中古マンション購入の売れやすい資産価値ランキング！売れやすい築年数とは？

そもそも資産価値とは、皆さんはどのように定義しますか？？

資産価値の定義は貸しやすい、売れやすい、住みやすい、災害が無い、建物として安心、耐震に強いなど、たくさんの定義する要件はありますが、

ここでは　資産価値　＝　売れやすい　に特化した考え方で紹介します。

第１位　駅距離

他の要素はどれほど悪くても、売れてしまう。徒歩1分の魅力というのは、強烈です。

資産価値を優先順位を高く検討して購入する人は、必ず駅徒歩が近い物件を買いましょう。

駅が近ければ、築古でも、管理が悪くても、売れます。

築古物件の資産価値：築古マンションの資産価値やリスクは？売れないと言われる理由とは？メリット・デメリット – ミクロ不動産

第２位　住宅ローン審査に通りやすい物件であるかどうか

住宅ローン審査に通りやすい物件であること ＝ 次の購入者が住宅ローンで家購入を検討しやすいという事になります。

住宅ローン利用が不可能な物件の場合は、金利が高い投資用ローンを利用するか、現金購入になってしまいます。その場合は購入者層が限られるため、売りずらくなります。

住宅ローンが通らない理由は、違法建築、面積、既存不適格、災害等、多岐にわたります。

詳しくは下記のページで解説しています。

【致命的】住宅ローン審査通過しない物件とは

第３位　新耐震基準である

耐震基準は一定の安心感、住宅ローンの通りやすさ、税控除等、多角的に資産価値に影響する点があります。

銀行も新耐震基準を審査条件とする銀行が多いです。

新耐震基準限定で探すお客様も多いです。

旧耐震と新耐震の違いや見分け方：マンションの旧耐震基準と新耐震基準の違いや見分け方を解説！旧耐震が売れないのはなぜか？

第４位　駅の人気

当然、駅が便利であるかは資産価値に影響してきます。

不人気の駅であれば他の条件が整っていても、売りずらくなってしまう可能性もあります。

駅周辺に商業施設が多いか、急行停車駅か、ターミナル駅へのアクセスは良いか。

駅力は、良く考えて選びましょう。

第５位　自主管理ではない物件

どれほど世帯数が少なくも、まずは管理会社に管理を委託しているかどうかを確認しましょう。

自主管理の場合は、管理が良くない、修繕金の貯金が少ない、必要な修繕工事がされていない、管理会社から客観的な管理を受けられない、住宅ローンが通らない銀行がある等、多くの要素で懸念があります。

自主管理について解説：自主管理マンションはやばいと言われる理由。トラブルやデメリットを解説

第６位　総戸数が30世帯以上

総戸数が少なすぎるマンションは、管理状態が物理的に悪くなりがちです。

しかし、駅から近くて世帯数が多いマンションと言うのはなかなかなく、駅近くに商業施設の少ないエリアや、人気の無いエリアであれば大規模マンションが存在しているケースもあります。

都心部で購入する際は、そのようなマンションは極めて稀です。

大規模マンションが理想であるものの、存在しない可能性が高いため、最低30世帯以上のマンションであると管理状態は良い状態を維持しやすいと考えます。

第７位　将来の開発情報

検討エリアが将来開発されて、商業施設が増えたり、高速道路が通ったり、駅ができるなど、大きな計画がある場合は将来長い目で見て価格が上がる可能性がある。

しかし、近くにスーパーができるなどのちょっとした情報では価格の上下はあまりなく、資産価値には大して影響はありません。

第８位　リフォーム・リノベーション施工規約が異常に厳しい

今の時代、築古マンションをリフォーム・リノベーションをして販売、購入して買主が自ら選定したリノベーション会社でリノベーションをして住む買い方は、当たり前の時代。

そんな中、以上に規約が厳しいマンションというのは部屋は汚くてリノベーションが必要な状態なのに、次に買う人が思うままにリノベーションができないことが売れずらい原因になってしまいます。

リノベーション済み物件を購入する場合でも、念のためリフォーム申請規約については確認をしておく事をお勧めします。

管理規約の見方：管理規約とは チェックポイントを解説 使用細則、修繕細則、ペット飼育細則 – ミクロ不動産

リノベーションの流れ：1から100まで全て解説 中古マンション購入からリノベーションの流れ ワンストップリノベーションの流れ – ミクロ不動産

第９位　長期修繕計画書を発行している

長期修繕計画書を発行しているマンションの場合は、フラット適合証明書の発行ができる可能性があり、フラット35で住宅ローン検討をする買主が購入検討することができます。

第１０位　間取りが特殊ではないか

間取りに球状部分がある、三角部分があるなど、特殊な間取りは次買う人が使いずらい想像をしてしまうため、内見するまでは良い印象があっても内見をしてみて、購入まで至らないケースは多いです。

間取りが特殊な場合は、リノベーションをすればある程度解消できる部分もありますが、特殊な部分を生かしたように見せた無駄スペースになってしまうこともあります。

資産価値に優先順位を置く場合はお勧めはできません。

リノベーションのチェックポイント：中古マンションを買ってリノベーションする際の注意点 失敗しない方法 徹底解説

住みやすさを求めると自然と資産価値に繋がる？！

住みやすさを求めると資産価値に繋がるか、半分正解で半分間違いと言えます。

駅近1分物件の例

今回は、駅近1分が資産価値が高いとの紹介です。

駅近1分は住みやすそうではありますが、住みずらい点もいくつか存在します。

例えば、駅から近い事による不特定多数がマンション前を通る、または入ってきてもおかしくはない状況はセキュリティが低いと言えます。

酔っ払いが多く、敷地内で徘徊するかもしれません。

電車の路線がバルコニー前で音がうるさいかもしれません。

マンション内に店舗が入っていて、不特定多数が入ってくるかもしれません。

悪い点を上げると、これほど住みずらさもあります。

バス便の例

バス便は、駅近物件に比べると資産価値は低いですが、住みやすさと言う点では優れているかもしれません。

閑静な住宅街であったり

小学校や中学校が近かったり

スーパーが近かったり

便利なショッピングモールが近かったり

高速道路が近くて便利だったり

バス本数が多く、微妙な駅に住むよりも便利だったり

など、住みやすい面もたくさんあります。

まとめ

不動産購入において、資産価値はちゃんと考えて購入しなければなりません。

資産価値が悪い物件を買うと、数百万円の損、場合によっては数千万円の損をすることなってしまいます。

皆さんは、間違えた購入をしないように気を付けましょう。

土地や戸建ての資産価値についてはこちらのWEBサイトをご参照ください⇒土地と戸建ての住宅メディア – 何も知らずに家を買うな