家を買うときにペアローンというのと、収入合算というのがありますが、どちらも二人で買うのになぜ言い方が違うのか、それによってどのような違いが将来出てくるのかを徹底的に解説します。
- 夫婦で家を買うことを検討している
- ペアローンか収入合算かどちらがいいか検討している
ペアローンと収入合算の違い
ペアローンと収入合算は似ていますし、性質としては似たようなローンの組み方です。
しかし人によっては、ペアローンで組むことで損してしまう人や、収入合算で組むことで損をしてしまう人がいます。
| ペアローン | 収入合算 |
|---|---|
旦那と奥さんでローン2本 登記費用は2本分 金銭消費貸借契約の印紙代は2契約分 支払いはそれぞれ負担 住宅ローン減税は2人とも対象 団信は2人とも入れる 団信は1人が亡くなったらその分だけ保証 金利上昇リスクヘッジができる | ローンは二人で一本 登記費用は1本分 金銭消費貸借契約の印紙代は1契約分 支払いは片方が負担 住宅ローン減税は1人だけ対象 団信は1人しか入れない 団信は1人で全額入るので全額保証 金利を分けて設定はできない |
ペアローンと収入合算の違いは上記の通りです。一つずつ解説します。
ペアローンと収入合算の違いを詳細に解説
住宅ローンを2本にするか1本にするか
詰まるところ、ローンを2本にするか1本にするかでたくさんの影響が出ます。
ローンを2本にすることをペアローン、1本で二人で借りることを収入合算と言いかえても相違ないでしょう。
- 金銭消費貸借契約が2本になる
- 住宅ローンの借り入れが2本になる
- 登記が2本になる
【ペアローン】
旦那 3,000万円ローン1本
奥さん 2,000万円ローン1本
で借りる場合は、旦那は3,000万円に対しての月々支払いをし、奥さんは2,000万円に対する月々の支払をします。
【収入合算】
2人で1本、5,000万円のお金を借りることになります。
代表者が5,000万円に対する月々の支払いをします。
登記は2本か1本か
ペアローンの場合は、ローンを2本で借りることになりますが、登記も同じく2本設定になります。
【旦那3,000万円、奥さん2,000万円借りる場合】
贈与税が発生しないようにする場合には、
旦那は5分の3持ち分
奥さんは5分の2持ち分
ということになります。
謄本にもこの持ち分が記載されます。
これは、所有権も抵当権も2本ずつ記載されることになります。
【5,000万円借りる場合】
ローンを1本の場合は、金額で分けて登記はしません。
謄本には所有権も抵当権も一本ずつで登記されます。
しかし実際には、旦那は7割くらい支払っていて、奥さんは3割くらい支払っているなど、それぞれで負担している体で買う人が多いです。
なので、贈与税が発生しないように、持ち分設定をします。
旦那は5分の3持ち分
奥さんは5分の2持ち分
などの設定をします。中には住宅ローンの支払いは旦那が全て支払う場合などは、99分の98は旦那持ち分、99分の1は奥さん持ち分などに設定することもあります。二人の収入で審査をして借りている以上、持ち分設定を0にすることはできません。
金銭消費貸借契約の印紙代
●ペアローンの場合
2本以上の契約になるため、印紙代は2本分かかります。
諸費用分は別途金銭消費貸借契約になる銀行もありますが、その場合は、3本～4本の契約になるはずです。
●収入合算の場合
1本の契約になるので、印紙代も1本分です。
住宅ローン減税を2人とも受けるか、1人だけ受けるか
ペアローンの最大のメリットと言えるでしょう。
ペアローンで組む場合は、ローンが2本になるため、借入が2本ということになります。
なので、旦那と奥さん二人とも住宅ローン減税を受けることができます。
現在の中古物件の住宅ローン減税は、年間最大14万円です。これを旦那と奥さんそれぞれで受けることができるということは、年間で最大28万円の恩恵を受けることができます。
収入合算の場合は、借入が1本なので、どちらか一人しか住宅ローン減税を受けることができません。
※住宅ローン減税は、買主が置かれている現状や、その他税制利用状況、収入、物件条件、借入条件等、条件をクリアしている人が対象になります。また、年々制度が少しずつ変化しています。現状の減税制度の詳細や、自分が対象になるかどうかは、国土交通省へお問い合わせください。
参考URL：住宅ローン減税 国土交通省
団信は2人とも入るか、1人だけ入るか
団信についての違い
2人も団信加入が可能
例えば、旦那が3,000万円分の団信加入、奥さんが2,000万円分の団信加入をした場合
将来、旦那が亡くなってしまった場合は、旦那が加入している3,000万円分の借金が完済されます。
なので、奥さんが支払っている2,000万円の借金は残ることになります。
旦那の収入がメインの家計の場合は、大打撃で、その後の生活は苦しい可能性があります。
1人だけ団信加入可能
どちらで加入をするかは、収入が多い人が加入するのが無難です。
例えば、旦那で団信加入した場合、将来旦那が亡くなった場合は、借金が全額完済になります。
しかし、奥さんが亡くなったときは、団信加入をしていないため、旦那が支払っている住宅ローンはそのまま残ります。
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金利上昇リスクを抑えることができる
ペアローンの場合は2本の借入になるの、旦那は固定金利、奥さんは変動金利などで、ライフスタイルに合わせて設定が可能です。
ペアローンと収入合算のメリットとデメリットまとめ
ペアローンのメリットとデメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 住宅ローン減税を2人対象 団信は片方亡くなった場合はその分返済 金利上昇リスクを抑えられる | 登記費用は2本分かかる 金消代は2本分かかる 団信が片方しか発動しない |
収入合算のメリットとデメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 登記費用は1本分 金消は1本分 持ち分設定を柔軟に設定できる メイン債務者が亡くなったときに完済 | 住宅ローン減税は1人分対象 |
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収入合算だけどどちらが亡くなっても全額完済になる保険
銀行が用意する、団体信用生命保険の中には、特約を付けることができる保険があります。
収入合算の場合は、旦那か奥さんどちらかしか、団信に加入ができませんが、特約を付けることにより、二人とも加入することができます。
三井住友銀行、中央労働金庫、他地銀で特約を付けられます。
ぺアローンがおすすめな人
- 2人とも収入があり、14万円分の所得税や住民税を1人で支払っている人
- 2人で借りる場合の借入額が、それぞれ1,400万円以上であること
- 2人とも健康な人
2つ目の借入額1,400万円以上である必要がある理由について、住宅ローン減税は、毎年12月31日時点の残債の0.7%最大14万円までが減税額の計算になります(詳細は国土交通省へお問い合わせください。)。最大10年が対象ですが、借入額が1,400万円に以下になると最大の恩恵を受けられなくなります。しかも、毎年残債が減っていくため、借入額が低いと2人でぺアローンを組んでも、恩恵を受けずらくなる性質があります。
収入合算がおすすめな人
- 旦那だけ収入があるなど、片方のみの収入で生活している家族
- 贈与税など、他の税制も加味して持ち分を柔軟に設定して購入したい人
- 団信を割りたくない人
- 夫婦のどちらかが団信に加入できないような病歴がある人
4つ目について、収入合算の場合は、メイン債務者だけ団信加入が必要です。
なので、夫婦片方は団信の加入が必要なければ、告知も必要ありません。
収入を合算して借りたいけど、片方の病歴が心配な人は収入合算がおすすめです。
まとめ
ぺアローンと収入合算の違いについて、整理してみると、案外ハッキリとメリットデメリットがあることをお分かりいただけたでしょうか。
住宅ローン減税を目的とする場合は、みんなぺアローンを利用します。
他税制の絡みがあったり、住宅ローン減税の恩恵をあまり受けられない人は、収入合算を選びます。
銀行の審査については、銀行によって、ぺアローンが通りやすかったり、収入合算が通りやすかったりはあるようです。
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