不動産業界の闇【囲い込み】片手仲介と両手仲介を解説 大手だからと言って安心ではない？！

聞いたことがある人も多いでしょう。囲い込みについて解説します。

囲い込みとは　一般媒介、専任媒介、専属専任媒介

囲い込みを説明する前の基本的な知識として媒介契約を説明します。

媒介契約とは、不動産会社に「不動産の売却」や「不動産の購入」を依頼する契約です。

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約可

専任媒介契約

複数の不動産会社と契約不可、自分で見つけてきた買主に売却可

専属専任媒介契約

複数の不動産会社と契約不可、自分で見つけてきた買主に売却不可

専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産会社1社からしか販売ができないように見えますが、

正確には、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、その不動産の「販売活動」をしても良いという契約締結をした。というのが正しい解釈です。

販売会社は一社のみですが、その不動産には、他不動産会社が見つけた買主候補を内見に案内しても問題ありません。

つまり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約、どれで契約をしたとしても、一つの不動産会社でしかその物件を紹介や案内をしてはいけないというわけではなく、どの契約をしたとしても、全国の不動産屋がその物件を紹介可能です。

売却側は売却側の不動産屋、購入側は購入側の不動産として不動産の取引が成立します。

これを、販売の媒介を受けた不動産会社が、他不動産会社が連れてきたお客様の内見を拒み、自社だけで買主を探して取引を成立させようとする行為を「囲い込み」と言います。

本来であれば、囲い込み行為は業法違反、他不動産屋から内見させない行為は、売主の利益を阻害する行為として禁止されています。

しかし、囲い込みは、明らかに見えても証拠をおさえるのが難しいのも事実です。

最近は指導が入るようになりました。行政処分を受けている不動産会社は下記サイトより確認できます。

なぜ、囲い込みが起こってしまうのか

不動産会社は媒介契約後、SUUMO等で販売活動を行います。

SUUMO等の掲載情報から購入検討者から問い合わせ、内見、契約、と至った場合には、売主から仲介手数料をもらうことができます。

買主も自社で掲載しているSUUMOの情報から発見しているため仲介手数料をもらうことができます。これを両手仲介と言います。

買主、または売主のどちらか一方のみの仲介手数料収益となる取引は片手仲介と言います。

片手よりも両手は、利益が単純に倍になるため、自社で買主を見つけるために他不動産会社からの内見を断り、囲い込みをする行為が絶えず続いています。

利益の追求のために売主様の利益を阻害する行為は、悪質で愚かな行為です。

囲い込みされるとどうなる？

囲い込みをされてしまうと、買主、売主双方にとって何も良い事はありません。囲い込みをしている売主が媒介契約している不動産会社だけが得をする状態です。

囲い込みされているという情報を聞くだけで購入検討を辞める買主も一定数存在します。

囲い込みをするだけで、内見の数も減ります。

どのようにしたら防ぐことができるのか　3選

買主側からは囲い込みをされている物件というのは明らかですが、売主側からは囲い込みがされているかを確認するのはわかりずらいです。

不動産会社も売主側に気づかれないように囲い込みをしています。

売主側から確認する方法としては下記の方法をいくつか試してみましょう。

売却を依頼している不動産会社に囲い込みをしていないかを聞く

単純で最も効果的な方法です。この一言で、不動産会社は囲い込みをしなくなるでしょう。

レインズに登録されているかどうかを聞く

専任媒介契約か、専属専任媒介契約の場合はレインズに登録しなければなりません。

レインズとは、不動産業者間で共有している、不動産販売情報のポータルサイトです。

レインズに登録していないとしたら、故意的に囲い込みされている可能性は高いです。

行政指導の多くは、レインズに登録していない事が明らかになり処分を受けています。

他不動産会社から内見依頼をしてみる

依頼している不動産会社宛てに、あえて他の不動産会社から内見依頼を出してみて、内見できるかを確認する方法です。

囲い込みと判明したら乗り換える等伝えたら簡単に他不動産会社は協力してくれます。

しかし、囲い込みされているとわかったらその不動産会社にはもうお願いしたくないですよね。

囲い込みをしない不動産会社の見極め方3選

不動産会社の見極めが難しい…‼　そんなあなたに見極め方を伝えちゃいます。実は大手不動産会社だとしても囲い込みはあります。

ちなみに、大手不動産会社もガンガン囲い込みをしてます。

大手だからといって油断はできません。

片手仲介主義のホームページになっている

ホームページに片手仲介を前提とした差別化にしている場合、囲い込みされる確率は低いです。

担当者がレインズに登録すると自ら発言している

ポイントはこちらから聞くのではなく担当者から発言している事がポイントです。

担当者が囲い込みの話は悪な印象を持っていたり、レインズにしっかり登録するとの事を説明してくれる場合は、囲い込みされる確率は低いでしょう。

仲介手数料支払パターンが複数ある

他社が買主を見つけてきたときの仲介手数料と、自社で買主を見つけてきたときの仲介手数料に金額差がある。

例えば自社で買主を見つけた場合は売主からの仲介手数料は無料になる会社はときどきいます。売主にメリットのある仕組みになっている場合には、悪質な囲い込みになる可能性は低いです。

大手だから安心というわけではない

大手の不動産会社だからと言って、安心ではありません。と言うよりもわりとあからさまに囲い込みをする大手不動産会社も存在します。

2024 不動産業統計集 （9月期改訂） [３]不動産流通　参照

不動産業統計集の大手各社の取扱高と仲介手数料収入から導いた「手数料率」を見ると4～5％と両手仲介の割合が高いことが見てとれます。

2分の1の確率で、両手仲介の結果になっています。

広告宣伝費や、方法、営業スタイルによって変動しますが、両手取引率が多い事実が数字として発表されました。

だからと言って、零細企業や、中小が囲い込みをしていないとも限りません。

大手に関しては、少なくとも、業法を守る前提での営業活動をします。

零細や、中小は、業法を無視している会社も少なくないです。

不動産の闇は根深い

不動産業界の囲い込みは、大手、零細、中小、多くの企業がやってしまっています。

売主としては、囲い込みされない不動産屋に依頼ができると理想的です。