中古マンション購入で内見のチェックリスト40選をポイントごとに解説

不動産購入(中古マンション購入)前に多くの人が内見を実施しますが、皆さんは何のために内見していますか？

間取りを把握したい

眺望を確認したい

周辺環境を確認したい

住む前提の確認が多いと思います。

インターネットで調べている人は管理状態を確認しなければならない事を何となく知っていて確認していると思います。

しかしこれ、どうでしょうか？　確認したつもりになっていませんか？

見た目だけで判断していませんか？

どんな人がマンション内に住んでいるのか、気になると思いますが、どうやって確認してますか？

現代ではコンプライアンスが厳しく管理会社に問い合わせても回答してくれません。

今回は、内見のときのチェックポイントを網羅的、徹底的に解説します。

ハッとする内容も多いはずです。今まさに家購入を検討している人は必ず最後までご覧ください。

重要度に応じてランク分けをしました。

A　⇒　超重要

B　⇒　重要で確認しておくべき

C　⇒　確認するべきだが、人によって解釈わかれる

D　⇒　念のため確認

A:防犯カメラ

マンションを内見する上では、上位に入る大切なチェック項目です。カメラが設置されていれば、犯罪抑止力となり、住む側としては安心。

エントランスだけではなく、エレベーター、駐車場、駐輪場等、複数設置されているとベスト👍

防犯カメラが0台の物件はお勧めできません。

セキュリティのチェックポイント参考記事：マンション購入で気になるセキュリティのチェックポイント10選。最強クラスのセキュリティとは – ミクロ不動産

C:宅配ボックス

築浅住宅の場合は宅配ボックスが設置されている確率は高いです。

築が古い物件でも総会で可決されて宅配ボックスが置かれている事も有ります。

少し前までは宅配ボックス必須で検討している人も多かったですが、置き配が普通の宅配方法になった今、埋まってしまう事もある宅配ボックスよりも、オートロックが無い物件で置き配を前提とした検討をする人が多くなりました。

C:植栽管理

明らかに植栽が枯れているのに放置されている物件は客観的に見て管理状態が悪い物件と言えます。

一般的には半年に一回は手入れを入れます。都心の物件で、枯れている状態になっている物件が時々ありますが、植栽がダメな場合は他の管理状態もあまり良くないケースが多いです。

しかし、売買価格は低い傾向にあります。

D:廊下防水

管理状態を確認する上で、廊下防水を確認しておきましょう。

廊下防水は全住戸の人が目にする部分です。カピカピになっている防水であると管理状態は悪いと言えます。

・コケはないか

・ひび割れはないか

・膨れている部分は無いか

・はがれてしまっている部分はないか

を確認しましょう。

B:ゴミ置場

• 曜日指定はあるか
• 24時間OKか
• どこにあるのか
• 施錠するタイプで近隣の人が勝手に捨てる事の出来ない仕様になっているか
• 匂いはどうか、整頓されているか
• エントランス隣接ゴミ置き場の場合はエントランスまで匂いは無

検討物件のバルコニー前にゴミ置き場がある場合、ゴキブリが発生する可能性があります。

虫が出ずらい家の特徴30選の記事：マンションで虫(ゴキブリ)が出やすい特徴30選‼何階から発生？どこから発生？ – ミクロ不動産

D:屋上防水

屋上を見ることができる場合には、屋上防水を確認しましょう。

脱気筒は「だっきとう」があるかどうかを確認しましょう。

防水塗装の層とコンクリートなどの下地の間に発生する水蒸気を排出する役割があります。

一般的に、屋上のような広い面積の防水に使用されます。

下記のリンクは防水について詳細に説明しています。

防水について

D:共用部天井クモの巣

共用部は、管理人がいれば、綺麗な状態を維持しているものですが、掃除があまいと、天井部にクモの巣ができたり等があります。

数が多い場合、管理があまり良くないかもしれません。

虫が出ずらい家の特徴30選の記事：マンションで虫(ゴキブリ)が出やすい特徴30選‼何階から発生？どこから発生？ – ミクロ不動産

A:掲示板

必須で確認しなければなりません。そのマンションで今何が起きているのかを知ることができます。

・迷惑居住者がいないか

・駐車場や駐輪場の空き

・簡易的な理事会の記録

・お知らせ系

などの情報があります。

実際の例として

・漏水多数発見されているトラブルが書かれている

・ネズミが出ているので駆除中

などが実際の例としてはあります。

よく有るのは、バルコニーでタバコを吸わないでほしい旨の注意喚起ですがこれは、わりとどのマンションでも書かれています。

C:郵便ポスト

郵便ポストはたくさんの情報があります。

・ポスト全体を見渡して、外国人の名前は多くはないか、外国人が多いマンションだと文化の違いによるトラブルがあるかもしれません。

・事務所や、店舗が多い場合は、不特定多数が出入りする可能性があります。

・ポストにテープが張られているときは、空室の部屋です。3割以上空室がある場合は何か問題があるかもしれません。

・名字が2つ書いてあるポストが多い場合は、賃貸居住者が多いかもしれません。賃貸が多い場合は大学生などの若者が多いかもしれません。音問題を気にする必要があります。

・内見物件の上下左右は日本人の名前になっているか確認しておきましょう。

D:消火器期限

ごく稀に期限が切れている場合があります。

B:3フロア以上目視確認

普通に内見すると、少なくとも内見物件の共用フロアと1回共用フロアは見る事になると思いますが、それだけでは発見できない事があります。

下記はの状態は実際に合った例です。

・内見物件フロアは何も置いていなかったが、他フロアを確認したところ、ハエを捕まえる道具が多数置いてあった。

・内見物件フロアは何も置いていなかったが、他フロアを確認したところ、小さなハチの巣を見つけた。

・内見物件フロアは何も置いていなかったが、他フロアを確認したところ、共用フロアの使い方が汚い状態であった。

滅多にある事ではありませんが、数千万円を払う買物では確認しておくべきです。

B:駐輪場

• 駐輪場に空はあるか
• 空は上段か下段か、平置きか、上段の場合、電動自転車だと女性の力だと持ち上げるのが大変
• カゴ付き自転車が多い場合は、ファミリーが多い可能性が高い
• 放置されている自転車は無いか

B:駐車場

• 空きはあるか
• 機械式の場合は上段か下段か、平置きか
• 6人以上乗りの車が多い場合はファミリーが多い可能性が高い
• 平置きの場合、区画のラインはハッキリ書かれているか

平置き駐車場の資産価値についての解説：平置き駐車場はどこがいいのか。サイズやメリット(資産価値)とデメリットを解説 – ミクロ不動産

機械式駐車場の資産価値についての解説：マンション購入で気になる機械式駐車場のサイズや空き、資産価値について – ミクロ不動産

A:キーボックスの数

マンション敷地内に、キーボックスの設置が多い場合は、空室が多いという事で間違いありません。

空室が多い場合は、目に見えない懸念が存在している可能性がある為、注意深く確認しなければなりません。

A:外観をバルコニー側から目視確認

敷地外に出て、バルコニーを観察してください。

• 内見部屋の隣接住戸はゴミ屋敷等はないか
• 全体を見渡して違和感のある住戸はないか

D:バルコニー防水

一般的には10年～15年くらいで塗り替えが必要と言われています。

検討物件に影響があるわけではなく、漏水等の問題が発生した場合には、管理組合の負担にて修繕をします。

しかし、相対的な管理状態の確認としてチェックするべきポイントです。

具体的には、

・コケはないか

・ひび割れはないか

・膨れている部分は無いか

・はがれてしまっている部分はないか

B:インターフォンがテレビ付きのものであるか

テレビ付きは不要であったとしても、あるかどうかは確認しておくべきポイントです。

テレビ付きかどうかを気にする人は多く、将来万が一の際の売却で有利に働く為です。

テレビが無い場合には、テレビ付きに変更可能かを不動産屋に確認しておきましょう。

セキュリティのチェックポイント参考記事：マンション購入で気になるセキュリティのチェックポイント10選。最強クラスのセキュリティとは – ミクロ不動産

A:電気メーターは単相3線か、単相2線か

ファミリーには重要な項目です。単相3線か単相2線かで、アンペア数と電圧の上限が決まっています。

マンションで単相3線あれば、基本的にはMax60アンペア、200Vです。

単相2線になるとMax30アンペア、100Vです。30アンペアの場合、家族利用しているとブレーカーが落ちてしまう可能性があり、生活に不便する可能性があります。

なので、分電盤(ブレーカー)に40アンペア以上の表記であれば、単相3線と見て良いでしょう。

30アンペアと書いてある場合でも単相3線であることは多いです。

こちらは電気メーターです。普通は、マンションの共用廊下側に設置されています。青丸がで囲われている部分に単3と書かれています。

ここに単2と書かれている場合は、単相2線です。

重要な項目なのにも関わらず、不動産契約においての告知事項には該当していない為、普通は不動産屋は説明しません。リノベーション会社は単2か単3かでリノベーションの内容も変更される為、必須で確認しています。

アンペア数ごとにどれほど利用できるかは下記サイトを参照ください。

電気の契約アンペア数の目安は？電気代節約に最適なアンペア容量と選び方【徹底解説】

B:壁は抜くことができるか

買う段階では綺麗な状態でリノベーションの必要が無かったとしても、将来売却するときは、何年後かはわかりません。

仮に20年後売却する事を考えた場合に、次買う人はリフォームやリノベーションをして購入する事になるでしょう。

そのときにどれほど壁を抜く事ができるかはとても重要です。今回の購入でリノベーションを検討しているのなら、なおさら重要です。

壁式構造と言うタイプの場合は、ほとんどの壁を抜く事はできません。その反面、耐震には強い性質を持ちます。

壁が抜けるかどうかは、素人でもわかるのですが、念のため専門家を連れていくのが無難です。

下記は、団地についての説明ですが、壁式構造とラーメン構造について書かれています。ご参照ください。

不動産購入　団地購入のメリットとデメリット、団地はコスパ最強だけど建て替えリスクが恐い？！徹底解説！

A:築古物件の場合、換気扇が付いているかどうか

築古物件の場合は、換気扇が付いていない事がごく稀にあります。その場合、換気扇を付けられない構造になっている可能性が高いです。

A:リノベーションをする事を前提とする場合のチェックリスト

• トイレ、キッチン、洗面は壁排水か床排水か
• キッチン、洗面、浴室のサイズは
• 各部屋の寸法
• 段差はあるのか、解消できるのか
• エアコンは何台付けられているか、増やすことはできるのか
• PSの位置はどこか
• 梁の寸法

など、ここには書ききれないレベルの確認しなければならない項目があります。素人ではなかなか判断しずらい為、専門家に聞く事をお勧めします。

リノベーションを前提としたチェックポイントの記事：中古マンションを買ってリノベーションする際の注意点 失敗しない方法 徹底解説 – ミクロ不動産

リノベーションのトラブルの記事：中古マンション購入のリノベーション施工のトラブル事例と対策をセットで紹介！ – ミクロ不動産

C:学区評判

どの学校の学区に該当するのかは、自分で調べなければなりません。小学校、中学校までは調べておきましょう。

評判も調べておくと、その周辺の治安も多少理解度が高まるはずです。

下記のWEBサイトは学区を調べるときに便利です。

ガッコム

学区の調べ方解説記事：学区の調べ方 検索サイト一覧 口コミサイトまとめ 一都三県の学区検索サイトを一覧化 – ミクロ不動産

B:長期修繕計画書

長期修繕計画書を見ると、将来どのタイミングで修繕積立金が値上がりするのかが確認できます。

※計画通り行かないことが多いです。

A:重要事項調査報告書

この書類は、マンションの管理状態が簡易的に一覧となっている書類です。

家を買うなら、必須で確認しましょう。

下記リンクで、詳細に解説してます。

重要事項調査報告書の解説（重調の解説）発行のタイミング　徹底解説！

B:大規模修繕工事履歴、その他工事履歴

大規模修繕工事は、過去に実施した履歴があるか、他には工事は何を実施しているか

20年以上の築で過去に一度も大規模修繕工事をしていない場合は、今後実施する可能性が高いです。

その場合は、修繕積立金の値上げを検討する事も有ります。

B:ペット飼育制限

ペットを飼っている、将来飼いたい人は、規約を確認しておきましょう。

特に

• 大きさ制限
• 頭数
• 可否

は確認しておきましょう。築浅物件はペット可である確率が高いです。築古物件については、不可も多いです。

可の場合でも大型犬や中型犬は基本的にはNGな物件が多いです。

ペット規約についての解説記事：マンションで猫を飼いたい。何匹まで飼えるの？こっそり飼える？気を付けるポイントを解説 – ミクロ不動産

C:専有部用途制限

• 店舗用OKのマンションの場合は、居住フロアと分けられているか
• 民泊不可であるか

店舗OKだと不特定多数が出入りする為、エントランスが分けられているか、店舗OKの部屋は管理規約に明記されているか

民泊可の物件はごく稀にありますが、民泊OKだと知らない外国人が多数出入りする為、住環境として疑問はあります。

管理規約の見方：管理規約とは チェックポイントを解説 使用細則、修繕細則、ペット飼育細則 – ミクロ不動産

D:楽器使用

楽器は常識の範囲内で、●時～●時までと書いている規約は多いです。

楽器を利用したい人は必須で確認しましょう。

A:新耐震か旧耐震か

昭和56年6月1日以降に建築確認申請を実施している物件は新耐震基準です。正しく把握する為には、台帳記載事項証明か建築確認申請済証を見なければなりませんが、内見時に用意できていないことも多いです。おおよその見極めとして、昭和57年9月以降築であれば、おおよそ新耐震基準で建てられているマンションが多いです。

A:総戸数

世帯数は多いに越したことはありません。修繕積立金の積立具合に大きく影響してくる為です。

10世帯マンション　一住戸平均修繕積立金徴収額が15,000円の場合は年間で180万円しか積立ができません。10年で1,800万円です。

一般的に大規模修繕工事には、工事内容を少なくしたとしても、3,000万円以上はかかります。大規模修繕工事をする際には管理組合が借入をする事を前提として計画する可能性が高いです。

10世帯で積立しなければならない為、各戸の修繕積立金は値上げすることあります。しかし、その反面、世帯数が少ないということは議決権の割合も大きいという事です。総会での議論ではそれぞれ1住戸での発言力が強いという事になります。

世帯数が100世帯ある場合で一住戸平均修繕積立金徴収額が15,000円の場合は年間で1,800万円も積立ができます。10年で1.8億円です。

大規模マンションだと大規模修繕でも多額の費用がかかりますが、おおよそ1億円～1.5億円程度の予算で実施しているマンションが多いように見えます。

D:エレベーター定期調査

エレベーターは法令で年に1度は点検しなければなりません。ごく稀に点検していないマンションが存在します。

C:洪水ハザードマップ

マンションが洪水ハザードマップに該当しているかは、インターネットで調べる事ができます。

検索ワード「中野区　洪水ハザードマップ」で調べることができます。

ハザードマップについては、川が近ければ浸水エリアになる為、見なくても予測できると思いますが、念のため見ておく事をお勧めします。

多摩川などの大きい川に極端に近いと浸水被害も大きい事が予測できる為、売却する場合も売るのに多少苦労します。

A:土砂災害ハザード

土砂災害警戒区域は2種類あります。

土砂災害防止対策推進法

土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に基づき、土砂災害特別警戒区域内において、都市計画法 4 条12項の開発行為で当該開発行為をする土地の区域内において特定開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。

土砂災害警戒区域

都道府県知事が、基本指針に基づき、急傾斜地の崩壊等が発生した場合には住民等の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、当該区域における土砂災害を防止するため に警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域を一定の基準に該当するものとして指定することができる区域をいいます。

土砂災害特別警戒区域

都道府県知事が、基本指針に基づき、警戒区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合には建築物に損壊が生じ住民等の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域で、一定の開発行為の制限および居室を有する建築物の構造の規制をすべき土地の区域を一定の基準に該当するものとして指定することができる区域をいいます。

主に、坂が多いエリアは土砂災害に該当していることは多いです。神奈川でいうと、横浜市や川崎市は坂が多い為、土砂災害エリアが多数存在します。

特別警戒区域においては、住宅ローン利用不可の銀行も存在します。命の危機もある上に住宅ローンも通らないとなると、売却は苦労します。

そのため、相場より安く販売されることが一般的です。

C:津波災害

海に近い場合は確認するのが無難ではありますが、津波災害区域に該当していたとしても売却時はそこまで影響しないことも多いです。

と言うのも、津波災害が該当する場所はその分、海の景色がとても良かったり、物件価格も低いことも多いです。

セカンドハウスで購入する人も多いです。熱海エリアは、場所柄、土砂災害か津波災害が多いエリアですが、熱海が好きで住みたい人も多い為、売れます。

インターネットで検索すると津波災害警戒区域は出てきます。

B:用途地域

用途地域はたくさんの種類があり覚えきれませんが、知っておくと住環境をイメージしやすいです。

下記は東京都整備局が定めた基準です。

全ては覚えきれませんし、不動産屋も何となくでしか理解していない人が多いです。

おおよその見方として

〇〇住居地域と書かれている地域はおおよそ住宅が多いエリアです。

商業と書かれている地域は駅近くの事が多く、たくさんの店舗があります。

工業と書かれている地域は工場が多いエリアです。

この中でも特に工業地域は周辺のほとんどが工場の為、空気が悪いかもしれません。工場の音や匂い、トラックの振動がある可能性も有ります。

準工業地域については、工場はあるものの住宅も多いのでそこまで神経質に警戒する必要ありませんが、周辺環境は歩いて確認しておくべきエリアではあります。

C:都市計画道路

検討物件に接道している道路が都市計画道路施工予定となっている場合には、マンションの敷地が減るという事になります。

道路が大きくなるという事は交通量が増える為、車の騒音は考えられます。反対に交通量が多くなるという事は、周辺に便利な店舗が建設されるかもしれません。

インターネットで調べて把握できますが、不動産屋に聞くのが良いでしょう。

A:周辺環境懸念

畑が近いと、虫が出たり、砂の心配があったり、墓、パチンコ、ガソリンスタンド等

嫌悪施設と言われる環境はたくさんあります。

詳細は下記リンクを参照ください。

不動産購入　嫌悪施設について

A:近くに踏み切りは無いか

全面道路の交通量や、電車路線が目の前にあれば、それは見ればわかりますし、音の確認もできると思います。

しかし、踏切は見落としがちなところです。カンカンとする音は夜遅くまで鳴り響きます。どの程度気になるのかは内見のときに必ず確認しましょう。

C:夜道

最近は、女性単身で購入する人が増えていますし、単身でなくても子供がいる家族は夜の帰り道は気にしておくべきでしょう。

B:最上階の確認

必ず最上階に行きましょう。屋上に入れればベストですが、入れないことが多いです。

廊下からでも良いので、高いところから周辺に嫌悪施設が無いかは確認しておきましょう。

最上階住戸の解説：マンションの最上階はやめとけと言われる理由、メリットとデメリット(後悔事例)を解説 – ミクロ不動産

数が多いのでAランクだけ確認でOK？

今回上げた項目は、合計40以上あります。素人が全てを意識しながら実施するのは不可能とも言えます。

そんな人は最後に紹介するおすすめ不動産会社に相談してみるのが良いでしょう。

自力で何とかしたい人は、AとBランクは必ず確認していただき、必要に応じてCとDを追加するのが良いでしょう。

Aは合計14

B合計11

C合計7

D合計9

内見のときの持ち物

内見のときに持ち物は特に必要ありませんが、長時間の内見となる場合には、ドリンクや赤ちゃんの為のミルクやおむつ等の長時間耐えるだけの準備は必要です。

内見したい物件が購入希望度が高い場合には、内見後に住宅ローン審査の話になります。

住宅ローン審査必要資料

• 前年の源泉徴収票
• 勤続1年未満の人は直近3か月分の給与明細と賞与明細
• 確定申告をしていれば直近3期分(医療費控除とふるさと納税のみの申告なら不要)
• 何かしら借入をしていれば借入明細書(住宅ローン、リボ、キャッシング含む)
• 身分証明書(免許証かマイナンバー)
• 健康保険証

住宅ローンについての解説：初心者に読んでほしい！人生が変わる住宅ローンの選び方 ネット銀行、メガバンク、地銀、信金の違い – ミクロ不動産

まとめ

本記事の内容を網羅して内見をしている不動産の担当者は極めて稀です。

全てを確認することはなかなか骨が折れますが、自分にとって大切なところだけでも確認するようにしましょう。