通常のローンは35年で組みますが、総支払額や、年齢によって、25年で組みたい人、組まなければならない人もいることでしょう。
今回は、25年ローンで組む場合と、35年ローンで組む場合でどのような違いが発生するのかを紹介します。
- 年齢が45歳以上
- 借入期間変更によるメリットとデメリットを知りたい
- 住宅ローンについて初心者の人
25年ローンの商品の概要
35年ローン、40年ローン、50年ローンの商品はありますが、25年ローン専用の商品は私が知る限りでは存在しません。
35年ローンの商品を25年の借入期間にして利用することができます。
35年ローンと25年ローンの違い
【35年ローン】
※各商品によって違いはあります。詳細は、ご利用の商品をご確認ください。
- 完済年齢79歳11か月まで
- 借入可能年齢44歳11か月
- 完済年齢79歳11か月まで
- 借入可能年齢54歳11か月
借入期間25年ローンのデメリット
月の支払が高くなる
下記は、金利0.6％で、借入額と借入期間に応じた月の支払い額です。
44歳までに35年で借りた場合と、45歳以降に25年で借りた場合で比べています。
| 金利0.6% | 35年 | 25年 | 差額 |
| 3,000万円 | 7.9万 | 10.7万 | 2.8万 |
| 4,000万円 | 10.5万 | 14.3万 | 3.8万 |
| 5,000万円 | 13.2万 | 17.9万 | 4.7万 |
| 6,000万円 | 15.8万 | 21.5万 | 5.7万 |
| 7,000万円 | 18.4万 | 25.1万 | 6.7万 |
借入額が大きくなればなるほど、月の支払額の差額は大きくなります。
上記の表では、3,000万円の借入であっても、10年の借入期間が短くなることで、28,000円も月の支払が増加しています。
44歳までに35年ローンで購入することで、月の支払が2万円以上も削減できると考えると、10年の借入期間短縮は大きいのだなと感じます。
総借入額が少なくなる
下記は、借入期間に応じたおおよその最大借入額です。
| 35年 | 25年 | 差額 | |
| 400万円 | 3,170万 | 2,620万 | 550万 |
| 500万円 | 3,980万 | 3,290万 | 690万 |
| 600万円 | 4,770万 | 3,930万 | 840万 |
| 700万円 | 5,570万 | 4,600万 | 970万 |
| 800万円 | 6,370万 | 5,260万 | 1,110万 |
| 900万円 | 7,160万 | 5,900万 | 1,260万 |
借入額が大きくなればなるほど、差額は大きくなります。
3,000万円の借入であっても、550万円も最大借入額が減っています。
900万円の年収の場合は、1,260万円も最大借入額が減っています。
※上記の計算は、銀行によって審査基準が異なるため、正しくは、銀行へご相談ください。
総借入額についての参考記事：家を買う年収はいくら必要？年収の何倍借りれる？8倍？現実的な年収 審査金利 返済比率について
団信保証が短くなる、審査に通りずらくなる可能性がある
団信は、住宅ローンを支払っている間の保証です。
本来であれば、35年ローンで組めば35年の保証になりますが、25年でローンを組めば短くはなります。
また、35年よりも短くしてローンを組む人の特徴としては、45歳以上の人が多いです。
年齢が上がると病気リスクも高くなり、40代や50代は糖尿病や高血圧、高脂血症など、何かしら体に異変が起きてもおかしくはない年代です。万が一にもガンになってしまった場合には、健常者用の団体信用生命保険に加入は難しくなります。
団信ついての参考記事：住宅ローンの団体信用生命保険(団信) 月いくらなのか 告知等の加入条件とは
- 借入期間が10年短くなると月支払いが28,000円も高くなってしまう
- 借入期間が10年短くなると総借入額が数百万レベルで減ってしまう
- 万が一若くして大病をしてしまった場合は、健常者用の団信に加入できない可能性がある
25年ローンのメリット
利息の支払額が少なくなる
下記は、金利0.6％で、借入額と借入期間に応じた、総支払利息です。
| 金利0.6% | 35年 | 25年 | 差額 |
| 3,000万円 | 326万 | 231万 | 95万 |
| 4,000万円 | 435万 | 308万 | 127万 |
| 5,000万円 | 544万 | 385万 | 159万 |
| 6,000万円 | 653万 | 462万 | 191万 |
| 7,000万円 | 762万 | 539万 | 223万 |
借入額が大きくなればなるほど、月の支払額の差額は大きくなります。
3,000万円の借入をした場合、35年と25年での総支払利息の差額は、約92万円です。
25年以上のローン返済は、定年後の残債が少なくなる
下記は、金利0.6％で、50歳に借入、借入額と借入期間に応じた、65歳定年時の残債額です。
| 金利0.6% | 30年 | 25年 | 差額 |
| 3,000万円 | 1,567万 | 1,254万 | 313万 |
| 4,000万円 | 2,089万 | 1,672万 | 417万 |
| 5,000万円 | 2,612万 | 2,090万 | 522万 |
| 6,000万円 | 3,134万 | 2,508万 | 626万 |
| 7,000万円 | 3,657万 | 2,926万 | 731万 |
3,000万円を借りた場合は、65歳時の残債は、差額313万円です。
7,000万円を借りた場合は、65歳時の残債は、差額731万円です。
借りている期間が短くなると金利上昇の影響を受けずらい
借入期間が短い場合は、早めに元金を減らすことができるため、金利上昇の影響を受けずらいです。
- 利息については、10年で数百万円程度減る
- 定年時の残債は、10年借入期間が短くなると300万円以上も差額が発生する
25年ローンがおすすめな人
- 単身者で働けるうちに集中して早めにローン返済をしたい人
- 収入と予算に差ががあり、支払いが余裕な人
- これから子供が産れる等のイベントごとでの費用出費がない人
25年ローンをおすすめできない人
- 不動産以外で資産運用をしたい人
- これから子供が産まれる人
- これから出費が多くなる人
まとめ
25年ローンは、総支払利息が減ることから、若い人でも一度は検討します。
しかし、いろいろ不動産屋と話し合った上で、25年ローンは妥当ではないと考える人がほとんどです。
その理由としては、これから子供が産れて、子供にお金が継続的に支払いが発生することから、不安定な支出があるためです。
25年でローンを組んで、支払いが高いからと35年にする場合は審査がもう一度必要だったり、場合によっては35年ローンにする際には、その時の金利が適用になるため、金利が上がってしまうことも考えられます。
銀行によっては、借入期間を延ばすことができないこともあります。
しかし、35年で組んでおけば、余裕が出たときに繰り上げ返済をすることができるため、擬似25年ローンのような支払いは可能です。
25年で組む場合は、しっかりとシミュレーションをして本当にそれで問題ないかを見極めて組むようにしましょう。
土地や戸建てについての情報発信はこちらをご参照ください⇒土地と戸建ての住宅メディア – 何も知らずに家を買うな
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