住宅ローンで資金を借りるときにいくらまで借りられるのかは、必ず話題になります。
昔は6倍だったけど、今は7倍～8倍くらいです。
なので、300万円の年収だと、2,400万円くらいが借りられる金額です。
実は、借りる事のできる金額がもっと高い銀行が存在します。今回は具体的な金融機関を紹介します。
- 普通の金融機関では借りたい額を借りることができないと言われた
- 世帯年収だと十分借りることができる年収だが、旦那だけで借りようとすると返済比率が合わない人
単に自分の年収でいくらくらいまで借りられるかを知りたい人は下記のリンクをご参照ください。
審査金利と返済比率について
借りられる金額は、「審査金利」というものと「返済比率」、「年収」によって審査されます。
審査金利とは
実際に適用される金利と別で設定される金利です。
借りる金利は0.4％くらいから0.9％くらいの適用金利になる事が多いです。
銀行では借入後、将来長い目で見て金利が上がってしまった場合でも返済が可能であるかどうかの審査を実施します。それを「審査用の金利」つまり「審査金利」といいます。
それも、だいぶ大幅に上がった事を想定して審査をします。一般的には3％～4％くらいです。適用金利から比べると6倍以上の金利設定です。
普通の銀行では、3％～4％の審査金利で計算すると、年収の8倍くらいまでがMAXの借りられる額になります。
しかし、中には、「審査用の金利」を「実際に適用される金利」で審査する銀行がいくつか存在します。
実行金利で審査ができるため、借りられる額が9倍や10倍まで可能となります。
返済比率とは
年収に対して何パーセントまで借りることができるのかを定める数値です。
例えば、年収が500万円で、返済比率35％だとしたら、年間175万円の支払まで借りる事ができるという事です。
返済比率は35％～40％くらいで設定している金融機関が多いです。
年収の計算の仕方
自分の年収は源泉徴収票上ではいくらなのか
前年の源泉徴収票で額面給料がいくらになっているのか、記載されている金額が銀行でも審査に使われる年収です。
手取りではありません。
勤続が短い場合の計算方法
勤続が短い人は直近3か月分の給与明細を準備します。
3か月分の給与の1か月平均を割り出し、12か月で計算したものを年収として審査します。
賞与が出ている人はプラスで賞与明細も提出します。
給与明細 1月25万円
2月30万円
3月35万円
この場合は、1か月平均30万円となる為、12か月で計算すると360万円ということになります。
加えて、賞与を1回40万円もらっており、賞与明細もある場合は、単にプラスし、年収400万円という計算になります。
収入となるお金、収入とならないお金
収入となる
残業代
家賃補助等
収入とならない
交通費
携帯代等
ペアローンと収入合算についての記事：住宅ローンでペアローンと収入合算の違い、メリットとデメリットまとめ – ミクロ不動産
計算方法 7倍～8倍の場合
7倍～8倍の参考記事：家を買う年収はいくら必要？年収の何倍借りれる？8倍？現実的な年収 審査金利 返済比率について
年間返済額の合計の計算
5,000万円、住宅ローン0.5%、35年、元利均等返済で借りる場合
毎月の支払は129,792円です。
その場合の年間返済額は12か月分で、1,557,504円となります。
銀行では審査用の金利で計算をする為、3％以上の金利で計算した場合の年間返済額を想定します。
審査用金利が3％だった場合、毎月の支払は192,425円となるため、年間返済額は12か月分で、2,309,100円となります。
借りられる額の計算方法
年収÷年間返済額×100 ＝ 返済比率
年間返済額2,309,100円÷年収700万円×100＝返済比率32.9%
返済比率が35％までの銀行の場合は、収まっているので余裕がある状態で、借りる事ができます。
審査金利3.5％ 返済比率40％、年収700万円まではいくらまで借りられるのか
5700万円で計算した場合、年間返済額は2,826,900円となる為、返済比率は40.3%となり少し超えます。
5700万円を切るくらいであればその他の勤続条件によりけりで、もしかしたら審査通過するかもしれません。
計算方法 9倍～10倍の場合
年間返済額の合計の計算
5,000万円、住宅ローン1.8%、35年、元利均等返済で借りる場合
毎月の支払は160,545円です。
年間返済額は12か月分で1,926,780円となります。
9倍～10倍借りられる銀行の場合は審査用の金利は実行金利です。
借りられる額の計算方法
年収÷年間返済額×100 ＝ 返済比率
年間返済額1,926,780円÷年収700万円×100＝返済比率27.5％
返済比率が35％までの銀行の場合は、収まっているので余裕がある状態で、借りる事ができます。
審査金利1.8％ 返済比率35％、年収700万円まではいくらまで借りられるのか
6,400万円で計算した場合、年間返済額は2,465,976円となる為、返済比率は35.2%となり少し超えます。
6,400万円を切るくらいであればその他の勤続条件によりけりで、もしかしたら審査通過するかもしれません。
今回は審査金利が1.8%で計算しましたが、世の中にはもっと審査金利が低い銀行も存在します。
実行金利で返済比率を計算する金融機関
- フラット35 フラット35
- 信用信金の「信金保証」 多摩信金
- メガバンクでも扱う「全国保証」 三井住友銀行 りそな銀行
- 地方銀行のプロパー保証でごく稀に実行金利審査が存在する
- 中央労働金庫 中央労働金庫
- 一部ネット銀行
住宅ローンの基礎知識：初心者に読んでほしい！人生が変わる住宅ローンの選び方 ネット銀行、メガバンク、地銀、信金の違い – ミクロ不動産
フルローンについての記事：住宅ローンはフルローンで組むメリットとデメリット。手付金の扱いはどうなるのか解説 – ミクロ不動産
まとめ
9倍から10倍借りる場合は、実際の支払能力を超えてしまっている可能性があります。
最後の切り札的存在として見るのが良いでしょう。
