築古マンションの資産価値やリスクは？売れないと言われる理由とは？メリット・デメリット

最近は、新築物件の価格が高く、リノベーションが流行の為、好きな場所に中古マンションを買って住みたい人が多くなってきました。

とは言え、築古マンションはどのような事に気を付けるべきか、よくわかっていない人も多い事でしょう。

インターネットでたくさんの情報がありますが、このページを見れば購入で後悔する確率は少なくなります。

築古マンション(中古マンション)のメリット7選

そもそもなぜ築古マンション(中古マンション)が流行りなのか、築古マンション(中古マンション)のメリットを整理します。

価格が安い

新築マンション、築浅マンション、新築戸建、築浅戸建、注文住宅と他にも買い方はたくさんありますが、その中でも相対的に築古マンション(中古マンション)は価格が低い事が特徴です。

価格が低いという事は希望のエリアで購入できる可能性は高ります。

ここ10年以上価格が高騰している不動産業界では、築古マンションの売買はトレンドです。

リノベーション済みの状態で販売されている事も多く、新築同様の綺麗な部屋に住める事もポイント高いです。

良い立地に住む事ができる

駅の近くを良く見ると、築古マンションやビル、建物が多くはないでしょうか？

そうなんです、陣取りゲームと同じで立地の良いところから建築されています。

過去の歴史から、駅近のマンションに住みたい場合は、築古マンション(中古マンション)を探さないとそもそも見つからない可能性があります。

仮に駅近で希望の物件があったとして、その物件の価格は手が届かない価格の可能性が高いです。

駅の近くに住みたい人は迷わず築古マンション(中古マンション)を検討する事をお勧めします。

自分でリノベーションをする場合に予算が収まりやすい

最近はリノベーションがトレンドです。

部屋がボロボロの築古マンション(中古マンション)を買って、自分でリノベーションをして、好きな間取りで好きに囲まれて住むというのが流行りです。

築古マンション(中古マンション)であれば、価格が低いので、リノベーション価格を含めても予算に収まります。

立地が良いと万が一の売却も強い為、資産価値がある

築古マンション(中古マンション)は立地が良い場合が多いです。

立地が良いと万が一の売却の際は強いです。売却検討しやすいマンションが資産価値が高いです。

今までの管理履歴がわかる

新築と中古の大きな違いは、今までの管理履歴があるか無いかです。

新築の場合はこれから管理運用していくため、計画はあったとしてもどのようにして管理されるかは未来になる為、少し不安になります。

築古マンション(中古マンション)の場合は、過去の履歴を確認することができる事が大きなメリットです。

今までどのように修繕をしてきたのか、修繕積立金はしっかり積み立てられているのか、履歴として見ることができます。

それを知った上で購入することができます。

リノベーション済み物件の場合は立地もよく部屋も綺麗

リノベーション済みの状態で販売されている物件も多く、部屋は新築同様の新品状態で販売されています。

部屋がおしゃれで綺麗で、しかも場所も良い物件だとしたら、豊な暮らしができますね。

そもそも数が圧倒的に多い

築古マンション(中古マンション)は供給数が多い為、場所、価格、広さ、管理状態等、たくさんの希望条件がある中で、ある程度満たす事ができる可能性が高いです。

新築の場合はそもそも数が少ないです。新築が買いたいがために条件を我慢して買う人もいますが、後悔することが多いです。

新築販売価格は販管費がガッツリのっている為、相場よりも明らかに高いことが多いです。

築古マンション(中古マンション)の資産価値

築古マンション(中古マンション)のメリットと資産価値は近しいものがあります。

将来、売却を視野に入れる購入をする場合には何を気にすれば良いかを紹介します。

駅に近いかどうか

皆さん家探しの際に、例えばSUUMO等で検索するときに、10分以内、15分以内で検索すると思いますが、駅から近ければ近いほど検索に引っかかりやすい物件と言う事になります。

見つかりやすい物件は、マーケティング的に見て売却に強い要素です。駅から近ければ相場より多少高くても売れる事もあります。

管理状態はどうか

エリアにもよりますが、基本的には駅から5分以内であれば管理状態は無視しても売却しやすい物件であったりします。

しかし、10分前後駅から離れる物件は管理状態は気にしなければなりません。

重要事項調査報告書の確認

管理状態の成績表のような書類です。不動産屋に言えば見せてもらえます。特に修繕積立金の積み立て具合や、借入が無いかは確認しておきましょう。

基本的に、管理状態が悪いと築古物件は売却しずらい傾向にあります。

価格の下落幅が低い(リスクが低い)

基本的に物件は築が古くなればなるほど価格が下がります。

築古マンション(中古マンション)の場合は下がりきっている場合もある為、将来価格が大きく下がってしまうリスクが低いです。

反対に新築マンションの場合は購入して次売るときは、必ず「中古」の表記にしなければなりません。

新築なのか中古なのかの表記は大きな違いの為、普通は価格は下がります。

住宅ローンに通りずらい物件は資産価値が低い

築古マンション(中古マンション)を買う際に気を付けなればなりません。

住宅ローンが通りずらいと言う事は次売却するときにも買主が住宅ローンが通りずらいと言う事になります。

築古マンション(中古マンション)は、住宅ローンが通りずらい物件も多く存在する為、気を付けなければなりません。

築古マンション(中古マンション)を購入するリスク

築古マンションを買う際のリスクが、皆さん気になるところですよね。このページに書いてある事を気にしておけば大半のリスクを避けることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

管理状態が悪いと修繕積立金の値上げのリスクがある

築古マンション(中古マンション)は近年、管理状態が注目されており、マンション管理評価制度も発足されております。

不動産会社も買主も注意するポイントとなってきました。しかし、どのような点に気にするべきか、なかなか判断しずらいかと思います。

具体的に紹介します。

修繕積立金の積み立て具合

重要事項調査報告書を見て、修繕積立金の積み立て具合を確認しましょう。

30世帯以下　3,000万円

50世帯以下　6,000万円

80世帯以下　7,000万円

100世帯以下　9,000万円

上記くらいの積立具合であれば、よく有る貯金額です。しかし、これは他の要素も複合的に判断する為、これに限った話ではありません。

例えば、上記で言うと30世帯では3,000万円はありえますが、そもそも30世帯以下の物件は管理状態が良くない事が多いです。

毎月の修繕積立金が少ない世帯で積み立てなければならない為、10数年に一度の大規模修繕のタイミングで十分な積立ができていない事も多いです。

不動産屋の見解もちゃんと聞くようにしましょう。

借入がある

大規模修繕工事のタイミングで、数千万円の借入をしている事は、ときどきあります。

借入がある場合に注意しなければならないことは、まずは返済が予定通りなされているか。完済予定はいつか。

次に、借入をしているという事なので、今後修繕積立金の値上げ予定はあるかを確認しましょう。

修繕履歴

管理会社によっては、修繕履歴を発行していない事も有ります。その場合はヒアリングで確認する事になります。

修繕履歴は、素人が見ても何が何やらちょっとよくわからない事も多いと思います。具体的には

大規模修繕工事がいつ行われたか

直近で行われていて、特に借入していないマンションであれば管理は良さそうです。

もうかれこれ20年以上行われていないという事ですと、注意が必要です。次いつ行われるのか、そのタイミングで修繕金の値上げはありえるのか。

排水管更新工事

共用部の排水管更新工事はそれなりに費用がかかります。排水管は区分所有者は専有部はリフォーム工事で交換可能ですが、共用部は区分所有者ではどうすることもできない部分です。

管理組合で更新工事をしてくれている場合は高ポイントです。

漏水工事が多くはないか

漏水工事、雨漏り工事が多い場合は注意が必要です。購入予定住戸にも漏水の可能性があります。

実際に雨漏りが起ると原因追及に時間がかかり、最悪の場合、原因がわからないこともあります。長期化する事も有りストレスになります。

世帯数が少ないのに雨漏りが多い場合は、しっかり調べてから購入するようにしましょう。

重要事項調査報告書の解説は下記リンクで詳しく解説しています。

重要事項調査報告書　解説

住宅ローンが通りずらい物件を購入してしまうリスク

住宅ローンが通りずらい物件を購入してしまうリスクは買主全員にあります。

住宅ローンに通りずらい物件について、大きなリスクではあるものの、インターネットで探しても思ったよりも情報が出てきません。

不動産屋も自主的に教えてくれない担当者も多いです(買ってほしいので、営業なので)。

住宅ローンに通りずらいかどうかは契約書にも記載されません。

そうなのです。リスクではあるものの情報を得る手段が少ないところが問題なのです。

下記のリンクで詳しく解説しています。

【致命的】住宅ローン審査通過しない物件とは

旧耐震基準×ピロティ構造　避けるのが無難

旧耐震基準

昭和56年5月31日までに建築確認申請をしている物件のことを言います。

震度6強から7の大地震に対して基準無し

震度5強程度の中地震に対して倒壊しない

新耐震基準

昭和56年6月1日以降の建築確認申請において適用されている基準

震度6強から7の大地震に対して倒壊・損壊しない

震度5強程度の中地震に対してほとんど損傷しない

ピロティ構造

上記の写真のように1階部分が柱だけで支えられているマンションの構造をピロティ構造と言います。

ピロティ構造は耐震構造として弱いです。

旧耐震かつピロティ構造の物件は明らかに耐震に弱い傾向にあります。

避けるのが無難です。

まとめ

首都圏で不動産購入を検討する場合は、築古物件を検討しなければ、良い立地で買える可能性は極端に低くなってしまいます。

築年数にこだわり過ぎて、築が浅いけど、価格が高すぎる物件を買ってしまったり、駅から遠い物件になってしまったりすることもあります。

何に優先を置くかで不動産購入を決定しましょう。

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