中古マンションの諸費用・初期費用をフルローンで借りる場合をシュミレーション

家購入経費、不動産会社に行くと、購入経費の金額は物件価格の7％～8％くらいだと説明される事も多いです。細かな内訳まで説明されていない事も多いです。

不動産購入に係る購入経費は詰まるところ、どの不動産業者を通したところで、基本的には係る項目は同じです。

実は、買う場所や、いくらくらいの物件を買うかによっても合計額に違いが出てきます。

(早見表は後半)

売買契約印紙代

不動産売買契約をすると印紙代がかかります。物件価格によって変動します。

下記の表は、国税庁のWEBページ掲載のものを参照にしています。

工事請負契約の印紙代

リノベーション工事を実施する際には工事請負契約の印紙代が1000万円以下の契約だと5000円、1000万円を超える場合は1万円かかります。

登記費用「抵当権設定、所有権移転」

登記費用については、司法書士支払うお金です。登記は、自分でも設定ができる為、ごく稀に買主が自分で手続きすることができないかと質問をもらいますが、2つの理由でお断りします。

• 司法書士を利用しないと住宅ローンを利用できない
• 司法書士を利用しないと果てしないレベルの買主不利の契約となる

数千万円の支払をする買主にとって、間違いなく、家の所有権の移転をしてもらわなければ損失となってしまいます。自分で法務局へ行き設定する行為は、所有権移転ができなかったときに誰も責任が取れません。

登記費用は、場所、価格、築年数によってかかる費用にバラつきがあります。

下記の表は、ざっくりとではありますが、物件価格に応じた費用を出して見ました。

※感覚のみの金額です。あくまで目安として見てください。場所、価格、築年数で全く違う金額になることもあります。

登記簿謄本の見方：登記簿謄本(全部事項証明書)の見方と解説 取得方法 コンビニでも取得できるのか – ミクロ不動産

固定資産税・都市計画税の清算金

不動産業界では通称「固都税(ことぜい)」と呼びます。毎年1月1日に物件所有している人に年間分の請求が発生しますが、不動産取引では、年の途中で所有者が変更になるため、年の残りの分を精算します。

例えば、年間12万円の固都税が発生するとして、12月1日に所有権移転が行われた場合には、約1万円を売買金額に上乗せして支払う必要があります。

固都税については、場所、価格、築年数により金額にバラつきがあります。今回は、ざっくり中のザックリですが、おおよその金額を下記に表にしました。

※感覚のみの金額です。あくまで目安として見てください。場所、価格、築年数で全く違う金額になることもあります。

管理費・修繕積立金の清算金

マンション購入の場合、必ずマンション管理組合に管理費と修繕積立金を毎月支払わなければなりません。

不動産売買の場合、月の途中で所有権が移転する為、売主と買主で日割りで精算します。

例えば、4月16日に所有権移転をした場合で、管理費と修繕積立金が合計3万円の場合

売主3万円÷30日×15日分(4月15日までの分)＝1万5千円

買主3万円÷30日×15日分(4月16日から4月30日の分)＝1万5千円

をそれぞれ負担する計算になります。

一般的には、引き落としで支払うことが多く、手続きに1か月～2ヵ月程度かかることが多い為、次の月の分まで精算することが多いです。

その場合は、日割り分1万5千円＋3万円＝4万5千円が買主の負担です。

しかし、これは損しているだけではなく、売主と割勘しているだけで、次の月の分は支払う予定のものを先に支払っているだけです。

火災保険

火災保険は、住宅ローン利用銀行によって、加入しなければならない場合と、加入しなくても良い場合があります。

とは言え、加入しなくても良い銀行であっても皆さん入ることが多いです。

おおよその相場として　※入るプランによって変動します。

旧耐震物件　5年一括　5万円～15万円

新耐震物件　5年一括　3万円～10万円

不動産仲介手数料　早見表

物件価格の（3％＋6万円）×消費税が仲介手数料です。

下記は、価格事の仲介手数料早見表です。

仲介手数料の計算方法：不動産購入の仲介手数料の計算方法や消費税。法改正について、相場と支払い時期は？ – ミクロ不動産

仲介手数料の値切り方の解説：不動産購入で仲介手数料の値引き交渉は可能なのか？！ NGなのか？！ メール例文 – ミクロ不動産

契約書作成手数料

不動産会社に支払うお金として契約書作成手数料10万円くらい発生する事があります。

しかしこれは不動産会社によっては0円で済む事も多いです。発生しない会社を選ぶのが良いでしょう。

ローン代行手数料

不動産会社によっては支払が発生するケースがあります。15万円くらいの発生です。

これも不動産会社によっては0円で済むケースも多いので、かからない不動産会社を選びましょう。

ローン事務手数料は違法の記事：ローン代行手数料とはなんなのか。違法性のある、不動産屋に支払うお金について – ミクロ不動産

金銭消費貸借契約印紙代・または契約手数料

銀行と住宅ローン契約をするときの印紙代です。ペアでローンを組む場合には、契約書も2通になる為、倍の印紙代がかかります。

その分住宅ローン控除の恩恵が大きかったりするので、ペアローンで組む人は多いです。

銀行によっては、最近は電子契約も多いので、無料、または事務手数料で5千円くらいで済む事も多いです。

銀行事務手数料 融資手数料 保証料等の銀行費用

銀行から借りる金額の2.2％(税込)が銀行へ払う手数料としてかかります。

地銀や信金の場合は、審査結果に応じて支払額が変動します。2倍になる事も珍しくは無いです。

ネット銀行かメガバンクでローンを組むことをお勧めします。

借入額に応じた早見表を作りました。

住宅ローンについての解説：その転職ちょっと待った！転職前に住宅ローンでマイホーム購入したほうがいい理由 – ミクロ不動産

振込手数料

各所振り込む際に係る振込手数料です。2千円くらいはかかります。

不動産取得税

物件のエリア、価格、築年数によって、大きく変動します。

新耐震物件の場合は、減税が大きい為、ほとんどの物件では0円まで減税されます。

旧耐震物件の場合は、減税が無い為、支払が発生します。

おおよそではありますが

2,000万円くらいまでの物件で有れば、25万円くらい以下

5,000万円くらいまでの物件であれば、45万円くらい以下

7,000万円くらいまでの物件であれば、80万円くりら以下

これ以上の場合は、100万円くらいは想定しておくのが良いでしょう。

※感覚のみの金額です。あくまで目安として見てください。場所、価格、築年数で全く違う金額になることもあります。

物件価格ごとの諸費用早見表

たくさんありすぎて、覚えられない人が多い事でしょう。そんな人の為に物件価格に応じたザックリとした合計金額を下記に一覧にしました。これを見れば、おおよその諸費用がわかる為、予算管理がしやすいはずです。

※取引内容によって変動します。あくまで目安です。

まとめ

不動産購入の諸費用は項目が多すぎて、理解しきれないところもあるかと思います。

銀行、司法書士、不動産会社、保険会社をどの会社にするのかによって多少バラつきがあります。

この記事を見て頂き、自分が買いたい物件がどの程度諸費用が掛かるのかの参考にしていただけますと幸いです。

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