不動産を購入するときの仲介手数料の計算方法は、簡単なのですが、微妙にめんどくさい計算ではあります。今回は簡単に計算する方法も含めて紹介します。
- 仲介手数料の計算方法を知りたい
- 仲介手数料の相場を知りたい
仲介手数料の計算方法
売買金額が200万円以下の場合 売買価格×5％×消費税
なので売買価格200万円の仲介手数料は11万円税込です。
売買金額が200万円超～400万円以下 売買価格×4％×消費税
なので、売買価格400万円の仲介手数料は
200万円分が11万円税込＋200万円～400万円分が8.8万円税込の為
合計で19.8万円税込です。
売買金額が400万円超の場合 売買価格×3％×消費税
なので、売買価格が1,000万円の仲介手数料は
200万円分が11万円税込＋200万円～400万円分が8.8万円税込＋600万円分が19.8万円税込の為
合計で39.6万円税込です。
ちょっとめんどい計算方法です。
2024年の法改正により仲介手数料の上限が一部上がった
不動産売買は価格が低いと、仲介手数料としての利益も低いため、不動産会社としては、やる気もないですし、高価格帯の不動産契約を目指して営業活動やマーケティングをします。
価格が低い物件が取引されないということは、地方の物件で1,000万円以下の物件は流通が少なくなってしまいます。
つまり、空き家対策として不十分な報酬携帯でした。
2024年に法改正がありました。
200万円以下や400万円以下などが撤廃。
800万円以下の不動産取引に関しては、一律上限金額の変更がありました。
最大30万円に1.1倍をかけた金額、33万円が仲介手数料として得ることのできる報酬に変更されました。
100万円であっても、400万円であっても、800万円であっても、最大33万円です。
絶妙な金額設定になったと思います。これをきっかけに低価格不動産ビジネスを始める会社も増えるかもしれません。
一見単価は低く、薄利多売ではあるものの、低価格不動産の流通の需要は多く存在するからです。
仲介手数料 省略した計算方法
先ほどの計算方法は、いちいち内訳を計算しなければならずとても面倒ですが、一般的には下記の計算式で計算します。
(売買価格×3％＋6万円)×消費税
400万円を超える売買価格は全てこの計算式で算出可能です。
売買価格が1,000万円である場合
(1,000万円×3％＋6万円)×消費税 ＝ 39.6万円税込
売買価格が3,000万円である場合
(3,000万円×3％＋6万円)×消費税 ＝ 105.6万円税込
不動産業者が得ることのできる仲介手数料の上限(MAX額)
（報酬）
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
今回上げた、仲介手数料はあくまで、法令で定められた、不動産業者が得ることのできるMAX額の金額です。
上限なだけなので、下限はいくらで設定しても問題ありません。
物件に消費税がかかる場合の仲介手数料の計算式
物件に消費税がかかる場合がときどきあります。
販売図面を見ると、物件価格の横や周辺に税込みと書かれています。
この物件の場合は、税抜物件に比べると仲介手数料が安くなります。
物件価格5,000万円税込の場合
5,000万円のうち消費税は200万円と仮定した場合は、下記の計算式です。
物件5,000万円－消費税200万円＝4,800万円
(税抜4,800万円×3%＋6万)×消費税＝165万円が仲介手数料のMAX額です。
この事実を顧客は知りません。なので、物件に消費税がかかっているときは、仲介手数料の額が正しいかどうかを確認しましょう。
不動産屋に騙されないように注意しましょう。
仲介手数料の相場として、普通はMAX額で設定
相場としては、MAX額で設定している不動産業者が9割以上です。
だいたいの印象として
大手 10％～15％の割引が多い
割引率は大きくはありませんが、大手にお願いする安心感はあります。
中小企業 MAXでも半額程度が多い
中小企業で考えると数えきれないほどあるので、一概には言えませんが、多くの場合は割引しない会社が多いです。
たまに、割引してくれる不動産会社も存在します。
零細企業
これからスタートアップの企業であったり、歴は長いが人数が少ない等の零細企業は、他社と差別化させるのも苦労するケースが多いです。
マーケティング手法として仲介手数料無料としている業者は存在します。
仲介手数料はいくらが良いのか
買主や売主からすると、安くて、しっかり取り組んでくれる不動産業者が良いでしょうが、安ければサービス低下は否めません。
しかも、仲介手数料無料業者は、サービスが低下している事を自覚していない会社も意外と多いのも厄介です。
仲介手数料の支払い時期は決済時
支払い時期決済時の場合
不動産売買契約時は、媒介契約書の締結、仲介手数料の支払約定書を締結。
1～3か月後の決済で不動産仲介会社に支払います。
支払い方法は振り込みです。
支払い時期、契約時半金の場合
一部の業者は、不動産売買契約時に仲介手数料の半額の支払をしなければならない会社も存在島ます。
100万円であれば、50万円を不動産売買契約時に支払います。
無事決済まで完了したら、残りの50万円を支払います。
よくある質問Q&A
- 仲介手数料の計算方法を教えてください。
売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3%＋6万円＋消費税（10%）」が上限です。例えば3,000万円の物件なら3,000万円×3%＋6万円＝96万円、消費税込みで105万6,000円が上限になります。これは宅地建物取引業法で定められた上限額なので、交渉によって下げることも可能です。
- 仲介手数料に消費税はかかりますか？
はい、かかります。不動産会社への仲介サービスは消費税の課税対象なので、手数料の計算額に10%が加算されます。土地の売買価格自体は非課税ですが、仲介会社に払う手数料には必ず消費税がかかります。資金計画を立てるときは消費税込みの金額で計算するようにしてください。
- 仲介手数料はいつ支払うのですか？
一般的には「売買契約時に半額、引き渡し（決済）時に残り半額」という2回払いが多いです。一括で引き渡し時に全額という業者もあります。支払い時期は業者によって違うので、契約前に確認しておくことが大切です。また何らかの理由で引き渡しができなくなった場合の手数料返還についても、事前に聞いておくと安心です。
- 仲介手数料以外に購入時に必要な費用は何がありますか？
主な諸費用として、登記費用（所有権移転・抵当権設定）、住宅ローン関連費用（融資手数料・保証料・火災保険料）、固定資産税の日割り精算分、管理費・修繕積立金の日割り分などがあります。合計すると物件価格の5〜8%程度になるケースが多く、3,000万円の物件なら150〜240万円程度の現金が必要です。諸費用は現金で準備するのが基本なので、資金計画に忘れずに組み込んでください。
- 仲介手数料を節約する方法はありますか？
最も効果的なのは、手数料無料または割引の不動産会社を選ぶことです。売主と直接売買できれば手数料はかかりませんが、重要事項説明や契約書の作成など法律上のリスク管理を自分でやる必要があるため、不動産に詳しくない方には難しいです。まずは手数料の安い業者を探すところから始めてみてください。
まとめ
仲介手数料の計算式は、簡単ではあるのですが、微妙にめんどくさい。
なので、不動産屋の担当者はみんな省略した計算式を使います。
物件購入費用で最も高い費用です。自分が買う物件の仲介手数料の計算はできれば、自分でも計算できるようにしておくといいでしょう。
