残る

• 委託範囲が曖昧だとトラブルになる

ため、管理体制の確認が重要です。

一団地認定（いちだんちにんてい）

一団地認定とは、複数の土地をひとつの大きな敷地として扱い、複数棟の建築を可能にする制度 のことです。 大規模マンションや団地などで使われる制度です。

一団地認定のメリット：

• 広大な敷地に複数棟を建てられる

• 建ぺい率・容積率の緩和が受けられる場合がある

• 街区全体の計画がしやすい

デメリット：

• 個別の土地として売却しにくい

• 管理が複雑

• 再開発時に調整が必要

中古マンションの購入時には、 一団地認定かどうかで管理体制や権利関係が変わる ため、重要なチェックポイントです。

二重サッシ

二重サッシとは、既存の窓の内側にもう1枚窓を設置した構造 のことです。 断熱性・防音性を高めるために採用されることが多く、寒冷地や交通量の多い道路沿いの物件でよく見られます。

二重サッシのメリット：

• 断熱性能が大幅に向上

• 冷暖房効率が良くなる

• 防音効果が高い

• 結露が発生しにくい

デメリット：

• コストがかかる

• 開閉がやや面倒

• 掃除の手間が増える

中古マンションでは、二重サッシがあるだけで住み心地が大きく改善するため、人気の設備のひとつです。

メゾネット

メゾネットとは、マンションの一室でありながら、内部に階段があり2フロアを使う住戸タイプ のことです。 4階と5階をつなぐ、1階と2階をつなぐなど、戸建てのような感覚で住めるのが特徴です。

メゾネットのメリット：

• 戸建てのような生活動線

• 天井が高く開放感がある

• プライベート空間と生活空間を分けやすい

• 子育て世帯に人気

デメリット：

• 階段の上り下りが負担になる

• 冷暖房効率が悪い場合がある

• 掃除が大変

• 上下階の移動が多く、生活動線が長くなる

メゾネットはデザイン性が高く人気ですが、生活スタイルに合うかどうかを慎重に判断する必要があります。

戸建て購入でよく使われる用語

筋交い（すじかい）

筋交いとは、木造住宅の耐震性を高めるために、柱と柱の間に斜めに入れる補強材 のことです。 地震の揺れに対して建物を強くする重要な構造部材です。

筋交いの役割：

• 横揺れに強くなる

• 建物の変形を防ぐ

• 耐震性能が向上する

筋交いの種類：

• 片筋交い

• 両筋交い

• 金物補強付き筋交い

筋交いが多いほど耐震性は高まりますが、

• 壁の位置が制限される

• リフォームで撤去できない

などの制約もあります。

中古戸建てを購入する際は、 筋交いの位置・量・状態 を確認することが非常に重要です。

敷延（しきえん）

敷延とは 敷地延長 の略で、旗竿地の「竿」にあたる細長い通路部分を指します。 建築基準法では、建物を建てるためには「幅4m以上の道路に2m以上接していること」が必要とされており、この敷延部分が接道義務を満たすための重要な役割を果たします。

敷延の特徴として、

• 道路に接するための最低限の通路

• 建築資材の搬入経路になる

• 車の出入りに影響する

• 将来の建て替え時にも必ず必要になる

といった点が挙げられます。

敷延の幅が狭いと、

• 車が入れない

• 工事車両が入れず建築費が高くなる

• ゴミ置き場や自転車の出し入れが不便 など、生活面にも影響が出ます。

土地購入の際は、敷延の幅員・長さ・所有権（単独か共有か）を必ず確認することが重要です。

整形地（せいけいち）

整形地とは、正方形または長方形に近い形状の土地 のことを指します。 土地の形が整っているため、建物の配置がしやすく、無駄なスペースが生まれにくいというメリットがあります。

整形地の主なメリットは、

• 建築プランの自由度が高い

• 駐車場や庭を配置しやすい

• 建物の形がシンプルになり、建築コストを抑えやすい

• 売却時の評価が高く、資産価値が安定しやすい

など、非常に扱いやすい土地として人気があります。

一方で、整形地は需要が高いため、

• 価格が高くなりやすい

• 希少性が高く、条件の良い土地はすぐ売れる という傾向があります。

不整形地（ふせいけいち）

不整形地とは、正方形や長方形ではない形状の土地 の総称です。 三角形・台形・L字型など、さまざまな形状があり、整形地と比べると建物の配置に工夫が必要になります。

不整形地のメリットは、

• 整形地より価格が安い

• アイデア次第で個性的な建物が建てられる

• 土地の広さの割にお得に購入できるケースがある

一方でデメリットとして、

• 建物の形が制限される

• デッドスペースが生まれやすい

• 建築コストが高くなる場合がある

などが挙げられます。

ただし、設計力の高い建築会社であれば、不整形地でも魅力的な住まいを実現できるため、土地の形だけで判断せず、総合的に検討することが大切です。

角地（かどち）

角地とは、2つの道路に接している土地 のことです。 道路が2方向にあるため、日当たりや風通しが良く、建物の配置の自由度も高い人気の土地形状です。

角地のメリットは、

• 開放感がある

• 日当たりが良い

• 駐車場の配置がしやすい

• 建ぺい率が緩和されるケースがある（地域による）

など、住環境として非常に優れています。

一方で、

• 価格が高くなりやすい

• 車や人の通行が多く、プライバシーが確保しにくい

• 子どもの飛び出しなど安全面の注意が必要

といったデメリットもあります。

角地は資産価値が高く、売却時にも有利に働くことが多い土地です。

三角地（さんかくち）

三角地とは、三角形に近い形状の土地 のことです。 不整形地の一種で、建物の配置に工夫が必要になります。

三角地のメリットは、

• 価格が安い

• 立地が良くても割安で購入できる

• 狭小住宅やデザイン住宅に向いている

一方で、

• 建物の形が制限される

• デッドスペースが生まれやすい

• 駐車場の配置が難しい

などの課題があります。

ただし、建築家の設計次第では、三角地でも驚くほど魅力的な住宅を建てることができるため、土地の形だけで判断するのはもったいないケースもあります。

傾斜地（けいしゃち）

傾斜地とは、土地の一部または全体に傾斜がある土地 のことです。 山の麓や高台などに多く見られ、眺望の良さが魅力となるケースもあります。

傾斜地のメリットは、

• 高台で眺望が良い

• プライバシーが確保しやすい

• 平地より価格が安いことが多い

一方でデメリットとして、

• 建築コストが高くなる（造成工事が必要）

• 土砂災害のリスクがある

• 駐車場の設置が難しい

• 庭や外構の使い勝手が悪くなる

などが挙げられます。

傾斜地を購入する際は、

• 造成履歴

• 地盤調査

• ハザードマップ を必ず確認することが重要です。

変形地（へんけいち）

変形地とは、三角形・台形・L字型など、整形地以外の形状の土地全般 を指します。 不整形地とほぼ同義ですが、より広い意味で使われることが多い言葉です。

変形地のメリットは、

• 価格が安い

• 立地が良くても割安で購入できる

• 設計次第で個性的な住宅が建てられる

一方で、

• 建物の形が制限される

• 建築コストが高くなる場合がある

• 駐車場や庭の配置が難しい

などの課題があります。

ただし、変形地は「土地の形が理由で売れ残っているだけ」というケースも多く、条件が合えば非常にお得な買い物になることもあります。

崖地（がけち）

崖地とは、崖に面している、または崖のような高低差がある土地 のことです。 眺望が良い反面、建築や安全性に関する制限が多く、専門的な知識が必要になります。

崖地のメリットは、

• 高台で景色が良い

• プライバシーが確保しやすい

• 土地価格が安い

一方でデメリットは非常に多く、

• がけ条例により建築制限がかかる

• 擁壁工事が必要で建築費が高額になる

• 土砂災害のリスクがある

• 地盤調査が必須

• 再建築が難しいケースもある

など、慎重な判断が求められます。

崖地は専門家の調査が欠かせないため、購入前に必ず不動産会社や建築士と相談することが重要です。

素地（そじ）

素地とは、まだ手を加えられていない土地（未造成地） のことです。 建築や開発の“素材”となる土地という意味で使われます。

素地の特徴：

• インフラ（上下水道・ガス）が未整備

• 造成工事が必要

• 建築コストが高くなる場合がある

• 開発の自由度が高い

素地は、

• デベロッパー

• 建売業者

• 投資家

などが購入し、開発して価値を高めるケースが多いです。

旗竿地（はたざおち）

旗竿地とは、細い通路の奥に敷地が広がる形状の土地 のことです。 その形が「旗と竿」に似ていることから、この名称が付けられています。

構造としては、

• 道路に接する細長い通路部分（竿）

• 奥に広がる敷地部分（旗） の2つで構成されています。

旗竿地のメリットは、

• 敷地面積の割に価格が安い

• プライバシーが確保しやすい といった点があります。

一方でデメリットとして、

• 車の出入りがしにくい

• 建築資材の搬入が難しい

• 日当たりが悪くなる場合がある などが挙げられます。

購入検討時には、通路部分の幅員や所有権（共有か単独か）も重要なチェックポイントです。

路地状敷地（ろじじょうしきち）

旗竿地の「竿」にあたる部分を、専門的には 路地状敷地 と呼びます。 建築基準法では、道路に2m以上接していなければ建築ができないため、この路地状部分が接道義務を満たす役割を担っています。

路地状敷地は、

• 幅が狭い

• 長さがある

• 車が通りにくい といった特徴があり、建築計画にも影響します。

また、路地状敷地が共有の場合、隣地とのトラブルが起きやすいため、権利関係の確認が非常に重要です。

敷地延長（しきちえんちょう）

敷地延長とは、旗竿地の路地状部分を指す別の呼び方です。 不動産業界では略して 敷延（しきえん） と呼ばれることもあります。

敷地延長部分は、

• 道路に接するための最低限の通路

• 建築基準法上の接道義務を満たすためのスペース として機能します。

敷延の長さや幅は物件ごとに異なり、

• 車が通れるか

• 建築資材が搬入できるか

• 将来の建て替えが容易か など、実生活にも大きく影響します。

中古戸建てや土地購入を検討する際には、敷延の幅員が2m以上あるかどうかが非常に重要なポイントです。

建売（たてうり）

建売とは、すでに建築された状態で販売される新築戸建て のことを指します。 土地と建物をセットで販売する形式で、購入者は完成した建物を見てから購入を決められるため、イメージのズレが少ないというメリットがあります。

建売の特徴として、

• 完成物件を見学できるため、生活動線や日当たりを確認しやすい

• 土地と建物がセット価格のため、総額が分かりやすい

• 建築期間を待つ必要がなく、引き渡しが早い

• 仕様や設備がある程度統一されているため、価格が抑えられやすい

一方で、

• 間取りや設備の自由度が低い

• 建築コストを抑えるために仕様がシンプルな場合がある

• 同じようなデザインの住宅が並びやすい

といったデメリットもあります。

建売は、初めて住宅を購入するファミリー層に特に人気があり、コストパフォーマンスの良さが魅力です。

デベ

デベとは ディベロッパー（Developer） の略で、土地の開発やマンション・戸建ての企画・建築・販売を行う会社のことです。

デベロッパーの主な役割は、

• 土地の仕入れ

• 開発計画の立案

• 建物の企画・設計

• 建築会社への発注

• 販売戦略の構築

• 引き渡しまでの全体管理

など、多岐にわたります。

大手デベロッパーはブランド力が高く、

• 施工品質

• アフターサービス

• 管理体制 などが整っているため、購入者からの信頼も厚いです。

再建築不可（さいけんちくふか）

再建築不可とは、現在建っている建物を解体しても、同じ場所に新しい建物を建てることができない土地 のことです。 最も多い理由は「接道義務を満たしていない」こと。建築基準法では、建物を建てるためには 幅4m以上の道路に2m以上接していること が必須条件です。

再建築不可になる主なケース：

• 道路にまったく接していない（囲繞地）

• 接しているが幅が2m未満

• 道路が建築基準法上の道路ではない

• 私道の通行承諾が得られない

再建築不可物件のメリット：

• 価格が非常に安い

• 投資家が現金で買うケースが多い

デメリット：

• 住宅ローンが通りにくい

• 資産価値が低い

• 売却が難しい

• 建て替えができないため、老朽化リスクが高い

購入する場合は、

• セットバックで再建築可能になるか

• 道路の指定を受けられるか

• 隣地を買い足せるか

など、専門家と相談しながら慎重に判断する必要があります。

セットバック

セットバックとは、道路幅が4m未満の場合に、道路中心線から2m後退して建物を建てるための後退部分 のことです。 建築基準法では、道路幅4m以上が必要とされているため、狭い道路に面した土地ではセットバックが求められます。

セットバックのポイント：

• セットバック部分は建築不可

• 有効宅地面積が減る

• 売買価格にも影響する

• 道路が広がることで街全体の安全性が向上

セットバックが必要な土地では、

• 建物の大きさ

• 駐車場の配置

• 庭や外構の計画

などに影響が出るため、購入前に必ず確認することが重要です。

狭あい協議（きょうあいきょうぎ）

狭あい協議とは、幅4m未満の道路に面した土地で建築する際、行政と協議して道路後退（セットバック）を行う手続き のことです。

狭あい協議が必要なケース：

• 道路幅が4m未満

• 再建築時にセットバックが必要

• 道路の中心線が不明確

狭あい協議を行うことで、

• 道路幅が広がり安全性が向上

• 再建築が可能になる

• 行政とのトラブルを防げる

狭あい協議は専門的な手続きのため、建築士や不動産会社と連携して進める必要があります。

縄伸び（なわのび）・縄縮み（なわちぢみ）

縄伸びとは、登記簿に記載されている面積よりも、実際の測量面積が大きくなること を指します。 逆に、実測面積が小さくなることを縄縮みと言います。

縄伸び・縄縮みが起きる理由：

• 昔の測量技術が不正確

• 境界標が移動している

• 隣地との境界が曖昧

• 測量図が古い

縄伸びの場合：

• 資産価値が上がる

• 売主にとって有利

縄縮みの場合：

• 資産価値が下がる

• 買主が損をする可能性

• 価格交渉の材料になる

土地取引では、実測図の確認が非常に重要です。

有効宅地面積（ゆうこうたくちめんせき）

有効宅地面積とは、建物を建築できる実質的な土地の面積 のことです。 セットバック部分や傾斜地、崖地など、建築に使えない部分を除いた面積を指します。

例： 100㎡の土地があり、セットバックで10㎡後退する必要がある場合、 有効宅地面積は90㎡ となります。

有効宅地面積が重要な理由：

• 建物の大きさが決まる

• 駐車場や庭の配置に影響

• 建ぺい率・容積率の計算に関わる

• 資産価値に直結する

土地購入では、 「土地面積」ではなく「有効宅地面積」 を見ることが非常に重要です。

囲繞地（いにょうち）

囲繞地とは、周囲を他人の土地に囲まれており、道路に接していない土地 のことです。 建築基準法では、建物を建てるためには「幅4m以上の道路に2m以上接していること」が必須条件のため、囲繞地は 再建築不可 となるケースがほとんどです。

囲繞地の特徴：

• 道路に接していない

• 他人の土地を通らないと外に出られない

• 建物の建て替えができない

• 資産価値が大きく下がる

囲繞地のデメリット：

• 住宅ローンが通らない

• 売却が非常に難しい

• 価格が相場より大幅に安い

• 隣地所有者との交渉が必要

ただし、囲繞地でも以下のような方法で再建築可能になるケースがあります：

• 隣地の一部を買い足して接道を確保する

• 私道の通行承諾を得て道路指定を受ける

• セットバックにより道路幅を確保する

囲繞地は専門的な判断が必要なため、購入前には必ず不動産会社や建築士に相談することが重要です。

負動産（ふどうさん／まけどうさん）

負動産とは、所有していても利益を生まず、むしろ維持費や管理費が負担になる不動産 のことです。 近年、相続や人口減少により負動産が社会問題化しています。

負動産の特徴：

• 固定資産税だけがかかる

• 売りたくても売れない

• 管理が大変（草刈り・老朽化）

• 賃貸に出しても借り手がつかない

負動産になりやすい物件：

• 再建築不可

• 過疎地域の空き家

• 老朽化したアパート

• 管理不全のマンション

• 嫌悪施設の近く

負動産を避けるためには、

• 将来の需要

• エリアの人口動向

• 再建築の可否

• 管理状況

などを総合的に判断する必要があります。

民民境界（みんみんきょうかい）・官民境界（かんみんきょうかい）

民民境界とは、民有地同士の境界 のことです。 官民境界とは、公有地と民有地の境界 を指します。

民民境界の特徴：

• 境界トラブルが起きやすい

• 境界標が不明確な場合がある

• 測量が必要になることが多い

官民境界の特徴：

• 行政が境界を管理している

• 境界が比較的明確

• 公共工事に影響する場合がある

土地取引では、境界が曖昧だと大きなトラブルにつながるため、 確定測量図の有無 が非常に重要です。

民有地（みんゆうち）・公有地（こうゆうち）

民有地とは、個人または民間企業が所有している土地 のことです。 公有地とは、国・都道府県・市区町村などの公共団体が所有している土地 を指します。

民有地の特徴：

• 売買が自由

• 利用用途の自由度が高い

公有地の特徴：

• 売買には行政手続きが必要

• 公共目的で利用されることが多い

• 道路・公園・学校などが該当

不動産取引では、隣地が公有地の場合、

• 境界が明確

• トラブルが少ない

• 将来の開発計画が影響する

などのメリットがあります。

私有地（しゆうち）

私有地とは、個人が所有している土地 のことです。 民有地の一種ですが、特に個人所有を指す場合に使われます。

私有地の特徴：

• 所有者の許可なく立ち入りできない

• 境界トラブルが起きやすい

• 売買が自由

不動産取引では、

• 私道の通行承諾

• 私道負担

• 私有地の境界確認

などが重要なポイントになります。

都市計画でよく使われる用語

農地転用（のうちてんよう）

農地転用とは、農地を宅地や駐車場など、農業以外の用途に変更すること を指します。 農地法により、農地は原則として住宅を建てることができないため、転用許可が必要です。

農地転用の種類：

• 3条：農地の売買・貸借

• 4条：農地を農地以外に転用

• 5条：農地を転用しつつ売買

農地転用が必要なケース：

• 畑を宅地にして家を建てたい

• 農地を駐車場にしたい

• 農地を売却して開発したい

農地転用の注意点：

• 行政の許可が必要

• 市街化調整区域では厳しい

• 転用できない農地もある

• 手続きに時間がかかる

農地を購入する際は、 「転用できる農地かどうか」 が最重要ポイントです。

市街化区域（しがいかくいき）

市街化区域とは、すでに市街地として発展している、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めるべき区域 のことです。都市計画法によって定められ、住宅・商業施設・公共施設などが集まりやすいエリアです。

市街化区域の特徴：

• 住宅や商業施設が多く、生活利便性が高い

• インフラ（上下水道・道路・電気・ガス）が整備されている

• 建築が自由で、家を建てやすい

• 土地の需要が高く、資産価値が安定しやすい

市街化区域に多い環境：

• 駅周辺

• 商店街

• 住宅街

• 公園や学校が整備されたエリア

特に東京23区はほぼ全域が市街化区域で、 「普通に住めるエリア＝市街化区域」 と考えるとイメージしやすいです。

不動産購入では、市街化区域は最も一般的で、住宅ローンも問題なく利用でき、建築の自由度も高いため、初心者にも扱いやすいエリアです。

市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）

市街化調整区域とは、原則として市街化（開発）を抑制する区域 のことです。 都市の無秩序な拡大を防ぐために設定されており、住宅や商業施設の建築が厳しく制限されています。

市街化調整区域の特徴：

• 原則として家を建てられない

• 農地や森林が多い

• インフラ整備が不十分なことが多い

• 開発許可が必要で、ハードルが高い

市街化調整区域に多い環境：

• 畑や田んぼが広がる地域

• 山間部

• 郊外の自然豊かなエリア

市街化調整区域のメリット：

• 土地価格が安い

• 自然が多く静かな環境

デメリット：

• 建築できない可能性が高い

• 住宅ローンが通らないケースがある

• インフラ整備に費用がかかる

• 将来の資産価値が不安定

市街化調整区域は、 「建てられる土地かどうか」 が最重要ポイントで、専門家の確認が必須です。

非線引き区域（ひせんびきくいき）

非線引き区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区分がされていない都市計画区域 のことです。 地方都市や郊外で多く見られ、土地利用や開発許可の規制が比較的ゆるやかな地域です。

非線引き区域の特徴：

• 市街化区域・調整区域の区分がない

• 開発許可の基準が地域ごとに異なる

• 建築の自由度が比較的高い

• インフラ整備状況はエリアによって差が大きい

非線引き区域に多い環境：

• 山が近いエリア

• 農地が多い地域

• 郊外の住宅地

メリット：

• 土地価格が比較的安い

• 建築の自由度が高い

• 市街化調整区域より建てやすい

デメリット：

• インフラ整備が不十分な場合がある

• 将来の開発計画が読みにくい

• エリアによって住みやすさが大きく異なる

非線引き区域は、 「建築可能かどうか」「インフラが整っているか」 をしっかり確認することで、コスパの良い土地を見つけられる可能性があります。

まとめ｜不動産用語を知ると物件選びで失敗しない

不動産業界には、日常の会話の中で当たり前のように使われる専門用語や略語が数多く存在します。

新卒・中途・ベテランを問わず、業界に携わるすべての人にとって、正しい意味を理解しておくことは大きな武器になります。

特に、物件調査・契約・ローン・管理・土地形状・建築基準など、ひとつひとつの用語の背景には、実務に直結する重要な意味が隠れています。

今回の用語集は、単なる言葉の説明にとどまらず、実務でどう役立つのか、どんな場面で使われるのかまで踏み込んで解説しています。

知識が増えることで、営業トークの質が上がり、顧客への説明もより分かりやすくなり、結果として信頼獲得にもつながります。

不動産業界は奥が深く、学び続ける姿勢が成果を大きく左右します。ぜひ本記事を、日々の業務の振り返りや新人教育、スキルアップの参考として活用してください。