ローン代行手数料とはなんなのか？違法性のある不動産屋に支払うお金について

ローン代行手数料・ローン事務手数料とは何か

まず、ローン代行手数料がどういう性質の費用なのかを正確に理解しておきましょう。

「名目が書いてあっても、何のお金かわからない」という状態のまま支払ってしまうことが、不要な出費につながります。費用の中身を理解することが、諸費用の節約への第一歩です。

不動産会社がローン手続きを代行することへの報酬

ローン代行手数料とは、不動産会社の担当者が住宅ローンの申し込みや手続きを代行することに対して請求する費用です。

家を買うのが初めての方にとって、住宅ローンの審査手続きは慣れない作業の連続です。どの銀行に申し込むか、必要書類は何か、審査に通るための条件は何か。こうした手続きを担当者がサポートしてくれるのは、確かにありがたいことです。

しかしここで重要な視点があります。住宅ローンのサポートは、不動産仲介担当者の本来の業務に含まれているということです。

ローン代行手数料の相場

相場はおおよそ5万円〜15万円程度です。

数千万円の物件を購入する場面では、感覚がマヒしてしまいがちですが、現金に換算すれば決して小さい金額ではありません。5万円あれば、毎日の生活費として相当な期間使えます。15万円ともなれば、旅行や家電の購入など、生活を豊かにするために使える額です。

「物件価格に比べれば小さい」という感覚で見過ごしてしまいやすいからこそ、意識的に注目することが大切です。

ローン手続きのサポートは不動産会社の当然の業務

「ローン手続きを代行してくれるなら、その分の費用を払うのは当然では？」と思う方もいるかもしれません。

しかし、これは根本的な誤解から来ています。ローンのサポートは「特別なサービス」ではなく、不動産仲介担当者が本来やるべき業務の一部だからです。

不動産仲介担当者の仕事は、買主が安全に契約を結び、安全に住宅ローンの手続きをし、安全に決済をして、安全に家を購入するまでの全プロセスをサポートすることです。ローン手続きはその重要な一部であり、別途料金を請求するものではありません。

不動産会社によって対応に差がある現実

残念ながら、住宅ローンの手続きサポートについて、会社や担当者によって対応に大きな差があるのが現実です。

丁寧にサポートしてくれる担当者がいる一方で、「ローンの手続きはほぼお客様任せ」というスタンスの会社が一定数存在します。

しかし、ローン代行手数料を請求しているかどうかにかかわらず、担当者はローン手続きのサポートをする義務があります。「手数料を払わないからサポートが手薄になる」ということは本来あってはならないことです。

不動産仲介担当者のサポートが不十分な場合のリスク

担当者のサポートが不十分な場合、購入者には様々なリスクが発生します。

ローン審査で不利な条件が提示されても気づかず、そのまま進んでしまう可能性があります。ローン審査に通らなかった際に、本来はローン特約による白紙解除ができるのに、買主の責任のように言われて手付解除を迫られるケースもあります。決済の準備が整わずに違約金を請求されるという最悪のケースも、サポートが不十分な担当者では起こりえます。

こうしたリスクを防ぐためにも、ローン手続きを丁寧にサポートしてくれる担当者を選ぶことが重要です。そして、そのサポートに対して別途費用を請求してくる会社は、候補から外すことをおすすめします。

ローン代行手数料は支払わなくていい

結論をはっきりお伝えします。ローン代行手数料は、支払わなくていい費用です。

「支払わないと担当者の対応が雑になるのでは？」という不安を持つ方もいるかもしれません。しかし実際には、ローン代行手数料を請求してくる業者は、手数料があろうがなかろうが同じ営業活動をしています。支払わないことでサービスが低下するという状況は、ほぼ考えられません。

そもそもローン代行手数料を請求してくる会社自体が、業法上問題がある可能性があります。そのような会社に依頼することのリスクを考えると、「ローン代行手数料を請求してきた時点で、その会社は候補から外す」という判断が合理的です。

ローン代行手数料は業法違反の可能性がある

国土交通省の見解：法令適用事前確認手続 回答書

ここで重要な事実をお伝えします。

国土交通省の「法令適用事前確認手続 回答書」において、ローン代行手数料なる費用の請求については、宅建業法第65条第2項および第4項（業務停止処分）並びに第66条第1項（免許の取り消し）の適用対象となる可能性があると示唆されています。

さらに重要なのは、たとえ本来の仲介手数料を法定の上限より低く設定した上でローン代行手数料と合わせて法定の最大値を超えていない場合でも、同様に対象となる可能性があるとされている点です。

つまり、「仲介手数料を安くした代わりにローン代行手数料を取っている」という言い訳が通らない可能性があるということです(不動産購入の仲介手数料の計算方法や消費税。法改正について、相場と支払い時期は？)。

これは、ローン代行手数料という名目での費用請求が、業界慣行として存在しているにもかかわらず、法的には認められない可能性があることを国土交通省が公式に示している重要な情報です。

支払う必要のある費用と支払わなくていい費用の見極め方

諸費用の中で、支払いが必要なものと不要なものを見分けることが実用的に重要です。

名目が似ているため混同しやすいですが、支払い先が「金融機関（銀行）」か「不動産会社」かによって判断できます。

支払いが必要な正当な費用

以下の名目で記載されている費用は、金融機関（銀行）に支払う正当な費用です。住宅ローンを利用する際には必ず発生する費用であり、支払いを省くことはできません。

銀行事務手数料・銀行保証料・金銭消費貸借契約印紙代・金銭消費貸借契約事務手数料といった名目がこれに該当します。

金融機関に支払う事務手数料は、借入額の2.2%程度が一般的で、数十万円から100万円以上になることもあります。金額が大きいため、ローン代行手数料と混同してしまうケースがありますが、これは正当な費用として支払いが必要です。

支払わなくていい費用

以下の名目で記載されている費用は、不動産会社に支払うものであり、業法違反の可能性があります。

ローン事務手数料・ローン代行手数料・ローン斡旋手数料・契約書作成手数料・契約書読み合わせ手数料といった名目がこれに該当します。

超簡単な見極め方

細かい名目を全部覚えておくのは難しいですし、不動産会社によって名目が微妙に異なることもあります。

最もシンプルで確実な見極め方は、「そのお金は不動産屋に支払うお金ですか、それとも銀行に支払うお金ですか？」と直接聞くことです。

不動産屋に支払うお金であれば、ほぼ間違いなく支払わなくていい費用です。銀行に支払うお金であれば、住宅ローン利用のために必要な費用として支払う必要があります。

この一つの質問をするだけで、不要な費用を見抜くことができます。

諸費用の明細を必ずもらうこと

購入を検討している物件があれば、早い段階で諸費用の概算明細をもらうようにしましょう。

「まだ決めていないのに聞くのは早い」と思う必要はありません。信頼できる不動産会社であれば、概算の諸費用明細を出すことを嫌がらないはずです。

明細をもらった時点でローン代行手数料という項目が入っていた場合、その会社への依頼を再考することをおすすめします。最初の段階で不要な費用を請求してくる会社は、その後の対応についても注意が必要です。

まとめ

知らなかったために支払ってしまった費用を後から思い返すと、腹立たしい気持ちになりますよね。

数千円程度ならまだしも、5万円〜15万円という金額を「当たり前の費用」として支払ってしまっていたとしたら、取り戻したいと思うのは当然のことです。

この記事でお伝えしたかった最も大切なことは、「ローン代行手数料・ローン事務手数料という名目で不動産会社に支払う費用は、業法違反の可能性がある支払い不要の費用である」ということです。

諸費用の明細をもらった際に、こうした名目の費用が含まれていた場合は、担当者に「この費用は何ですか？」「不動産会社に支払うお金ですか？銀行に支払うお金ですか？」と確認してください。その対応の仕方を見るだけで、その会社が誠実かどうかの判断材料にもなります。

すでに支払ってしまった方は、担当者に「この費用は本当に必要だったのか」と確認することを検討してみてください。返金を求めることは、決して非常識なことではありません。