15年くらい前から増え続けているリノベーション済みの物件について、実際のところコスパが良いのか、資産価値は高いのか購入者が気にする事、気を付けたほうが良いポイントを解説いたします。
- リノベーション済み物件の購入を検討している
- リノベーション済み物件を買うのと、リノベーション前の物件を買ってリノベーションするにどちらがコスパ良いか知りたい
リノベーション済み物件が販売されている仕組みとは
リノベーション済み物件は多くの場合は、まず不動産会社がリノベーション前の物件を仕入れるところから始まります。
仕組みを段階ごとに解説いたします。
個人の人から不動産を売りたいと、不動産会社に問い合わせが入る
不動産を売りたい場合、販売方法はいくつかありますが、「売却理由」や「部屋の状態」によって変動します。
- 単に転勤や、家族構成の変化等で住み替え、買替。
- 相続による売却
- 賃貸で貸していたが空きになったので売却
- ローン返済が厳しくなり売却
おおよそは上記4パターンに分かれます。
この中でも不動産屋に売却される事で多いのは、「相続物件」です。相続の場合は高く売りたい意向よりも、滞りなく遺産分割を決めたい意向が強い傾向にあります。
また、多くの場合は部屋の残置物は全て住んでいた当時のままになっているケースが多く、残置物撤去にも多額の支出が発生します。
どのような瑕疵があるかも不明な事が多いため、不動産会社に売却されることが多いのです。
- エンド向けに販売
- 不動産業者へ販売
エンド向けへの販売だと、高く売れる可能性はありますが、販売期間に数か月、最悪の場合1年～2年かかることもあります。
不動産業者への販売は、価格は下がりますが、最短1か月程度で現金化でき、売主が保証しなければならない契約不適合責任は免責になるため、取引後何かあったとしても責任を負わなくても良く手離れが良いです。
残置物がある場合は購入した不動産会社が撤去するため、売主の手間が少ない。
個人の買主であれば銀行ローン審査が否決になった場合は解除となるが、不動産屋が買主の場合は解除条件は付かないため、契約が白紙になる可能性が低い。
売却理由と、販売方法がマッチする方法で売却活動を実施します。
不動産業者への販売を選んだ際、その物件の最後はリノベーション済み物件として、世の中に再販売されます。
不動産業者へ販売後の流れ
売主と不動産業者の売買契約締結後、おおよそ1か月後に決済(引き渡しをします。)
その後、買った不動産会社で、リノベーション工事を実施します。
リノベーション工事は、1.5か月程度です。
販売自体は、リノベーション中に開始します。
SUUMO等に販売情報が登録されます。
このようにして、世の中にリノベーション物件が販売されることになります。
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不動産会社が考えるリノベーションのセンスはどうなのか？
リノベーション工事の仕様や設計は不動産会社によって決め方が異なります。
- 仕入れ担当者が仕様と間取りを決定しているパターン
- 設計担当が在籍しており間取りや仕様を決めているパターン
どちらのパターンであるかによって、完成する仕様の「センス」に違いが出てきます。
設計担当が設計することでクオリティ良い部屋ができますが、ほとんどの不動産会社では、設計担当は在籍しておらず、仕入れをした担当者が仕様決めをしていることが多いです。
ほとんどのリノベーション済み物件はおしゃれなデザイン、使いやすい間取りにできあがっていますが、稀に担当者の趣味趣向が反映されて個性的な部屋になってしまい、売れていない物件も存在します。
リフォームについて知りたい場合は、内側から知ってみるという方法もあります。下記リンクを参照ください。
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リノベーション済み物件を購入するメリットとデメリット
- リノベされていない部屋を買って自分でリノベをするよりも圧倒的にコスパが良い
- すぐに住むことができる
- 築古物件でも新品の部屋に住むことができるため、築浅と比べて安価に購入することができる
- 既に完成されているため、できあがった間取りに住むことになる
- ありきたりな内装になってしまっているときや、個性が強い間取りになってしまっていることがある
- リフォーム済物件とはどのような状態の物件を指しますか？
売主や不動産会社がキッチン・浴室・床・壁などをあらかじめ改修し、すぐ入居できる状態で販売している中古マンションです。築年数が古くても内装が新品同然に整えられているケースが多く、「リノベーション済み」と呼ばれることもあります。引き渡しから入居まで時間をかけたくない方に人気の物件タイプです。
- リフォーム済物件を購入する最大のメリットは何ですか？
購入後に追加のリフォーム費用も工期も気にせず、すぐ入居できる点が最大の強みです。給湯器・エアコン・ユニットバスが新品交換されていれば、しばらく修繕コストが発生しにくいという安心感もあります。内見の時点で完成した仕上がりを自分の目で確認できるので、イメージと違うというリスクも少ないですよ。
- リフォーム済物件のデメリットや注意すべきリスクは何ですか？
壁や床の下に隠れた配管・躯体の状態を把握しにくいのが最大のリスクです。表面だけきれいに整えて、配管の老朽化や雨漏りの跡を見えなくしているケースがゼロではありません。床鳴り・結露跡・排水の臭いは内見でしっかり確認してください。不安な場合は、ホームインスペクション（住宅診断）を依頼することも選択肢に入れてみてください。
- リフォーム済物件の価格は、未改修物件と比べてどのくらい高くなりますか？
リフォームのグレードや範囲にもよりますが、同築年・同面積の未改修物件より100万〜300万円ほど高く設定されるケースが一般的です。一方で自分でリフォームする手間・工期・追加費用を考えると、トータルコストが逆転することも少なくありません。「どのリフォームを、どの会社が、いくらでやったか」の明細を売主に確認してから判断するのがおすすめです。
- リフォーム済物件は自分好みに再リフォームできないという誤解はありますか？
「リフォーム済みだから自分では触れない」と思い込んでいる方がいますが、専有部分であれば管理規約の範囲内で再リフォームは当然できます。ただし購入直後に大規模な再改修を行うのはコスト面で非効率です。壁紙の色や一部の建具程度であれば、入居後にゆっくり手を加える方法もあります。購入前に「どこまで自分好みに変えたいか」を整理しておくと判断がスムーズになりますよ。
