マンション購入で頭金0円の仕組みとは？似た言葉「初期費用・手付金・頭金」について解説

不動産購入に置いて、頭金はいくら用意すれば良いのか？？

貯金はあるけど、できれば使いたくない。でも頭金を出すことで良い条件で買えたり金利が低くなるなら購入したい。

と考える人は多いです。今回は頭金が必要か不要かの解説と、どのような費用が掛かるのかを解説します。

マンション購入の頭金0円　手付金について

必要か不要かを解説する前にまずは、手付金の仕組みを解説します。

手付金とは、不動産売買契約時に、買主から売主に支払う、売買代金の一部です。

法的には契約書に署名したタイミングではなく、手付金受領日が不動産売買契約締結日となります。

手付金の相場は不動産売買価格の5％の為、高額です。3,000万円の物件であれば150万円が必要となり、現金で準備しなければなりません。

手付金を準備できない場合は、不動産の購入契約をすることは不可能です。

しかし、5％は相場なだけであり、売主様次第では、5％以下の手付金でも契約締結になるケースもあります。

どちらにしても、ある程度まとまったお金が無ければ不動産契約は難しくなります。

しかしインターネットで調べると、頭金0円などの表示があります。手付金は必要なのになぜ頭金0円にできるのか？

実は、「頭金0円」と言うのは、少し間違っており、正しくは頭金「頭金実質0円」と言う表記が正しい表記です。

【例】頭金実質0円の流れ

1. 9月25日　購入申込、事前審査申込　不動産価格3,000万円
2. 9月30日　無事借りたい満額の事前審査承認
3. 10月1日　手付金支払150万円(不動産残代金2,850万円)と不動産売買契約　
4. 10月6日　銀行本審査手続き完了
5. 10月25日　銀行本審査承認
6. 11月10日　銀行と住宅ローン契約
7. 11月30日　住宅ローン実行と残代金2,850万円の支払い、不動産の所有権移転

「7」のタイミングで、不動産売買金額の残代金である2,850円万円を売主に支払います。

しかし、銀行からは物件価格満額の3,000万円の住宅ローンの融資金が買主口座に振り込まれます。

売主に残代金2,850万円を支払うと、買主口座には150万円が残ります。この150万円はもともと買主のお金なので自由に使っても良いお金です。

これが、「頭金実質0円」の流れです。何とかして最初にまとまったお金を準備さえできれば、一時的にはなくなるものの、1～3か月後には戻ってくるような流れです。

手付金を準備する上での注意ポイント

手付金を準備する上での、注意ポイントです。盲点なので、確認しておきましょう。

金融機関からの借入は不可

金融機関から借入をしてしまうと、住宅ローン審査は極端に通りずらくなります。

もしくは、通ったとしても条件が悪くなる可能性が高いです。

カードのキャッシングも不可

これも金融機関の住宅ローン審査で不利になる為、やめたほうが良いです。

金融機関から借りてしまうと、記録が残り、住宅ローン審査は不利になります。

自力で準備が難しい場合は、親から借りるか、友人から借りるか、会社から借りるか等、金融情報が残らないようにしましょう。

手付金をもっと細かく説明

そもそも手付金とは何のためにあるのかを説明します。

手付金の持つ意味とは

• 売買契約締結時に不動産価格の一部として売主に支払うお金
• 売買契約において、解除する際のお金

不動産契約において、書かれている手付金の条文

（手付金）

（手付解除）

手付解除について、簡単に言いますと、買主は支払った手付金を放棄(損失)とする事で、解除することができ、売主は買主から支払ってもらった手付金を返金をし、手付金と同額を支払う事で解除をすることができるというものです。

解除の理由は、何でも構いません。いかなる理由でも、手付解除期日までは手付金と同額の負担で売買契約を解除することができます。手付解除期日は一般的には2週間くらいで設定されることが多いです。

マンション購入の初期費用について

混乱しがちな似たような性質の初期費用と手付金ですが、実は全く異なる性質のお金です。

・手付金は契約締結時に必須で発生するお金(必須)

・初期費用(購入経費)は不動産決済時(住宅ローン実行・所有権移転)時にそのほとんどが支払発生します(住宅ローンで借りた後に支払う事が可能)

初期費用(購入経費)は、住宅ローンでお金を借りた後に支払が発生するので、自己資金で準備する必要がありません。

初期費用の内訳

1. 不動産売買契約書の印紙代
2. 工事請負契約の印紙代
3. 登記費用「抵当権設定、所有権移転」
4. 固定資産税・都市計画税の清算金
5. 管理費・修繕積立金の清算金
6. 火災保険
7. 仲介手数料
8. 契約書作成手数料
9. ローン代行手数料
10. 金銭消費貸借契約印紙代・または契約手数料
11. 銀行事務手数料
12. 振込手数料

3,000万円の物件を購入するために、購入経費300万円(仮)とみて、合計3,300万円の借入前提とした場合の全体の購入経費は、様々な条件によって変動しますが、250万円～300万円くらいかかる事になります。

この購入経費のほとんどは、住宅ローンで融資を受けた後に支払発生するため、別途頭金を用意する必要はありません。

手付金を一時的に準備さえできれば、不動産購入は可能です。

購入経費についての詳細は下記リンクを参照ください。

まとめ

不動産購入は、頭金、手付金、初期費用、なんとなく似たような性質を持つものの、意味は全く違う言葉があります。

賃貸とは違い、不動産購入では、頭金は実質0円で購入することが可能な点はメリットと言えるでしょう。

ネットに書いていることが全てではありません。世の中の取引には手付金10万円でも成立する取引もあります。

迷っている人は、不動産会社に今の状況を相談してみるのがいいでしょう。

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