住宅ローンで落ちる理由とは？属性・担保の審査基準項目一覧を全て教えます

不動産購入では、多額の現金を持っていない限りは住宅ローンを利用するのが一般的な買い方です。

住宅ローンは属性審査と物件担保評価によって、借りられる金額が決まります。

今回は、住宅ローン審査について、解説します。

住宅ローン　属性審査項目を解説！

名前

名前は、同性同名があり得る名前の場合は、一瞬審査が止まる事があります。

個人情報信用機関という、CIC、JICC、KSCを開示したときに、同性同名の人も出てきてしまいます。しかし、名前で否決になることはありません。

年齢

若い場合は審査に影響は少ないです。45歳からは、Max35年の借入ができなくなります。

45歳は34年の借入期間、46歳は33年の借入期間と言う事になりますが、借入期間が短くなるという事は、その分毎月の支払は高くなってしまいます。できる限り44歳までに不動産購入をするのが無難です。

家族構成

家族構成は審査に大きく影響します。

審査が有利な順に書くと

・ファミリー

・夫婦

・シングルマザー

・シングルファザー

・女性単身

・男性単身

の順番で審査に有利です。なぜ家族構成にここまで優劣があるのか？

今時じゃない感じですよね。これは過去の事件が影響しています。

住宅ローンはその家に住む事を前提としたローン商品です。この前提を崩して、投資用で購入する物件を住宅ローン審査を通して、融資を受けて買う人がいました。

それも想像以上にたくさんのルール違反者がいました。

これは、借りる人が悪かったのではなく、不動産屋が住宅ローン用のローンを投資用ローンとして使えるという説明をして買主に案内していた。と言う事実があります。

真面目に運営している不動産屋からすると最悪な事件です。

投資用と家族構成は直結しないように思えますが、投資用ローンを組む人の多くが単身者である事が多かった為に単身者へ向けたローンは厳しめの審査になります。

国籍

日本国籍であれば問題ありません！

外国籍の場合は永住権が必要な事が多いのと、審査結果も良い結果が出やすいです。

下記の組み合わせを参考にしてください。

審査通る可能性有

・夫婦　片方外国人(永住権有)　片方日本人

・夫婦　片方外国人(永住権無)　片方日本人

・夫婦　片方外国人(永住権有)　片方外国人(永住権有)

・夫婦　片方外国人(永住権有)　片方外国人(永住権無)

・単身永住権有

審査通る可能性が低い

・夫婦　片方外国人(永住権無)　片方外国人(永住権無)

・単身永住権無

現住所と購入先住所

現住所と購入先住所が明らかに離れていると、なぜその場所に引っ越すのかを問われます。

投資用として利用されるのではないかと銀行は考える為です。

勤務先

勤務先が上場企業であれば審査が通らないことはほとんどありません。

勤続年数

多くの銀行1年以上だと審査が有利です。1年未満の場合は審査できる銀行は多少限られますが、そこまで気にするほどではありません。勤続半年以内ですと、審査できる銀行は極端に減ります。

勤務先住所と購入先住所

勤務先と購入先住所が遠い場合は、通う事ができるのかどうかを気にします。

嘘をついて投資用として買うのではないかと気にします。

勤務先資本金

資本金が一億を超えていると上場していなくとも審査では多少有利です。

前年度年収

本年度年収ではなく、昨年度年収での審査である事がポイントです。

源泉徴収票での審査をします。

勤続年数が短い場合は直近給与

1年以内の勤続で、源泉徴収票があったとしても1年分のMax年収ではない場合には、直近3か月分の給与明細と賞与明細を提出し、3か月分合計÷3か月×12ヵ月とその間の賞与明細を合計した給与が審査対象になります。

借入があるようなら審査対象

借入がある場合には、審査が厳しくなります。

よく有るカーローンはそこまで減点にならないイメージではありますが、返済比率には含む事になります。

リボ払いは、大きく減点です。

住宅ローンを借りるなら、キャッシングやリボ払いは完済しておくのが無難です。

住宅ローンの審査基準である物件担保評価項目を解説(マンション)！

面積

多くの銀行が35㎡以上で審査可能です。35㎡を切ると極端に審査可能銀行が減ります。

面積は壁芯で見る銀行も存在しますが、登記簿上の面積で審査をする銀行が多いです。

謄本の見方：登記簿謄本(全部事項証明書)の見方と解説 取得方法 コンビニでも取得できるのか – ミクロ不動産

仕様設備

銀行の中には、シャワールーム(浴槽無)だと審査が難しい銀行も存在します。

世帯数

10世帯以下の場合は審査不可の銀行が多いです。

築年数

新耐震基準(昭和56年6月1日以降の建築確認申請物件)は審査可能な銀行が多いです。

旧耐震物件が審査できる銀行は、だいぶ少なくなります。

旧耐震と新耐震の見分け方：マンションの旧耐震基準と新耐震基準の違いや見分け方を解説！旧耐震が売れないのはなぜか？

売主審査

売主が不動産会社である場合には、過去に行政処分を受けていたり、住宅ローンのルールを守らずに是正措置を受けている場合は否決になることがあります。

売主側不動産仲介会社審査

売主側不動産仲介会社が、過去に行政処分を受けていたり、住宅ローンのルールを守らずに是正措置を受けている場合は否決になることがあります。

自主管理or一部委託or全部委託

自主管理物件が審査不可の銀行が存在します。自主管理は管理不良の場合も少なくないので、全部委託、または一部委託物件を購入する事をお勧めします。

自主管理の解説：自主管理マンションはやばいと言われる理由。トラブルやデメリットを解説 – ミクロ不動産

耐震診断

緊急輸送道路沿いの旧耐震築物件は、耐震診断が義務化されておりますが、ほとんどの場合は旧耐震判定を受けます。その後、補強工事をしている場合もあれば、補強工事が現実的でなく見送る場合もあります。耐震診断をしている物件はその内容によって取り扱い銀行が限られます。

旧耐震と新耐震の見分け方：マンションの旧耐震基準と新耐震基準の違いや見分け方を解説！旧耐震が売れないのはなぜか？

違法建築

基本的に違法建築物件はローン審査は否決になります。

否決については、下記のリンクを参照ください。

【致命的】住宅ローン審査通過しない物件とは

土地持ち分　借地権

マンションで土地の持ち分が無い場合の代表例としては借地権です。土地の持分が無い場合はローン審査は否決になる確率が高いです。

審査を出せる銀行は極端に限られます。

借地権の解説：借地権は買ってはいけない？！ 売却相場 審査が通る借地権 旧法賃借権・普通借地権・定期借地権・地上権

抵当権・差押・仮差押

審査上では設定されていても問題はありませんが、融資実行のタイミングでは全て抹消されていなければなりません。

実際に否決になってしまう例

民間企業への返済が滞ってしまい信用情報に記載されている

代表的な物ではクレジットカードの延滞です。過去に督促状が届くなどの状態になっていると、信用情報に履歴が書かれてしまっているかもしれません。この場合は、否決となる可能性があります。

5年以内に債務整理、自己破産、家族で自己破産や債務整理をしている場合

延滞が否決になってしまうので、その上位に位置する債務整理や自己破産は審査が否決になる可能性があります。

信用情報に傷は無いが、単に借入が多い場合

借入が多い場合は、銀行は警戒します。理論上、返済比率が問題無かったとしても総合的な評価で否決となることもあります。

重大な病気をしている場合

病気をしている場合、一般団信が否決になってしまう可能性があります。

この場合は、ワイド団信と言う審査緩和型の扱いがある銀行を利用するか、団信加入が不要なフラット35を利用する事お勧めします。

まとめ

住宅ローン審査は、各銀行が、審査基準を公開していません。

インターネットで調べられそうで調べられないことも多いのが実情です。

不動産業者は、多くの属性や物件の審査を通した経験から、どの銀行が審査が通りやすいのかを知っています。

しかし、経験値の中でしか語れません。審査に通らずに困っている人は、別の不動産屋にも銀行についての相談をしてみるのが良いでしょう。

SUUMO物件検索サイト