新築マンションを買うな？！ 売れ残りの現実 中古マンションはこれから安くなるのか 下落リスクは？！

昔は、中古よりも新築を買うのが当たり前ではありましたが、最近は、中古マンション市場が強いです。

なぜ、中古マンションが売れる時代なのかを解説します。

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新築マンションの価格が単に高すぎる

株式会社不動産経済研究所　全国　新築分譲マンション市場動向参照

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新築供給戸数

株式会社不動産経済研究所　全国　新築分譲マンション市場動向参照

不動産経済研究所

中古マンションの価格と供給戸数は？

公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットウォッチ参照

中古供給戸数

公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットウォッチ参照

新築・中古マンションはこれから安くなるのか 下落リスク

新築マンション

供給戸数と、価格の推移から、これから下落する可能性は考えられます。

今までの市場と違い、買ったあとに上がるのは考えずらい市場となりました。

5年後に価格下落リスクは高いと考えられます。

中古マンション

中古マンションはそれなりに築年数が経過している物件は、価格下落のリスクは低い傾向にあります。

特に築古マンションは価格が下がりきっているマンションも多い為、下落リスクは低いです。

新築マンションを買うなと言われている理由 需要と供給以外の6つの理由

中古マンションは良い立地に建築されていることが多い

中古マンションであれば、良い立地で買うことができる可能性が高まります。

良く見ると、駅の近くって築が古い建物が多いと思いませんか？？

不動産は陣取りゲームと同じで、良い立地から建築されます。駅から近い物件が良い場合は築古物件も視野に入れないと、そもそも物件数が少ないエリアかもしれません。

中古マンションは管理状態を過去の履歴を確認することができる

新築マンションの場合、管理はこれから計画を立てる事になるため、過去の履歴はありません。

中古マンションは過去にどのような管理をしてきたのかが、書面で確認することができます。

• 修繕積立金はどれほど貯金があるか
• 大規模修繕工事はいつ実施したか
• 大規模修繕工事以外の工事は何をしているのか
• 総会ではどのような話し合いが行われているのか

中古マンションであれば、過去の履歴を確認することができる為、安心感があります。新築マンション場合はこれから積み上げるため、ある意味カケではあります。

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中古マンションはウッドショック、円安、工事職人費高騰等の外部要因に影響を受けずらい

新築マンションは、ウッドショック、円安、工事職人費高騰等により、工事費用は高騰し続けています。

新築マンションの建築費用も高くなっている事から、販売価格に影響している可能性があります。

相場よりかけ離れた価格ではないかをしっかり調査をしておくのが無難です。

中古マンションは部屋を見てから購入できる

新築マンションは建築前にモデルルームで案内することが多く、実際の部屋を確認する前の購入も多いです。

部屋を見れないと、「こんなはずじゃなかった」後悔してしまう確率が高まります。

中古マンションは部屋を見て購入することができます。

内見時のチェックポイント40選！：中古マンション購入で内見のチェックポイントや注意点40選‼持ち物も解説。網羅的・徹底的に解説‼

中古マンションを売るとを次売るときも、同じく中古である

新築マンションを買って、次売るときは中古の表記になってしまいます。

これは価格が下落する要因にもなってしまいます。

中古マンションは価格下落の可能性が新築マンションに比べるとリスクが低い

新築マンションは当初販売時は、新築であるため、多少販管費をのっけても売れます。

しかし、次売るときは中古の表記になる為、販管費をのっけた販売は難しくなってしまう可能性が高いです。

不動産全体の相場が高騰していれば、下落幅は小さくなる可能性もありますが、不動産市場に頼るのはギャンブル要素が強くなってしまいます。

対して中古マンションは、30年くらいたつと、価格の下落幅は安定する傾向にあります。

価格の下落幅のリスクが低い、中古マンションがお勧めです。

中古マンションが売れている6つの理由

築古物件でもリノベーション済みの状態で販売が多くなった

10年以上前から、築古物件をフルリノベーションをして再販する会社が増加したことが大きな要因の一つです。

リノベーション済物件は、玄関を入ると、外観からは想像できない、まるで別空間のような印象を受けます。

始めてみた人は感動する人もいるでしょう。

外観はボロボロでも部屋は全て新品でかっこよく仕上がっている部屋が増えた為、手ごろな価格で綺麗でおしゃれな部屋に住めるという事で築古中古マンションが売れています。

築古マンションの資産価値は？　リスクは？(中古マンション)

自分で好きなリノベーションをして好きな空間に住みたい人が増えた

買主が自分で好みのリノベーションをして、好きな間取り、好きな内装、好きな設備で住む人がここ10年で増加しました。

リノベーションの対象となる物件の多くは、築古物件が多く、ボロボロの部屋を買って、自分好みに生まれ変わらせる方法として、主流になってきています。

ワンストップリノベーション会社はフランチャイズ展開する会社や、上場している会社、零細、中小問わず、参入する企業が、ここ10年で増加しました。

自分でリノベーションすれば、その辺の新築マンションよりは数段レベルの高い設備、かつデザインを自分好みにでき、間取りの自由度も高い為、家事動線や将来子供が大きくなった時を考えた間取りを作る事ができます。

リノベーションのトラブル事例：中古マンション購入のリノベーション施工のトラブル事例と対策をセットで紹介！ – ミクロ不動産

住宅ローンでリノベーションをセットで同じ金利で借りられる銀行が増加した

最近は、ほとんどの銀行が住宅ローンにリノベーションをセットで借りる事ができます。

一部ネット銀行はセットで借りることができません。

しかし、メガバンク、地方銀行、信用金庫、一部ネット銀行、フラット35のほとんどはリノベーション費用をセットで借りることができます。

人生において、住宅ローン程に低金利に数千万円も借りられる機会は無い為、家購入のタイミングで多額の借入を計画する人は多いです。

住宅ローンの解説記事：初心者に読んでほしい！人生が変わる住宅ローンの選び方 ネット銀行、メガバンク、地銀、信金の違い – ミクロ不動産

働き方の多様化により30年以上住む人は減り、買替は当たり前の時代となった

おじいちゃん世代、おばあちゃん世代は、一生住む家がテーマだったかもしれません。

現代では、コロナウイルスの影響もあってか、いまだにリモートワーク推奨の会社も多く、パワハラやモラハラ問題もネットの普及に伴い露呈し、ブラック企業が存続しずらい世の中になりました。

柔軟な働き方ができる会社が求められいる中で、5年後や10年後が今と同じ状況とは限らない考え方が一般的になりました。

高齢社会で相続が増えた

相続が増加し、築古物件の販売が増加したことも要因の一つです。

流れとしては、所有者から相続をし、不動産会社が買い取り、リノベーション実施をし、世の中に販売される流れが多くなっています。

相続後の物件は元所有者の残置物が大量に残っていることも多く、遺産分割協議等、決めなければならない事が多数あります。

相続された人にとっては、高く売りたいよりも、スムーズに売りたい意思が強い事も多く、不動産業者が買い取る事が多いのです。

不動産業者が買い取りをすれば、契約不適合責任は免責になる為、売主にとって売った後のトラブルリスクゼロと言える売却方法です。

新築マンションを買うべき人はどんな人か

全部新品じゃないと嫌な人は新築マンションを買うべきです

共用部も全て新品じゃないとダメな人は新築マンションを買うべきです。中古では絶対に叶えられない事です。

35年以上そこに住む覚悟のある人は新築マンションを買うべきです

新築マンションを買うメリットは、長期年数住んでも存続している可能性が高い点です。築古とは違ってその点安心感があります。

40年ローンの解説：住宅ローンで借入期間40年ローンはやばいと言われる理由。メリットとデメリットとは

予算に余裕がある人は検討すべきです

予算に余裕がある人は、検討すべきです。その上で、中古が良いのか、新築が良いのかを判断すると良いでしょう。

駅から近くなくても良い人は検討すべきです

この記事の冒頭にも書いた通り、新築マンション価格は高騰しています。予算感にあう物件は立地が良くない可能性が高いです。

駅から近い、商業施設が近くに多い等の立地の優先度が低い場合には、新築マンションを買うべきかもしれません。

新築マンションの購入で気を付けるべきポイントとは

価格は妥当であるかどうか

新築マンションの場合は、新築プレミアムで販管費で多額がのっかっている為、相場よりは高いのが当たり前です。

そのわりに、価格交渉には一切応じてくれません。それ込みで検討できるかどうかは気を付けるべきポイントです。

資産価値の観点から良い立地かどうか

新築マンションで、価格が安価な場合は立地が悪い可能性が高いです。カッコいい新築マンションを目の前にして、冷静な判断ができなくなってしまう人も多いです。

モデルルームで他の人に取られてしまうかもと、勢いで契約してしまう人もいます。一歩下がって冷静な目で判断しなければなりません。

新築マンションの場合は次売るときは価格が下がる可能性が高い為、高く売れるか？と言う考え方ではなく、売却のときに苦労しないか？と言う視点から考えると良いでしょう。

資産価値の観点からマンションのスペックは問題無いか

新築マンションは限られた土地に建築する為、小規模で建築することが多いです。10世帯～30世帯くらいで建築が多いです。

世帯数が少ないと、修繕積立金を積み立てることが物理的に少なくなる為、将来長い目で見て管理状態を良い状態で維持できなくなる可能性が高まります。

世帯数が少ないのに、新築なので購入価格も高い為、売却時は売却価格が大きく下がる可能性もありえます。

管理費と修繕積立金は新築販売時は安く設定されている

新築マンションの販売方法として、売れやすくする為に、管理費と修繕積立金は最初は安く設定している事が多いです。

20年くらいかけて値上げの計画を組んでいる為、許容範囲であるかを事前に確認しましょう。

修繕積立金の支払額はいくらか

新築マンションは新築当初は当然、管理組合に修繕積立金の積み立てはありません。

区分で購入した人達が最初に出しあって、まとまった積立をします。

50万円～100万円くらいの修繕積立金の支払はありえるので、事前に確認するようにしましょう。

新築マンション、中古マンションどんな買い方が良いのかまとめ

不動産購入の種類はたくさんあります。

自分のライフスタイル、家族構成、予算等を考え、マッチするものを選ぶのが良いでしょう。

中古マンションは購入の方法も選択肢が豊富ですが、そもそもの物件数は、当然に新築マンションよりも多いので、選択肢を多く見る上でもお勧めです。

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