マンション購入の選択肢はたくさんありますが、その中でもリフォーム済み物件の購入は、メリットが多いです。
しかし、メリットが多いからこその注意点があります。
今回は、リフォーム済み物件の販売も、客付けもした経験から、リフォーム済み物件を買うときの注意事項を徹底的に解説します。
リフォーム済み物件を購入する際の注意点6選
フルリフォームなのか、一部リフォームなのか
リフォーム済み物件は、販売図面には、複数のリフォーム箇所が書いてあっても、実際の部屋が綺麗であっても、今回の販売においてはフルリフォームではないことがあります。
例えば、浴室は前の物を利用していたり、床は張り替えておらず上張りであったり、扉は交換ではなくシート張りである可能性があります。
そうなると、フルリフォームであれば、出くわさない施工不良が発生することがあります。
床を張り替えておらず上張りということは床鳴りの原因になるかもしれません。
扉は交換ではなく、シート張りの場合は、後日剥がれてきてしまうかもしれません。
何よりも、上張りやシート張りの場合、既存部分は残して施工しているため、見た目は綺麗でおしゃれであっても、剥がすと過去のフローリングが出てきます。既存利用があまり好きではない場合は、フルリフォームと書いてある物件を検討するのがいいでしょう。
リノベーション済み物件のメリットとデメリット：中古マンションでリフォーム済物件はすぐに住める メリットとデメリット – ミクロ不動産
排水管は交換していないことが多い
フルリフォームと書いてあったとしても、給水管や排水管は交換していないことはわりと多いです。
購入者がどのように感じるかにもよりますが、交換を必須と考えている人は、フルリフォームと書いてあったとしても、給水管と排水管は交換しているかどうかは必ず確認するようにしましょう。
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保証書は発行されるのかどうか
リフォーム済み物件販売元(売主)は大手も多いですが、しっかりと整っていない零細企業が販売していることもあります。
零細企業が悪いということではないですし、私自身リフォーム済み物件を販売しているときは零細企業だったので、働いていたからこそわかる注意点があります。
保証書に関して、基本的には半年～2年程度の期間(部位に応じて)を保証するものとして、保証書を発行する会社が多いです。
しかし、中には保証書を発行しない会社もあります。
なぜ発行しないのかをその企業に聴取をしたわけではありませんが、私が想像するには、今の不動産売買契約書の条文では契約不適合責任の条文が記載されており、その内容の範囲がわりと広いため、保証書を発行しなくてもいいと判断しているように思えます。
（契約不適合による修補請求、代金減額請求および損害賠償請求）
第12条 | 売主は、買主に対し、引渡された本物件が種類または品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）であるときは、責任を負うものとし、買主は、売主に対し、次のとおり請求することができます。 （1） 買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができます。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものではないときは、買主が請求した方法と異なる方法による修補をすることができます。 （2） 前号の場合において、買主が、売主に対し、相当の期間を定めて修補の催告をし、その期間内に修補をしないときは、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます。ただし、買主が売主に催告しても修補を受ける見込みがないことが明らかであるときは、催告をすることなく直ちに代金の減額を請求することができます。 （3） 第1項の契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、第1号の修補請求、第2号の代金減額請求のいずれもすることはできません。 |
2 | 第1項の契約不適合が、本契約および社会通念に照らして売主の責めに帰すことができない事由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、損害賠償を請求することができます。 |
3 | 買主が、売主に対し、引渡完了日から2年以内に契約不適合の旨の通知をしないときは、売主は、買主に対し、前2項の責任は負いません。 |
上記の文章は、一例です。リフォーム済み物件を販売している不動産業者は、不動産の業法により、最低2年以上の保証をしなければなりません。
そのため、保証書を発行していないのだと思われます。
保証書がないからと言って、何かあったときに不動産会社が責任を取らなくていいというわけではないのです。
換気扇が付いているかを確認しましょう
リフォーム済み物件の場合、見落としがちな注意点です。
リフォーム済みになっており、綺麗な状態だと、当然換気扇はついている。と考えるでしょう。
しかし、中には、トイレだけ換気扇が付いておらず窓を開けて換気をするタイプなこともあります。
エアコンは全部屋つけられるか
リフォーム前の状態では、エアコンをつけられなかった部屋でも、リフォームをすることにより、先行配管と言う施工方法によって、エアコンをつけられるようにしている物件があります。
エアコン用の穴があるかどうかは、ちゃんと確認しておきましょう。
売主直売に問い合わせて買うことはおすすめできない
SUUMOなどの物件販売のポータルサイトに「売主直売」であったり「売主直販」という表記をしている物件があります。直接問い合わせるメリットもあるにはあるのですが、直接問い合わせることは、おすすめしずらいと考えています。
その理由については、下記の記事に解説しています。
売主直売のメリットとデメリット：売主物件(売主直売)の仲介手数料は無料？売主直で買うメリットとデメリットとは – ミクロ不動産
リフォーム済み物件を買うことがおすすめの人
- すぐに引っ越したい人
- コスパよく綺麗な部屋に住みたい人
- コスパよく良い立地に住みたい人
- トラブルを回避したい人
本記事で、注意点を紹介はしていますが、リフォーム済み物件を買うことはトラブル回避にも繋がります。
例えば、リフォームしていない物件を買って自分でリフォームする買い方も最近は流行りではありますが、トラブルも多いです。
築浅マンションで綺麗な部屋を買ったとしても、リフォーム済み物件のように新品ではないので、設備等に不具合があるかもしれません。しかも個人間売買だと契約不適合責任は3か月が普通なので、リフォーム済み物件のように2年も保証はありません。
物件を買って、自分でリノベーションをする際のトラブル事例：中古マンション購入のリノベーション施工のトラブル事例と対策をセットで紹介！ – ミクロ不動産
リフォーム済み物件を買うことがおすすめできない人
- 間取りへのこだわりが強い人
- 予算が上がったとしても生活空間の満足度を上げたい人
当たり前のことではありますが、間取りは完成したもので販売されているため、間取りにこだわりが強い人にはおすすめできない物件です。
まとめ
私は、リフォーム済み物件を販売する売主業者、リフォーム済み物件に客付けする業者、リフォーム前物件購入＋リノベーションのワンストップサービスの業者、全てで勤務して不動産業者として経験しています。
全ての業者の裏の顔や、粗利、営業利益を把握しています。
そんな私がお客様におすすめするなら、リノベーション済み物件です。
リノベーション物件のメリットは圧倒的です。
コスパ、立地も良く、新品に近い部屋に住むことができる可能性があるので、将来売却しなければならないときも、売却しやすい可能性があります。
不動産購入を検討の際は、一度はリノベーション済み物件を検討してみてほしいです。
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