不動産屋の闇 担当者が最悪 担当者で70％決まる不動産購入 いい担当者の見極め方

不動産購入を検討するときに、不動産担当者の存在は、大きい存在です。

あなたが買う家の価値を判断するのは不動産担当者であるため、不動産担当者が不誠実な人であると、損をしてしまうことも考えられます。

今回は、不動産の闇とも呼ばれる、担当者での大きな違いについて紹介します。

不誠実な不動産担当者とは具体的にどんな問題が起きるのか

• 買った後に、思いもよらないトラブルが発生する。
• 不動産購入の売買契約をした契約の内容に事実と異なる大きな間違いが発生する
• 不動産購入に関する懸念について、ハッキリと説明しない。一部しか説明しない。説明した感を既成事実として残しているだけで、想像を働かせた本来の懸念について教えてくれない。
• 売買契約後に新事実が発覚した場合は、契約解除で揉めてしまう可能性がある。
• 最悪の場合は買ったあとに売却しなければならない状態になる。

現代は正直不動産は当たり前の時代である

現代は、大手不動産屋がコンプライアンスを意識した契約書、案内を実施しているため、大手が絡んでいる場合には法的には安全性が担保できる。

しかし、担当者ベースで考えた際には、懸念があったときに想像力を働かせた懸念の説明はできない、またはする気が無い担当者にあたってしまうと災害級です。

これは、大手であろうと、零細だろうとある事実です。

想像力を働かせた懸念①土地が減っている

例えば、中古マンションの土地が一部他者へ売却されており、建築当初より土地面積が減ってしまっていることがあります。

土地が減ってはいますが、他のスペックは場所や価格も良く、検討する事も有ります。

この、土地の一部が売却された事により建築当初よりも土地面積が減ってしまっていることは大きい懸念です。

不誠実な不動産屋の場合

「この物件の懸念は、土地の一部が売却された事により建築当初よりも土地面積が減ってしまっていることが懸念です。」

と説明します。

想像力を働かせた懸念まで説明してくれる不動産担当者の場合

「この物件の懸念は、土地の一部が売却された事により建築当初よりも土地面積が減ってしまっていることが懸念です。これによって大きく2つの懸念があります。

1つ目は、住宅ローン審査が極端に通りません。通ったとしても金利が極端に高くなってしまう可能性も有り、今後長期間支払っていく総額が、結果的に懸念の無い物件を買うのと変わらない可能性すらあり得ます。

少し前までは2社ほどの金融機関で審査は通っていたのですが、そこも審査基準が変わってしまい、普通の住宅ローンは通らなくなってしまいました。万が一今後売却する際には、次買う人も同じ状態になるため、売りずらいマンションです。

2つ目は、建築当初から土地面積が減ってしまっているので、行政指導が入った際には建て替えを命じられる可能性もあり得ます。」

これが、想像力を働かせた懸念の説明です。懸念をただ説明するだけは案外どの不動産会社も説明していますが、それによって実際に買主にどのような損失が起こるのかまで説明している不動産屋は案外少ないものです。

想像力を働かせた懸念とは②管理状態の懸念

マンションの管理状態の説明において

不誠実な不動産屋の場合

「この物件は、4年前の大規模修繕のタイミングで、修繕積立金を金融機関から借入をしています。」

想像力を働かせた懸念まで説明してくれる不動産屋の場合

「この物件は、4年前の大規模修繕のタイミングで、修繕積立金を金融機関から借入をしています。その為、今は予定はありませんが、将来全住戸から徴収する修繕積立金の値上げを検討することも考えられます。上がる金額については、決定しないと何とも言えませんが、他のマンションの事例から500円～5000円くらいの値上げは何となく多い印象です。しかし、高い値上げの場合だと1万円以上値上げするケースもあります。」

聞かれずともここまで教えてくれる不動産の担当者はどれほどいるでしょうか。

実際の問題有物件の事例は下記リンクです。私の実体験です。

中古マンションを買って後悔 実際の事例 不動産購入には経験値は不可欠である

複数の不動産会社にお願いするのはどうなの？？

多くの人の行動パターンは、最初に相談した不動産屋でとりあえず話を進めてみるか

不動産探しを始める前にいくつか話を聞いてみて、その中から1社進めてみる

のどちらかで進めていく人が多いです。

しかし、中には不動産は専門知識も多く、自分では判断できないことも多いため、いろいろな不動産屋に相談する人も一定数います。

これは相手を信頼する力が足りない、または大きな買い物をする上での不安からくるものだと思います。

不動産屋の話をいくつか聞いてみることは騙されないために、大切な要素ですが、複数の不動産屋を同時進行で進めていくことはお勧めできません。

複数の不動産屋と話を進めると、相談者であるあなたが常にいろいろな不動産屋から意見をもら事になってしまい、何が正しいのかがちゃんと判断できなくなってしまうリスクがあります。

また、複数の不動産屋で進めている場合は、A社と打ち合わせた事を、B社とも打ち合わせをした物だと誤解してしまい、後に言った言わないのトラブルに発展してしまうこともあり得ます。

不動産購入は多額の大切な買い物であるため、「1社に絞って」その担当者を信頼・信用して進めていくことが大切です。

不動産仲介手数料は発生しますが、お客様と不動産仲介担当者はあくまで対等である関係です。不動産仲介担当者はまずお客様の事を信用しようとコミュニケーションをとってきます。

それが、他の会社もたくさん検討しているお客様とわかったときはどのような気持ちになるでしょうか。多くの不動産仲介担当者はあなたへの対応は、少し手を抜いてしまうかもしれません。

あなたが信頼・信用することでその担当者もそれに応えようと動きに気持ちが乗ります。

お互いの信頼関係から成り立つ不動産購入なので、1人の不動産仲介担当者に絞って進めていくことはあなたの人生を豊かにする確率が上がります。

担当者の見極め方

1人の人に絞ったほうが良いのはわかったけど、結局どのようにして決めたら良いかわからない人の為に、具体的に見るポイントを紹介します。

しかし、本来はあなたと不動産仲介担当者の相性が大切であり、あなたの人を見る目が一番の見極める大切な要素になることは間違いありません。

紹介するものはそれを助けるための具体的なポイントです。

不動産歴2年以内の担当者は経験不足の可能性が高い

想像力を働かせた懸念をどれほど説明できるかは、詰まるところ、その不動産担当者がどれほど今までに不動産の取引を経験しているかに比例します。

取引自体が少ない人では、想像した懸念の発想が少ない可能性があるため、できれば2年以上働いている不動産担当者が好ましいです。

業務委託スタイルの不動産会社、不動産担当者は避けるのが無難

業務委託契約、契約社員等の雇用形態の不動産担当者は避けるのが無難です。業務委託契約のようなフリーランス契約だと、たくさんの心配ごとがあります。

• いつでも他の会社の業務委託契約に変更できる為、正社員より責任の重みが無い
• 統一した営業ツールを使っていない可能性が高い、フリーランスで活動している人は自分の行動範囲のみで情報収集をする事になる為、情報の更新が少なくなりがち。

正直不動産であると語っている会社は避ける

この時代、正直不動産は当たり前の時代です。

そんな中、わざわざホームページで正直不動産であると大きく書いている会社は、少し心配ではあります。

ホームページのスタッフ紹介写真が全員ガッツポーズであったり、何となく気が強そうな印象のスタッフ写真ばかりである。

ゴリゴリ営業会社というのはまだまだ存在しており、クロージングに命注いでいる不動産会社は多いです。懸念どうこうよりもとにかく契約を取る事が最優先となってしまっては、あなたの不動産購入はうまくいかないかもしれません。

しかし、こういう会社は優柔不断である事を自覚している人には向いていますし、悪い人が多いわけではないです。しかも接客態度も普通に良かったりします。

オンライン対応推奨の担当者

オンライン対応が当たり前の時代の為、企業もそれに合わせてのマーケティングを出している世の中ですが、不動産購入においては可能であれば不動産担当者とは毎回会って打ち合わせをするのが無難です。

内容によってはオンラインで完了するものもありますし、タイミングもあるので、オンラインを前面否定しているわけではありませんが、できる限り会う提案をしてくれる不動産担当者が安心できます。

会ったほうが、相手の表情、声の大きさ、感じ取れます。

内見のときにこちらが言わないと資料を準備しない担当者

ちゃんと説明しようという意識のある不動産担当者は言われなくても、一定レベルの資料はもってきているものですが、全く持ってきていない不動産担当者もおります。

不動産契約の解除経験があるかを聞いてみる。どのような理由の解除だったのか聞いてみる。

不動産契約の解除は、滅多にありません。WEBサイト主の私は10年以上不動産やっていますが、解除は0件です。とは言え、仕方のない解除も当然存在します。

その不動産会社の担当者がどのような案件で解除に至ったのかは、その担当者の性格が見えるポイントです。

解除の要因は大きく2つです。

・住宅ローン否決による解除

・違約金による解除

どちらの解除であっても良し悪しは無いのですが、今後自分に起こるかもしれないので、勉強するつもりで不動産担当者の実体験を聞いてみるのが良いと思います。

レスが遅い

不動産担当者からすると営業段階のお客様に対してレスが遅いということは、契約後はもっと遅いか、最悪は何日も返信が返ってこないということもあり得ます。

定休日の際は返信が難しいかもしれませんが、営業日はしっかり返信をくれる営業担当が望ましいです。

しかし、ほとんどの不動産担当者がレスが早いので、レスが遅いと感じた際には判断は早くて良いかと思います。

会社の免許番号が(2)以上である。

不動産会社は免許を取る際に番号が付与されます。「都道府県知事(1)00000号」のような番号です。

(1)の場合は、不動産免許を取って5年以内の若い企業です。ということは設立5年以内の可能性もあります。

(2)以上の数字は5年で更新をしていますので、少なくとも免許取得から5年以上たっている企業です。

不動産会社は行政指導の項目が多く存在しているため、業務停止後に代表者を変更して別の会社で立ち上げ直して、結果ずっと(1)になってしまっている不動産会社も存在します。しかし、(1)の不動産会社でもたくさん良い会社が存在しますし、サービスでは(1)のほうが良いサービスを提供している事も多いです。あくまで1つの項目としてとらえていただき、優先度は低めの項目です。

質疑への回答が曖昧な回答が多い

これは、自然と不安になる人が多いでしょう。大切なのは、曖昧な状態で回答するのではなく、ちゃんと調べて回答してくれるかです。