不動産価格の妥当性はどのように考えれば良いか？相場の調べ方と考え方

不動産購入をする際に、その物件が他に比べて高いのか？

安いのか。価格交渉はするのが正解か。

相場に合っているのか、損してしまわないかは考えるところだと思います。

今回は、不動産購入で損をしてしまわないように、価格の妥当性の考え方についてを徹底的に解説します。

不動産価格の妥当性は自分で調べられる

今はインターネット上にたくさんの情報がある為、素人でも不動産の価格の妥当性を確かめることは可能です。

中には、自動査定できるWEBサイトもあります。間違っていない事もありますが、間違っている事も有ります。

私の元にお客様から「この物件がいいなと思っているけど、他物件より少し高いと思うんです。これってなんでですか？」と質疑があることはときどきあります。

他物件より高くなってしまっている場合のほとんどが、買いたい物件のステータスが良い事が多いです。

自分で買う物件を少しでも安くしたい一心で、案外気づかないのですが、その旨伝えると納得することが多いです。

具体的には

など、思っているよりもわかりやすい理由だったりします。

言われてみれば、となる内容が多いと思います。

当たり前のことではありますが、物件価格は「住みやすさ」が大きく影響します。

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相場の調べ方

現在販売中の価格と比べる

相場の調べ方として正しいのは、現在販売されている他の物件の価格です。

SUUMOなどのポータルサイトに掲載されている他物件と比べて、購入検討物件の価格は高いのか安いのかを比べてみましょう。

成約価格と比べる

エンドユーザーが成約価格を調べる方法は多くありません。というよりないかもしれません。

【マンションマーケット】中古マンションの売却・購入・価格相場サイト

上記のサイトは、不動産が販売された記録が見れるサイトです。

会員登録をすれば誰でも無料で見れるようです。

注意点として、「販売された記録が見れるサイト」なので、「成約価格はわかりません」

販売された記録が見れるので、最後に何年の何月まで販売されていたかの記録が確認できます。

成約を追っているわけではないので、最後に価格交渉がされているかもしれないですし、もしかしたら売り止めとなっているかもしれないので、完璧な情報ではありませんが、エンドユーザーにとっては有益な情報と言えるでしょう。

不動産価格の妥当性　自分では調べられない事

次に、自分では調べられない事として、価格の妥当性を説明します。

これは、23区内に主に多いです。

大きくは2つ

• 住宅ローンに通りずらい物件である
• 心理的瑕疵がある

この2つに大別されます。

住宅ローンに通りずらい物件である

住宅ローンに通りずらい物件というのは、実はそんなに多くは無いのですが、安いので目に止まる物件だったりします。

住宅ローンに通りずらいということは今回何とか通る銀行を探し出して買えたとしても、将来万が一の際に売却するとき、次の買う人も同じように住宅ローン審査が通りずらい為、買いたい人がいたとしてもお金を用意できず買えない。と言う状況が起きてしまいます。

「今は通るけど、10年後の銀行の審査基準も同じとは限らない」

これが、お客さんに何度説明してもわかってくれない人も多いです。まあ、それでも買いたいなら全然買ってもらって構わないんですけど、、笑

住宅ローン審査に通りずらい物件は相場よりも明らかに安いです。

致命的 住宅ローン審査に通過しない物件 通らない理由 担保評価について

心理的瑕疵がある

心理的瑕疵とは、簡単に言うと、部屋で人が死んでいたり、近隣に迷惑居住者がいるなどが心理的瑕疵にあたります。

皆さんも聞いた事があるでしょう。人が死んでいる物件は相場よりも安く売りだされます。

エリアにもよりますが、おおよそ1～2割程度は安く売られます。

この感覚も、相対的に見て安いな、と思う金額感なので一概には言えません。

近隣トラブルを避けるためのチェックポイント：近隣トラブルに出くわさないようにする調査方法とよくある事例について – ミクロ不動産

人が死んでいるか確認できるサイト：大島てる 大島てる物件公示サイト

価格の妥当性　チェックリスト

自分が買おうとしている物件が相場よりも高いかどうかを確認するとき、自分が買いたい物件よりも安い物件と比べて何が勝っていて何が劣っているのかを客観的に比べる事が価格の妥当性に繋がります。

チェックリスト

• 駅距離
• 階層
• 世帯数
• 騒音問題
• 部屋位置
• バルコニー向き
• 面積
• 全部委託か自主管理か
• 店舗が入る物件か
• 周辺の商業施設（便利さ）
• 築年数
• 部屋の綺麗さ

あとは、不動産屋でないと調べられない心理的瑕疵や、住宅ローン審査可否を総合し、

それでも買いたい物件が価格が高いと感じるようであれば、その物件は本当に高いかもしれません。

価格の妥当性　根本的な考え方について

これは、買主側というよりかは、売主側の考え方ですが、これから売却活動をする上で売買価格を相場から決定しますが、その場合の考え方については、買主側の異なる考え方になります。

買主としては過去の相場で3,000万円で成約になっているんだから、この物件は過去相場と比べると200万円高いという考え方に対し

売主としては、現在販売されている類似物件や他部屋の販売価格から考えて3,200万円の価格で妥当である。と言う考え方です。

株取引もそうですが、過去の販売価格で買えない。というのは事実です。

不動産も同じで、過去の相場ではなく、今の相場で販売されています。株取引と同じように過去の販売価格では買えない。と考えなければなりません。

過去の価格を気にして買えない場合、不動産相場が下がるのを待つという事になります。

不動産の相場は10年以上下がっておらず、今後も今のところ下がりそうもありません。

相場が下がる事を待つとなると、2年や3年では難しく、もしかしたら5年も10年も待っても下がらないかもしれません。

そうなると、賃料の積み重ねを考えるとどうでしょうか。1年で100万円以上の賃料支出になる人も多いと思います。

そもそも何年も家購入のことが頭にちらついている状態というのは、非常に生産性の悪い状態とも言えます。

不動産だけに言えることではありませんが

待つことがリスクである。

多少、相場よりも高くても妥当性があり、条件にあう物件であれば、それはその人にとって買うに値する素敵な物件です。

希望物件が出る確率は1％以下を解説する記事：中古マンション購入で希望の物件が見つからない物件探しが疲れた人 物件が出る確率 – ミクロ不動産

まとめ

価格の妥当性をはかるには、目に見える要素、調べればわかる要素、不動産屋じゃないと調べられない要素とあります。

この多角的な要素を、素人が判断しようとするのはなかなか難しいと思います。

今お願いしている不動産屋の担当者が信頼できる人であれば、購入予定物件の「査定」をしてみてほしいと伝えてみましょう。

買主専門の不動産仲介のほとんどは査定の経験はありません。

しかし、上司に相談したりして、自分なりのその不動産への価格の答えをくれるでしょう。

その答えを見て、矛盾がなければ、その物件は妥当性のある価格と言えるかもしれません。

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