重要事項調査報告書の解説（重調の解説）発行のタイミング徹底解説！

重要事項説明書、ではなく、重要事項調査報告書という書類が存在します。

マンション購入においては、購入前に必須で確認しなければならない書類です。

重要事項調査報告書を見ていないのに、マンションを購入を決断はしてはいけません。

重要事項調査報告書とは、いわゆるマンションの今までの成績表のような書類です。

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重要事項調査報告書を取得するタイミング

重要事項調査報告書を取得するタイミングは、不動産業者のビジネスモデル、エリアによってまちまちではあります。

その理由としては、重要事項調査報告書を発行する為に取得費用で1万円以上かかる事が多いためです。長期修繕計画書や、議事録、管理規約も同時に取得すると合計で2万円を超えることもあります。

立場やエリア、ビジネスモデルに応じてタイミングがバラバラです。

各管理会社の取得金額：重要事項調査報告書（重調）各社取得金額一覧 口コミまとめ 発行手順 – ミクロ不動産

不動産業社売主側(物元)

一都三県　売買価格2,000万円以上(仲介手数料72.6万円以上)

多くの場合は、取得します。しかし、稀に小企業、零細企業だと、購入申込がされてから取得するスタンスの会社も存在します。

大手は必須で取得しています。

一都三県　売買価格2,000万円以下(仲介手数料72.6万円以下)

零細、小企業だと、取得していない会社が多いです。売れるかどうかわからないものに対しての経費としては高くなってくる領域です。

大手は必須で取得しています。

熱海

ほとんどの不動産会社が取得していません。熱海地区は、同じマンションの取引も多く、販売期間も長期のケースが多い為、仮に取得したとしても買主が見るかる頃には長期間たっており、もう一度取り直さなければならない確率も高いためと思われます。

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不動産業社買主側(客付)

客付側で考えますと、重要事項調査報告書を取得するかどうかは、大手、中小、零細、問わずその会社の考え方や、営業マンの考え方によって変わってしまうため、バラバラです。

ほとんどが重要事項調査報告書を取得せずに内見に行く事が多い印象です。その為、重要事項調査報告書が内見時に用意されていないからと言って、不信に思う必要はありません。

しかし、できれば事前に取得するスタンスの営業マンにお願いすることで事前に知ることのできる情報が多く、危機意識の高い営業マンなので、家購入後のトラブルを未然に防いだり、

後悔を防ぐ事ができます。

売主

売主としては、取得するタイミング等を意識する必要はありません。タイミングは売却を依頼した不動産会社に任せましょう。

しかし、できれば重要事項調査報告書を売却開始時点で取得する会社に売却を依頼するのが無難です。コンプライアンス的にも、売れやすさ的にも、どちらを取って売主にプラスです。

買主

できれば、内見時に不動産屋に見せてもらえるとベストです。しかし、内見時に用意できない場合もあります。その場合は契約前には一度見せてもらうなどの要望を出すと良いでしょう。契約時当日だと、正常な判断ができない可能性も有ります。

冒頭

建物の名称

マンション名が記載されています。号棟がある場合には、1号棟や2号棟などの表記がされます。

総戸数

そのマンションの世帯数が記載されます。多ければ多いほどいいですね。

総棟数

そのマンションが何棟あるのかが記載されます。

対象棟の戸数

あなたが検討している該当棟が何世帯あるのかが記載されます。

物件所在地

郵便が届く住所です。

対象住戸

何号室の重要事項調査報告書であるかが記載されています。

管理体制

管理組合名称

「●●マンション管理組合法人」などの管理組合の名前が書かれています。

管理組合組織

区分所有者で組織している場合には、そのように記載されています。

管理組合役員の選任方法

輪番制ならそのように記載されています。多くのマンションが任期は1年です。

理事会活動状況

年に何回実施しているのかが記載されています。曜日などが記載されることもあります。

管理規約

最終更新日が記載されています。

共用部に付保している損害保険の種類

管理組合でどのような保険に加入しているかが記載されています。

使用細則以外の規定

管理規約と使用細則以外で、規定がある場合には記載されます。

代表的なものとして、防犯カメラ細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則などがあります。

書類・記録の保管と閲覧のルール

竣工図の閲覧

以前までは竣工図を閲覧する買主はほとんどいませんでした。しかし最近は、不動産購入後にリノベーションをする買主が多いです。

その為、竣工図閲覧方法の項目を記載している管理会社も存在します。多くの場合は管理組合に予約を取って閲覧をします。

しかし中には、売主が手続きをしなければ閲覧できない物件もあります。

どちらにしても不動産売買契約後の事にはなるため、重要な項目ではありません。抜けない壁の確認等で竣工図閲覧することが多いです。

総会議事録

総会議事録について、管理会社から発行できる場合と、売主が保管している場合と、管理室で閲覧できる場合があります。

管理室で閲覧できることはあまりなく、管理会社に重要事項調査報告書の発行を依頼をするタイミングで同時発行できる事が多いです。

しかし中には、重要事項調査報告書発行のタイミングで発行できないこともあります。この場合、売主が保管しているものを閲覧することになります。売主が保管していないことも多いです。

インスペクション

マンションのインスペクションをする際には、共用部調査、専有部調査が入るため、管理組合の許可が必要です。今回は可と記載されています。

売主の許可も得なければなりません。費用は5～10万円くらい。しかし、マンションの場合はインスペクションを行う事はあまりありません。

戸建ての場合は、雨漏りやシロアリの害がダイレクトに買主の損害になる可能性があるため、インスペクションを実施することはあります。

共用部分関係

建築年次

その物件の建築年月日です。

共用部分の規約等の定め

共用部分の持ち分についての記載や、利用方法について書かれています。管理規約第●条参照、などの書き方がされていることもあります。

専有使用権の定め

代表的な専用使用権として、庭、窓、バルコニーなどがありますが、これらの利用方法について書かれています。管理規約第●条参照、などの書き方がされていることもあります。

土地の権利

所有権である場合にはその記載。借地権の場合には、底地権者について書かれていることがあります。

駐車場

駐車場が何台の区画があるのか、現在空きは何台あるのかが書かれています。

駐車場は利用する区画に応じて、月の支払額に変動が有ります。屋内なのか、機械式なのか、サイズが大きい駐車場なのか、車所有者は事前に確認しておかなければなりません。

空きについては「管理室にお問い合わせください」と書いてあることも多く、この場合は管理会社は最新の空状況は把握していないことがほとんどです。

現地で勤務している管理人に確認する事で最新の空き台数が確認できます。空きが埋まってしまっている場合には、空が出た際の次の利用者はどのようにして決めるのかまで確認しておきます。

ウェイティングを取る方法の場合は、先に待っていた人が優先となってしまい、待ち10組以上になっていることも珍しくありません。

抽選になる場合には、新しく引っ越してきた人にもチャンスがあるため、空きを待つ前提で不動産購入を考える際には、抽選方式のマンションを選ぶと良いです。ほとんどのマンションが抽選で利用者を決定しています。

サイズについては、不動産仲介に伝えておいて確認してもらうのも一つの方法ではありますが、買主が自分で区画を目で見て確認することも必要です。

購入時点で空きがあったとしても、所有権移転（駐車場を借りることができるタイミング）まで空いているとも限りません。不動産の所有権移転後にすぐに駐車場の使用契約の申込をすることが無難です。

機械式駐車場の解説記事：マンション購入で気になる機械式駐車場のサイズや空き、資産価値について – ミクロ不動産

平置駐車場の解説記事：平置き駐車場はどこがいいのか。サイズやメリット(資産価値)とデメリットを解説 – ミクロ不動産

専用使用駐車場

専用駐車場とは、専用使用権付の駐車場の事です。

専用使用権とは、その区分の部屋を購入した場合に、「専用で使える権利として付いてくるもの」です。代表的な例としては、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラスなどです。これらは共用部ですが、専用で使用する権利が付与されています。

専用使用駐車場とは、その区分の部屋を購入した場合に、「専用で使える権利として付いてくる駐車場（月支払発生）」の事です。代表的な例として、一階の部屋でバルコニーまたは庭の目の前に駐車場がついている物件がありますが、ほとんどの場合では専用使用権付の駐車場です。

●メリット

駐車場が確保できる。車所有者にとってはこれ以上ない大きいメリットです。

●デメリット

駐車場を利用していなくても、月支払が数万円かかってしまいます。物件によりますが、外部貸出はできない事が多いです。単にランニングコストが高くなっていまうのはもったいないですね。

「無」と記載されている場合は、専用使用権付の駐車場は棟内にありません。

「有」と記載される場合は、月支払額が記載されます。

自転車置場

自転車置場はフリースペースになっている事もありますが、多くの場合、シール貼付は必須です。シールを買うのに300円くらいかかります。

区画が分けられている場合は、空きの確認は管理室へ直接確認が必要ですが、駐車場とは違ってほとんどのマンションで空きはあることが多いです。

また、区画が決められている場合には、1住戸1台までなどの規約になっている事もあります。

使用料は、年間1200～2400円くらいが相場です。

バイク置場

バイク置場はそもそも無いマンションも多いです。空き区画は管理室に問い合わせが必要です。

バイクの排気量、大きさによって月の使用料が定められていることが多いです。

毎月2000円～5000円くらいに設定されていることが多い印象です。

専用庭

専用使用駐車場と同じ考え方で、その区分の部屋を購入した場合に、「専用で使える権利として付いてくる庭（月支払発生することが多い）」です。

建物内で存在している場合には、「有」と書かれます。使用料は物件によってまちまちですが、毎月300円～1500円くらいに設定されていることが多い印象です。

ルーフバルコニー

専用使用駐車場と同じ考え方で、その区分の部屋を購入した場合に、「専用で使える権利として付いてくるルーフバルコニー（月支払発生することが多い）」です。

建物内で存在している場合には、「有」と書かれます。使用料は物件によってまちまちですが、毎月300円～2000円くらいに設定されていることが多い印象です。

ルーフバルコニーのデメリット：ルーフバルコニーはやめたほうがいいデメリット11選とメリット8選 戸建てとマンションそれぞれ解説 – ミクロ不動産

トランクルーム

専用使用駐車場と同じ考え方で、その区分の部屋を購入した場合に、「専用で使える権利として付いてくるトランクルーム（月支払発生することが多い）」です。

建物内で存在している場合には、「有」と書かれます。使用料は物件によってまちまちですが、毎月300円～1200円くらいに設定されていることが多い印象です。

また、トランクルームは築浅では専用使用として設定されていることは稀で、築古マンションで設定されている事が多いです。

その他の共用部分

ガス

都市ガスかプロパンか

水道

一括契約になっている物件は都心部だと稀、観光地はセカンドハウスで利用する人も多いため、マンション一括契約になっていることもある。

排水

マンションだと公共下水。公共下水ではないとしたら注意が必要

一括受電

今回は「無」なので、どの電気会社と契約してもOKです。　「有」の場合は指定された電気会社と契約しなければなりません。

ヒーツ

セントラル給湯と言い、一括でマンション全体の給湯を管理している場合があります。稀なケースがですが、この場合は毎月管理組合へ使用料の支払が必須です。

CATV

利用できるケーブルテレビについての記載JCOMが多いですが、その地区だけで運営しているケーブルテレビが利用できる事も多いです。

地デジ

「無」の場合はどのようにしてテレビ受信するのか確認必須。「無」は稀です。

BS

「無」の場合でBSを利用したい場合は、ケーブルテレビ契約が必要　「無」が多いです。

CS

「無」の場合でCSを利用したい場合は、ケーブルテレビ契約が必要　「無」が多いです。

インターネット

マンションに導入されているインターネット回線はどれなのか。

インターネット一括契約

多くのマンションでは一括契約はしていません。一括契約している場合には、強制的に加入になるため、月支払が発生します。使わない人にとってはランニングコストが上がってしまいます。

たまに、ケーブルテレビで加入していなくても支払発生する事があります。

鍵預かりサービス

　一都三県では、「無」のマンションがほとんどです。熱海などの観光地ではセカンドハウスに利用する人が多く、不在時が多いため、鍵を警備会社や管理室で預かり、緊急時に出入りできる状態にします。

宅配ボックス

これは現地で見たら確認できますね。設置予定の際にはここに記載される事も有ります。

宅配サービス

これも一都三県では、「無」と記載されることがほとんど。山に建築されているマンションには、セブンイレブンが毎朝来てくれるなどのサービスがある事があります。

ディスポーザー

ディスポーザーは専用の排水設備が無いと設置は不可能です。築古マンションにはディスポーザー設備がある事は稀で、築浅マンションには設備があります。

集会室

「有」の場合は、理事会や総会は集会室で開かれます。

ゲストルーム

築古マンションにはゲストルームがあることは稀ですが、築浅マンションはゲストルームが存在する事も有ります。利用料が発生することがほとんどです。

売却依頼主負担管理費等関係

管理費等合計

支払っている全ての合計額が記載される

管理費

毎月支払っている金額が記載される

修繕積立金

毎月支払っている金額が記載される

専用庭使用料

部屋に庭が付帯している場合には、使用料が記載される

ルーフバルコニー

部屋にルーフバルコニーが付帯している場合には、使用料が記載される

駐車場

借りている場合いにはいくらか記載

駐輪場

借りている場合にはいくらか記載

組合費

数百円の記載がされていることがあります。

管理費等支払方法

翌月分を当月支払など記載されています。

管理費等支払手続き

集金代行会社委託など記載

滞納額

それぞれの項目で滞納があれば記載される。

売却依頼主とは、この書類発行を依頼した主、ではなく、この部屋を所有している人を言います。

この部屋を所有している人が毎月どのような支払をしているのか、いくら滞納してしまっているのかが書かれています。

滞納は0円の記載であれば問題ありません。

滞納がある場合には売主は、不動産所有権移転までに滞納を解消しなければなりません。不動産売買契約の内容にもよりますが、滞納を解消できない場合は違約金の対象となることもあります。

管理組合の収支関係

管理費会計

各住戸から徴収する管理組合の収入がいくらか

修繕積立金会計

修繕積立金の繰越金、つまり貯金できている金額がいくらなのか

特別修繕積立金

通常の修繕積立金とは別途、一時的に徴収している修繕金があるようであれば金額が記載されます。

借入金残高

管理組合がいくら借入しているのかが書かれています。

滞納額

それぞれの項目でいくら滞納されているかが書かれています。

世帯数が多いマンションの場合は、滞納が0円になっていることのほうが珍しいです。数十万になっていることもありますが、心配する必要はありません。世帯数が数百世帯ともなると滞納が100万を超えていることもありますが、あまり気にする必要はないでしょう。

過去に2,000万円と表示されている物件を見たことがありますが、この場合は注意が必要です。

なぜなら、本来であればマンションの修繕費として使いたい2,000万円が回収できていない状態ということは、修繕金が足りていない状態です。他住戸の値上げを検討せざるをえない状況も考えられます。

2,000万円を該当住戸から回収ができれば問題はないですが、2,000万円もの滞納をしている住戸の回収が本当にできるのか…？難しいかもしれませんね。

修繕積立金の考え方

重要事項調査報告書を見るにあたって、最も大切な確認ポイントがここです。

世帯数が何世帯あって、いくら修繕金が溜まっているのか、借入はいくらあるのか、大規模修繕工事はいつ実施したのか、全体のバランスを見て、管理状態の良し悪しが判断されます。

例えば、世帯数30世帯で、修繕積立金繰越額が3,000万円だとしたら、少ない印象はありません。

しかし、大規模修繕工事をするには、足りない額なため、借入が必要になると考えられます。

前回の大規模修繕工事が10年以上前の場合は、今後5年程度で大規模修繕工事時期に入ります。

工事時期に入っても修繕積立金がたまらない場合には、各住戸の修繕積立金の値上げを検討しなければなりません。

借入金がある場合には、大規模修繕工事がいつ実施されて、いつ借入がされたのかを確認しましょう。

また、順調に返済できているのか、返済時期はいつなのかによって、次の大規模修繕工事時期に近い時期に完済になることも考えられます。

その場合は、工事費用が積み立てられていない可能性がも考えられるため、将来値上げの可能性が考えられます。

修繕積立金が少なくても下記の状態であれば、一旦は問題なさそう

・借入金の原因が大規模修繕工事を原因としている。

・大規模修繕工事は数年以内に行っている。

・修繕積立金の値上げは既に完了している。

下記の状態だと、心配

・借入金の原因が大規模修繕工事では無い。　例えば震災の影響で不具合の出てしまった箇所の補修工事をしなければならなかった等。

・修繕積立金の積み立てが少ないが、各住戸の修繕積立金の値上げがされていない場合には、今後値上げになる確率が高い。

管理組合の借入についての解説記事：マンション管理組合が借入しているときは注意！デメリットを徹底解説！ – ミクロ不動産

管理費等の変更予定

管理費、修繕積立金、組合費、ルーフバルコニー、専用庭、駐車場、駐輪場、バイク置場等の金額について、変更予定がある場合には、変更予定有と記載されます。

変更予定無し。と記載されていたとしても、現時点で話し合いがされている。または、これから話し合いが行われる可能性までは書かれていません。

書類に書いていることを鵜呑みにせず、管理組合や管理会社に電話ヒアリングは必須です。

修繕積立金に関する規約等の定め

修繕積立金に関する規約等の定め

特別な規約があれば記載されますが、多くの場合は管理規約参照などの記載がされます。

管理費や修繕積立金の減免措置

減免措置とは、一部住戸について、修繕積立金の徴収を免除するなどのルールがある場合には記載されます。

多くのマンションでは「無」と記載されます。

専有部分使用規制関係

専有部分用途

専ら住宅として利用、民泊禁止、シェアハウス禁止、などが良く書かれている内容です。事務所可などと書かれているケースは注意が必要です。不特定多数が出入りする可能性があります。

住宅宿泊事業

分譲マンションは普通は不可、可の場合は要注意。ホテル事業ができるマンションなので、セキュリティ面、隣接住戸の民度など、生活トラブルが起こる可能性があります。

シェアハウス

分譲マンションは普通は不可。住宅宿泊事業と同じく、可の場合は要注意。

専有部分使用規制

ペット

不可と書かれています。　可の場合は何頭まで可なのか、体重は何キロまでなのかが書かれていることがあります。

ペット規約についての解説：マンションで猫を飼いたい。何匹まで飼えるの？こっそり飼える？気を付けるポイントを解説 – ミクロ不動産

フローリングの制限

フローリング張替工事をする際には、管理組合に申請をしなければならない旨が書かれていたり、床の防音規定が書かれています。防音はLL45以上の規約になっていることがほとんどです。

楽器の規制

近隣に迷惑にならないように、時間が指定されている場合に書かれていることが多いです。

マンション全体の規約等による規制

マンション全体で電気会社と一括契約している場合には、一括受電方式は「有」と記載されます。その場合は指定の電気会社と電気契約をしなければなりません。

修繕計画関係

工事履歴については年度ごとに一覧になっていることが多いですが、多くの場合は細かな工事は記載しておらず、大規模修繕工事などの大きな工事だけを記載しています。

管理会社によって、工事履歴を記載していないこともあります。工事履歴を見て、配管更新工事をしているか、大規模修繕工事をしているかを確認できます。

工事履歴は築古物件にとっては重要項目です。

大規模修繕工事実施予定

大規模修繕工事の予定が、検討中、有、などと記載がある場合は、とても良い傾向ではあるものの、注意が必要です。

多くの場合が大規模修繕工事のタイミングで修繕積立金の値上げを行います。毎月支払に関わる事なので、重要項目です。

大規模修繕工事が現在検討中なのか、工事会社は決まっているのか、いつ頃実施予定なのか、修繕積立金の値上げは話題に出ているのか、出ているとしたら、いくらくらい値上げの可能性があるのか、借入の予定はあるのか

これらの情報を管理会社にヒアリングをします。

建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況

この項目はあまり重要ではないため、飛ばしても問題はありません。

管理組合でどのような書類が保管されているか、と言う「有」「無」です。

多くのマンションではマンション建築をする際には、建築申請を行わなければなりません。

その際に発行される書類で、「確認済証」「検査済証」と言う書類があります。この原本を管理組合で保管されていますか。と言う事が書いてあります。

多くの場合が原本保管されていません。しかし原本が無くても問題はありません。区役所や市役所に行けば、確認済証発行履歴、検査済証発行履歴を確認することができます。

「台帳記載事項証明」と言う書類が取得できれば、不動産業界としてはエビデンスとして問題無いと認識されます。

アスベスト使用調査の内容

この項目はアスベストが使用されているかの項目ではなく、調査履歴があるか無いか、の項目です。今回は記録無しでした。

しかし、アスベスト（石綿）を含有した屋根材や外壁材は平成16年10月にその使用が禁止されるまで広く使用されていたと考えられます。通常の状態で使用されているのであれば、健康等の被害はないとされています。 ただし、増改築や解体時には、これらの建材アスベストを飛散させないよう「石綿障害予防規則」（平成17年7月1日施工）その他関係法令に測り専門業者による適切な施工と産業廃棄物処理が必要です。

リノベーション工事を検討している人は、解体時には専有部からアスベストが出る可能性もあり得ます。検査費用は5万円ほど、部屋の一部を切り取って検査をするため、検査は不動産を買った後です。

良く出るのは、お風呂のタイル部分にアスベストが発見されることがありますが、撤去費用は7万円～10万円くらいです。

耐震診断の内容

旧耐震築の物件を検討する際は、最重要項目と言えます。

書かれている内容は耐震診断をしたかどうか、その結果はどうだったかです。

買主からすると耐震の強さが気になるところかと思いますが、不動産業界的には住宅ローン審査が通るかどうかを気にします。

おおよそ下記の結果に分かれます。

①耐震診断未実施

未実施の場合は、築年数によって新耐震か旧耐震かが判断されます。そこそこ審査が通る銀行が存在します。

②耐震診断実施済　新耐震と判断されるのは極めて稀です。

多くの銀行を検討できます。新耐震と判断されているので、素晴らしい状態です。

③耐震診断実施済　旧耐震と判断された　後に耐震補強工事をして新耐震となった

これも②と同様で、素晴らしい状態です。

④耐震診断実施済　旧耐震と判断された　後に耐震補強工事をしたが、旧耐震のまま

よくある状態です。耐震診断を実施した後に、補強工事を検討したが、部屋の中に鉄骨を入れなければならなかったり等、反対意見も出てしまったことから、一部の補強工事のみしかしていないケースです。

住宅ローンが通る銀行は少ないです。

⑤耐震診断実施済　旧耐震と判断された　耐震補強工事実施を検討中

検討中の場合は、実際に決定するのが、2～3年後になる事も有ります。現状何を検討しているのかを知っておく必要があります。

補助金が使えるのかを検討している段階なのか、設計段階なのか、設計後の総会で過半数が取れなかったことが問題なのか、どの状態なのかは今後の資産価値に大きく影響してきます。

住宅ローンが通る銀行は少ないです。

⑥耐震診断実施済　旧耐震と判断された　耐震補強工事は検討したが、予算や現実的に可能かの観点から、見送りとなった。

耐震補強工事をあきらめているので、今後は現状維持と言う事になります。

住宅ローンが通る銀行は少ないです。

管理形態

マンション管理業者名

●●株式会社

登録番号

国土交通大臣(●)第000000号

主たる事務所の所在地

東京都●●区●●1－1－1

記載されている住所は、主たる事務所の所在地のため、担当支店ではありません。

担当支店は、最終ページの備考棟に記載されていたりします。

委託携帯

全部、または一部などと記載されます。

全部委託と自主管理の圧倒的違いについての解説：自主管理マンションはやばいと言われる理由。トラブルやデメリットを解説 – ミクロ不動産

管理事務所関係

管理人が何曜日出勤なのか、休みはいつなのかが記載されます。

電話番号も記載されます。

コミュニティ関係

自治会、サークル、マンション内のイベントなどがあれば書かれます。

備考

最後の備考は、重要項目です。これまでの項目に該当しない重要事項が書かれていることがあります。

例えば、ペットの規約についての重要項目、リフォーム申請についての重要項目、共用部から飛び降りがあった履歴や、殺人の履歴など

買う前に確認しておくべき内容が記載されていることがあるため、要チェックです。

最後の挨拶文

重要事項調査報告書は、最終ページまで、全て確認してください。

最後の挨拶文にも特別な記載がされていることがあります。

事件、事故が記載されていることがあるので、くまなく確認するようにしましょう。

一般社団法人マンション管理業協会が作成している重要事項調査報告書作成に関するガイドラインがあります。

ガイドラインについてはこちらを参照してください　⇒　管理に係る重要事項調査報告書作成に関する ガイドラインの 様式等の改訂について