マンションの旧耐震基準と新耐震基準の違いや見分け方を解説！旧耐震が売れないのはなぜか？

築古物件を検討していると、どうしても気になってくるのが「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いですよね。

物件の価格や立地、間取りなど、家探しでは考えることがたくさんありますが、その中でも“耐震性”は見逃せない大切なポイントです。

特に、限られた予算の中で物件を探していると、築年数の古い物件も候補に入ってくることが多くなります。

すると自然と、「この物件は地震に強いのかな？」「旧耐震って危ないの？」といった不安が頭をよぎるものです。
実際、旧耐震基準の物件の中にも、しっかりとした構造で建てられたものもあれば、そうでないものもあります

つまり、「旧耐震＝危険」という単純な話ではありません。とはいえ、基準そのものが違う以上、知っておくべきポイントは確実に存在します。

この記事では、旧耐震と新耐震の違いを、できるだけわかりやすく解説していきます。
築古物件を検討している方、耐震基準の違いをしっかり理解しておきたい方、旧耐震物件を買うことの懸念点を知りたい方に向けて、じっくりとお話ししていきますね。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

まずは、そもそも「旧耐震基準」と「新耐震基準」とは何なのか、その違いをしっかり理解しておくことが大切です。

耐震基準というのは、建物がどの程度の地震に耐えられるように設計されているかを定めたルールのことです。

日本は地震大国ですから、建物の安全性を確保するために、時代に合わせて基準が見直されてきました。

その中でも大きな転換点となったのが、1981年（昭和56年）に行われた耐震基準の改正です。
この改正によって、建物に求められる耐震性能が大きく引き上げられました。
つまり、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」、それ以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」と呼ばれるようになったのです。

この違いを理解しておくことで、築古物件を選ぶ際の判断材料が大きく変わってきます。
では、それぞれの基準がどのような内容なのか、詳しく見ていきましょう。

参考URL：国土交通省参考ページ

旧耐震基準

旧耐震基準は、1950年から1981年5月31日まで適用されていた耐震基準です。

この基準では、
震度5強程度の地震に対して「建物が倒壊しない」こと
が求められていました。

しかし、
震度6強〜7程度の大地震に対しては明確な基準がありません。

当時は現在ほど大規模地震のデータが蓄積されていなかったこともあり、今の基準と比べるとどうしても耐震性が弱い傾向があります。

新耐震基準

新耐震基準は、1981年6月1日以降に適用された耐震基準です。

この基準では、
震度5強程度の地震では「建物がほとんど損傷しない」
震度6強〜7程度の大地震でも「建物が倒壊しない」
ことが求められています。

つまり、旧耐震基準よりも厳しい基準で建物が設計されるようになったのです。

旧耐震基準と新耐震基準の見分け方

築古物件を検討していると、「この物件は旧耐震なの？新耐震なの？」という疑問が必ず出てきます。

しかし、物件ポータルサイトに書かれている築年数だけでは、正確に判断することはできません。なぜなら、築年数は「建物が完成した日」であって、「建築確認を受けた日」ではないからです。
耐震基準の分かれ目は「建築確認を受けた日」です。
つまり、建物がいつ完成したかではなく、建築計画がいつ許可されたかが重要なのです。
では、どうすれば正確に見分けられるのか。
実は、誰でも確認できる方法がいくつかあります。
ここでは、不動産のプロが実際に使っている方法を、お伝えします。

建築確認をいつ実施しているかによって旧耐震と新耐震の分かれ目になる

「台帳記載事項証明」という書類には、建築確認の交付年月日が記載されています。

この日付が
昭和56年5月31日以前 → 旧耐震
昭和56年6月1日以降 → 新耐震
と判断できます。

不動産会社に依頼すればすぐに取得できます。

確認方法①　台帳記載事項証明を確認する

「台帳記載事項証明」という名前の書類を確認するといつ建築確認が行われたかを確認できます。

下記のような見た目です。

赤枠の部分が建築確認の交付年月日です。この日付が、昭和56年5月31日以前の場合は、旧耐震基準と判断されます。

昭和56年6月1日以降の日付になっている場合は新耐震基準と判断されます。

確認方法②　建築確認済証の原本またはコピーを確認する

建築確認済証が残っている場合は、その日付を確認します。
ただし、マンションでは原本が残っていないことが多く、管理組合が保管しているケースがほとんどです。

誰でもできる大雑把な旧耐震基準と新耐震基準の見分け方

資料がない場合の簡易判断としては、掲載の築年数で判断します。

昭和57年8月以前築 → 旧耐震の可能性が高い
昭和57年9月以降築 → 新耐震の可能性が高い

ただし、あくまで目安です。

旧耐震が売れない理由　トップ3

旧耐震基準の物件は、新耐震基準の物件と比べると価格が安いことが多く、予算を抑えたい人にとっては魅力的に見えることもあります。

しかし、実際には「売れにくい」と言われることも少なくありません。では、なぜ旧耐震物件は売れにくいのでしょうか。

その理由は、単に「古いから」というだけではありません。
住宅ローンの審査、耐震性への不安、そして見た目の古さなど、複数の要因が重なっているのです。
ここでは、旧耐震物件が売れにくいと言われる理由を、3つにまとめてお伝えします。

住宅ローンが通りずらい

旧耐震物件を取り扱う銀行は年々減っています。
特にメガバンクやネット銀行は取り扱いを制限していることが多く、買主が希望する銀行が使えないケースもあります。

審査が通りずらい物件についての記事：住宅ローンで審査される項目とは？【属性・担保評価】通りずらい職業とは – ミクロ不動産

耐震が弱い

旧耐震基準は大地震への基準が曖昧なため、不安を感じる人が多いのは事実です。
もちろん、旧耐震でも倒壊しない建物はありますが、新耐震のほうが倒壊リスクが低いのは明らかです。

見た目が古い

旧耐震物件は築年数が古いため、外観や共用部に古さが出ていることが多く、敬遠されがちです。

まとめ

築古物件を検討する際、旧耐震基準と新耐震基準の違いを理解しておくことは非常に重要です。
耐震基準は建物の安全性に直結するだけでなく、住宅ローンの通りやすさ、将来の資産価値、売却のしやすさにも大きく影響します。

旧耐震物件は価格が安く、立地が良いケースも多いため、予算を抑えたい人にとっては魅力的な選択肢になり得ます。

しかし、耐震性やローン審査の問題、見た目の古さなど、慎重に検討すべきポイントも多く存在します。
一方、新耐震基準の物件は、地震に対する安全性が高く、将来的な資産価値も安定しやすい傾向があります。安心感を重視する人にとっては、やはり新耐震のほうが選びやすいでしょう。

最終的には、あなたのライフスタイル、予算、価値観、そしてどれだけ安心感を求めるかによって最適な選択は変わります。

大切なのは、基準の違いを正しく理解し、納得したうえで物件を選ぶことです。
あなたが後悔のない住まい選びができるよう、この記事が少しでも役に立てば嬉しいです。

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