マンションを購入するときは、長期間住むことを前提にする人がほとんどであり、中には終の棲家として考えている人もいます。

しかし、購入したマンションが建て替えになるケースもあるかもしれません。

築年数の経過したマンションを購入するとき、どのような点に気を付ければよいのかをまとめしました。

結論、マンションの建て替えは何件行われているのか

国土交通省が出しているマンション建替え等の実施状況によると、2004年から2024年までの建て替えの実績は累計で297件(24000戸)の結果となっています。

何万棟もあるマンションではありますが、実際に建て替えに発展したのはごくわずかの数字となっています。

マンションストック総数として、2023年時点で約704万戸です。新築マンションの供給は増え続ける為、ストックは毎年増え続けるます。

これが空き家問題に繋がってきます。

本来であれば、古くなった建物を解体して、建て替えることが理想的な状態です。

旧耐震基準ストック戸数は約103万戸

旧耐震基準のストック戸数は103万戸あり、本来であれば古いマンションが建替えられると供給戸数が増えても、全体のストック戸数は増えずに済み、空き家問題の解決に繋がります。

建替えが進まない理由

マンション全体の5分の4以上の賛成が無いと建替えができない。

マンション全体の5分の4以上の賛成が無いと建て替えができない為に建て替えが進んでいません。

100世帯のマンションだと80世帯の賛成を得なければなりません。

世帯数が多くなれば多いほど、ハードルは上がっていまいます。

一度は建て替えを検討したとしても、可決されない為、法的に建て替えができないことが問題となっています。

建替えが行われる場合は所有者に自己資金負担が出るケースがほとんど

建替えをする際の流れとして、10年以上前から準備をします。

なぜなら、毎月積み立ている修繕積立金を建て替えにあてたい為、修繕は最低限で実施するからです。

大規模修繕工事をすると1億以上支払が発生することもあります。

しかし、当然修繕積立金だけでは足りない為、各住戸から自己負担が発生します。

1,000万円以上かかるのが一般的で、建て替えているときの仮住まいも自己負担です。

高齢者は今の環境を維持したいため、賛成しない

新築時からずっと住んでいる人、買替でそのマンションに引っ越しきた人、たくさんの人が居住するマンションですが、高齢者が多いマンションは建て替え決議が可決しずらいです。

高齢者は、建て替えなどせずにその住んでいるマンションで一生を終えたいと考えている人も少なくないです。

団地で土地は広くて建て替えたら今より大規模なマンション建築ができるのに可決されないのは、この原因も考えられます。

建替え後、建物が小さくなってしまう可能性がある

法改正により、建築当初よりも建築基準法による建築制限が厳しくなっているマンションも存在します。

これを「既存不適格」と言います。建てた当初は建築基準法通りに建てられている為、違反を犯しているわけではありません。

しかし、建て替えの際には、現法に合わせた面積や高さで建築しなければなりません。

今の面積よりも小さくなるのだとしたら、建て替えに反対したい人が多くなるのは自然でしょう。

区分所有法の歴史

参考資料：国土交通省発行：マンション建替え関連制度の概要

参考URL：国土交通省　マンション建替え等・改修について

昭和37年　区分所有法成立

昭和58年　区分所有法改正

平成12年　区分所有法改正

平成14年　区分所有法改正

平成14年　マンション建替えの円滑化等に関する法律(マンション建替法)

平成25年　耐震改修促進法　改正

平成26年　マンション建替えの円滑化等に関する法律(マンション建替法)改正

区分所有法　建て替え決議

区分所有法の建替えとマンション建替法の建替えの違い

参考資料：国土交通省発行：マンション建替え関連制度の概要

参考URL：国土交通省　マンション建替え等・改修について

マンション建替えの円滑化等に関する法律(マンション建替法)

参考資料：国土交通省発行：マンション建替え関連制度の概要

参考URL：国土交通省　マンション建替え等・改修について

マンション建替組合の設立

マンションの所有者や管理組合によって設立される組織。マンション建替えに賛同する人や建て替え工事に関わる人で構成されます。

区分所有者の4分の3以上の合意と、都道府県知事の認可が必要です。

権利変換に関する仕組み

マンションの建替えに伴い発生する区分所有権の意向をスムーズに進める為の手続きが定められています。

この仕組みがある事で建て替え後のマンションに区分所有権をスムーズに移転することができる。

組合による権利の買い取り

建て替えに反対している区分所有者に、その人が持つ区分所有権をマンション建替組合が時価で買い取るよう定められています。

例えば、5分の4で以上の決議で建て替えが決議されたとき、残りの5分の1は反対している可能性がありますが、建て替え後にそのまま居住したい、または売却したいとは限りません。

区分所有者は、マンション建替組合が時価で買い取るよう請求することができます。

組合が行う一括登記

所有権の移転手続きをマンション建替組合で一括で手続きできる旨の定めがあります。

マンションの区分所有権の権利を全て、一つずつ抹消し、建て替え後に一つずつ移転手続きをするのだと、膨大な費用と膨大な時間がかかります。

この手続きを個別で実施するのではなく、マンション建替組合で一括管理することで、再登記の手続きを簡略化できるようになりました。

危険なマンションの建て替え

安全性に問題のあるマンションに対して、行政から指導、勧告を受ける旨が定められています。

耐震性や、耐火性など国が定める基準を満たしていない場合は、特定行政庁から要除却認定マンションに認定され、建物の除却を実施しなければなりません。

要除却認定を受けた場合、建て替え工事を実施するか、物件と敷地を一括売却する事になります。

平成26年のマンション建替法の改正

耐震性不足の認定を受けたマンションが建替えにより、新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和できることとなりました。

マンション敷地売却制度

主な利用シーン

• 建て替えても同規模以上のマンション水準を実現できない
• 要求される水準を満たせる場合でも、各区分所有者の建替え費用負担が重い

デベロッパー等の買受人に敷地事マンションを売却する方法です。区分所有者のメリットとして

• 再建築後にマンションに入居するか、住み替えるかを選ぶ事ができる。
• 区分所有者の合意形成が比較的容易である
• 新たなマンションを建築する場合は容積率の緩和特例がある。

旧耐震は買うべきではないのか 建て替えのメリット・デメリット

旧耐震基準物件とは、1982年6月1日以前の建築確認で建築された建物を旧耐震基準物件と言います。

マンション建替法で、旧耐震物件は除却認定される可能性はありえますが、旧耐震物件は買わないほうが良いのかと言う議論について。

結論としては、立地の良い物件なら可、と言ったところでしょうか。

立地の良い物件であれば、建て替え後の恩恵を最大限受けることができる可能性が高まります。

なので、旧耐震物件でも駅から近い物件は、買ったほうが良い物件かもしれません。

建て替えについてのまとめ

建て替えについての問題は根深く、多額の費用問題や複数の法律が絡む為、簡単に解消できる問題ではありません。

しかし、国としては、民法から、区分所有法を、区分所有法からマンション建替法を成立させ、旧耐震物件や安全性に問題ある物件の建替えハードルを下げる動きがあります。

除却の認定については、耐震診断IS値0.6未満のものであるため、旧耐震物件のほとんどが該当する項目です。

今後この動きが加速したとき、駅近のマンション建替えが進む事になる可能性があります。

そのときは、不動産市場の価格高騰の可能性が考えられるでしょう。