マンション管理規約・使用細則とは？ペットの飼育細則とは？確認方法を解説

中古マンションは管理状態が大切です。

認識されているものの、不動産を知らない人からすると、管理状態はどのようなところを見れば良いのかわからない人も多いと思います。

たくさんの要素で構成されますが、今回は、購入者がどのような視点から管理規約を確認すればいいのかをまとめました。

管理規約・使用細則　読み方

管理規約　カンリキヤク

使用細則　シヨウサイソク

意外と知られていない、国土交通省の標準管理規約

国土交通省標準管理規約

意外と知られていない、標準管理規約。

管理規約はほとんどのマンションが似たような事が書かれています。

似たような事が書かれている中で、一部そのマンション特有の決めごとがあり、それを見つけ出すのは素人だと困難です。

地道な比べ方にはなりますが、国土交通省が出している、標準の管理規約と見比べれれば、一般的ではない文言も見つけやすいでしょう。

薄っぺらい管理規約は管理状態が悪い可能性が高い

30ページくらいしかない、管理規約が、都心部の物件だと時々あります。

管理規約が薄っぺらい場合、考えられることとしては、「総会等で新たな決めごとが少ない」と言う可能性が高いです。

どんな事にも言えますが、運営していく上、ルールの変更が必要になるタイミングは必ず訪れます。

管理規約が薄いということは、ルールの改変が少ない可能性が高いです。

ルールの改変が少ないという事は、真剣に総会に参加している人が少ない、参加している人が少ないという事は賃貸オーナー所有が多い、つまりは居住者のほとんどが賃貸で借りている人である可能性も見えてきます。

所有者が居住していないマンションは、管理状態が悪くなりがちです。30世帯以下のマンションの場合は管理規約は異常に薄い事があります。

管理規約のチェックポイント解説

国土交通省標準の管理規約を例に解説します。

重要な項目は【重要】と書いておきます。

第7条　専有部分の範囲

専有部分の範囲について書かれています。多くの場合は、パイプスペース、メーターボックス、ダクトスペース、バルコニー、窓、玄関扉は専有部ではなく共有部です。

占有と専有は似ているようで別の意味です。

占有は支配、専有は所有する意味があるようです。

占用と占有、専有の違いについてまとめてみました。

第8条　共用部分の範囲

マンションの内見に行って、共用部分を全て見たつもりになっていたとしても、見れていない部分もあります。

検討マンションにどんな共用部分があるのか、念のため確認しておきましょう。

第11条　分割請求及び単独処分の禁止

区分所有法により、敷地持分や共用持分を分割して売却することはできません。

管理規約に書いていない場合は、他住戸で分割売却をしてしまっていないかを管理会社に確認しておきましょう。

第12条　専有部分の用途　【重要】

専有部分の用途は、一般区分マンションだと、居住用としての利用のみ記載されいることが多いです。

民泊、シェアハウス等は不可で、概ね不特定多数の出入りを制限する規約になっています。

駅近物件は、店舗や事務所も利用可になっている事もあるため、注意が必要です。

第14条　バルコニー等の専用使用権

専用使用権とは、専用で使えうことのできる権利で、バルコニーや玄関扉や、窓等、専用部分ではなく、共用部分に設定される権利です。

例えば、1階住戸を買うと、専用の庭が使える権利がついてくる事がありますが、これは代表的な専用使用権です。

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第15条　駐車場の使用

駐車場を利用する予定の人、将来使いたい人は一読しておきましょう。

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機械式駐車場：マンション購入で気になる機械式駐車場のサイズや空き、資産価値について

第17条　専有部分の修繕等　【重要】

リフォームやリノベーションをするときに、どのような手続きが必要なのか書かれています。

理事長への提出は着工の何日前に必要なのか、必要な書類は何なのか書かれています。

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第18条　使用細則　【重要】

マンションでの禁止事項や、マンション独特の決まり事等が記載されています。

使用細則は別紙用意されています。

第19条　専有部分の貸与

賃貸に貸し出す場合に対象となる規約の為、居住用としては確認不要です。

修繕積立金の規約、管理費の規約、総会や理事会の規約　【重要】

管理規約においては、本内容については確認不要と考えます。

修繕積立金や管理費については、重要事項調査報告書(重調)での確認が正確です。

理事会や総会については、総会議事録や理事会議事録を確認するのが正確です。

管理規約以外にも規約集がたくさんある　

• 駐車場使用細則
• 駐輪場使用細則
• バイク置場使用細則
• 各共用部使用細則
• ペット飼育細則
• 専有部修繕細則

駐車場使用細則

高さ、幅、奥行き、重量が定められています。現地に平置きがあっても、全て専用使用権かもしれません。その場合は機械式駐車場のみの利用になるかもしれません。

機械式駐車場の場合は、上段は大き目の車が入りますが、中断は1550ｍまでのサイズになっていることが多いです。

その為、高さ1550サイズの駐車場のほとんどが空きになってしまっているマンションもあります。

駐輪場使用細則

各住戸1台まで、2台までとのルールになっている事もあります。

複数台駐輪したい人は必ず確認しましょう。

電動自転車の場合は、上段への駐輪は重たくて女性だと大変です。

下段が空いているかは事前に確認しておきましょう。

バイク置場使用細則

排気量によって、月額が変わります。駐車スペースによって、サイズ設定がされている事もありますので、事前に確認しておきましょう。

各共用部使用細則

大規模マンションだと、ゲストルーム、キッズルーム、ワークスペース、カフェスペース、小規模ジム等があります。

利用法方法についてが書かれています。

ペット飼育細則

確認しておきましょう。

ペット規約について解説記事：マンションで猫を飼いたい。何匹まで飼えるの？こっそり飼える？気を付けるポイントを解説

専有部修繕細則

他にもマンション特有のルールがあることは珍しくありません。

リフォームに詳しい人に確認してもらうのが賢明でしょう。

分厚い管理規約

管理規約が分厚いと、細かい管理組合なのではと想像してしまいそうですが、管理規約は薄っぺらいマンションよりも、適切にルール変更がされている管理規約が理想的です。

ルール変更が多いということは、理事会も定期的に開かれており、総会参加者も真剣に考える人が多く、本質的な話合いがされている可能性が高いと考えられます。

時代に合わせてルールの変更は必要です。

ときどき管理組合で立ち上げたHPや、SNSがあり、そこで情報交換ができ、管理組合で決まった内容の共有なども、紙ではなくデータで見れる状態になっている事もあります。

まとめ

管理規約は、そもそもがページ数が多い為、全部読むのも大変な書類です。

しかし、買主の生活に直結する部分も多い為、事前に確認しておきましょう。

今回は管理規約の中でも注目する点についてを解説しました。マンション購入の際は、参考にしてみてください。

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