中古マンション物件数は少ない？増えすぎ？コロナ前と後で比べる供給戸数や在庫数について

中古マンションを探していると、「あれ？思ったより物件が少ないな……」と感じたことはありませんか？
あるいは逆に、「最近は物件が増えてきたって聞くけど、本当なの？」と疑問に思う方もいるでしょう。
不動産市場は、景気や社会情勢、人々の価値観の変化など、さまざまな要因が複雑に絡み合って動いています。
特にコロナ禍は、私たちの暮らし方を大きく変えましたよね。
リモートワークが広がり、家にいる時間が増え、住まいに求める条件もガラッと変わりました。
その結果、中古マンション市場にも大きな波が押し寄せました。
「物件数が減った」「価格が上がった」「今は買い時じゃない」など、いろいろな声が飛び交っていますが、実際のところはどうなのでしょうか？
この記事では、REINS（不動産流通機構）のデータをもとに、コロナ前後で中古マンションの物件数がどう変化したのかを、できるだけわかりやすく、そしてあなたに語りかけるように丁寧に解説していきます。
数字だけでは見えない背景や、今後の見通しについても触れていきますので、ぜひ肩の力を抜いて読み進めてみてください。

結論から申し上げますと、コロナウイルスが発生する以前の状態に戻りつつあるという状況になって参りました。
なぜ、そのように考えるのか、下記にご説明させていただきます。
REINS（東日本不動産流通機構）という不動産業者間で閲覧することができるWEBサイトがあるのですが、そのWEBサイトで毎月、月間レポートが作成されています。

※販売数　＝　現在販売されている物件の数
※成約数　＝　実際に取引となった数

コロナ前　物件販売件数

まずは、コロナ前の市場がどんな状態だったのかを思い出してみましょう。
「物件が多くて選び放題だった」という声を聞いたことがあるかもしれません。
実際、当時は今よりもずっと多くの中古マンションが市場に出ていました。
もちろん、エリアによって差はありますが、全体としては「探せば良い物件が見つかる」という感覚が強かった時期です。
価格も今ほど高騰しておらず、買い手にとっては比較的ゆとりのある市場でした。
では、具体的にどれくらい物件があったのか？
どんな動きがあったのか？
ここからは、数字を交えながら、当時の市場を一緒に振り返っていきましょう。

約46,000件～48,000件
月によって違いはありますが、この件数で推移しておりました。
成約の流れとしても、毎年大まかには変わらないイメージです。どちらかと言うと少し増加していたイメージでした。

コロナ後 物件販売件数 緊急事態宣言4月7日～5月21日

2020年、突然のコロナ禍。
私たちの生活は一変しましたよね。
外出を控え、家にいる時間が増え、リモートワークが広がり……。
その影響は不動産市場にも直撃しました。
特に中古マンション市場は、売りたい人・買いたい人の心理が大きく揺れ動き、物件数が急激に減少するという現象が起きました。
「家に知らない人を入れたくない」
「内見が怖い」
「今は売るタイミングじゃない」
そんな気持ちが重なり、売却を控える人が増えたのです。
一方で、リモートワークで広い家を求める人が増え、買いたい人は増加。
需要と供給のバランスが崩れ、物件数はみるみる減っていきました。
ここからは、その変化を具体的な数字とともに、追いかけていきます。

コロナになり、売却件数が減りました。

毎月計算して、平均値を割り出すと、約700件ほど減っている状態が毎月繰り返されていました。

ひと月で考えると、少ないですが、1年以上続くと大きな減少率です。

コロナ後　物件販売件数最も少なかった月

2020年6月から物件数は減少し続けました。ちょうど1年経った、2021年の6月にとうとう減少がストップ。

33,641件が最小数として、その後は増加し続けます。

コロナ後　増加推移について　2022年

コロナの影響が少しずつ落ち着き始めた2022年以降。
街にも活気が戻り、働き方も徐々に通常モードへと移行していきました。
それに合わせて、中古マンション市場にも変化が訪れます。
「そろそろ売ってもいいかな」
「買い替えを考えようかな」
そんな人が増え、物件数は少しずつ回復していきました。
ただし、回復のスピードはエリアによってまちまち。
また、価格の高騰が続いていたため、買い手の動きが鈍る場面もありました。
この章では、2022〜2024年の物件数の推移を、あなたと一緒にゆっくり確認しながら、どんな背景があったのかを紐解いていきます。

2021年7月以降物件販売数が、徐々に増え始めました。

平均で、300件や400件くらいの増加です。

2021年12月時点の物件数35,718件と比較し、2022年12月は41,665件となっており、約6,000件も増加しています。

コロナ後　増加推移について　2023年

2023年も増加し続けています。

2023年7月には、46,235件となり、コロナ前の物件数の水準と同水準まで増加しました。

その後の物件数は横ばいです。

2022年12月時点の物件数は、41,665件と比較し、2023年12月は46,528件となっており、約5,000件も増加しています。

コロナ後　増加推移について　2024年

2024年の物件数は、ほぼ横ばいと言えますが、若干の減少があります。

44,000件～45,000件あたりで、落ち着いているように見えます。

販売数を見ての見解

中古マンションを探していると、「最近は物件が増えてきた気がするな」と感じる方もいれば、「いやいや、まだまだ少ないよ」と思う方もいるかもしれません。
実際のところ、物件数の変化はニュースやSNSの情報だけではなかなか掴みにくく、体感とデータが一致しないことも多いんですよね。
そこでまずは、今年の販売数がどんな状況にあるのかを、確認していきたいと思います。
市場の動きは、景気や金利、社会情勢など、さまざまな要因が複雑に絡み合って決まります。
そのため、「増えた」「減った」という単純な話ではなく、背景を知ることで初めて全体像が見えてくるものです。
特にここ数年は、コロナ禍という大きな出来事を経験したことで、不動産市場も大きく揺れ動きました。
その影響が落ち着きつつある今、販売数がどのように変化しているのかを丁寧に紐解いていきます。

今年の中古マンションの販売数は、
コロナ前とほぼ同じ水準まで戻ってきました。

これは非常に大きな変化で、
「物件が少なくて選べない」という時期を抜け、
いよいよ “選べる時代” に入ったと言える状況です。

市場には多くの物件が並び、
買い手にとっては比較検討しやすい環境が整ってきました。

さらに、販売価格も以前のような急上昇は落ち着き、
現在は 横ばい傾向 にあります。
「価格がどんどん上がっていくのでは？」という不安は、
少しずつ薄れてきていると言えるでしょう。

今後の物件数推移の予測

「これから物件数はどうなるの？」
これは、物件探しをしている方にとって最も気になるポイントのひとつですよね。

不動産市場は、需要と供給のバランスで大きく動きます。
買いたい人が増えれば価格は上がり、
売りたい人が増えれば物件数が増え、価格は落ち着きます。

ただし、ここ数年の市場は、コロナという特殊な状況が重なったことで、
通常のサイクルとは違う動きを見せました。
そのため、今後の予測を立てるには、
「なぜ今の状況になったのか」という背景を理解することがとても大切です。

この章では、過去10年以上続いてきた価格上昇の流れや、
高齢化による相続物件の増加といった要素も踏まえながら、
これからの物件数がどのように推移していくのかを、解説していきます。

不動産価格は、
買いたい人が増え、販売数が減ると上がりやすくなります。
コロナ後に価格が上昇したのは、まさにこの流れが起きたためです。

しかし、実は不動産価格の上昇はコロナ前から続いており、
10年以上も右肩上がり の状態が続いています。

建築費の高騰、人件費の上昇、土地価格の上昇など、
さまざまな要因が積み重なり、
「一度上がった価格はなかなか下がらない」
という状況が生まれています。

専門家であっても、
「いつ下がるのか？」
「どれくらい下がるのか？」
これを正確に予測するのは非常に難しいのが現実です。

価格が下がるとすれば、
コロナ級の大きな社会的イベントが起きたとき。
そのくらいのインパクトがなければ、
大幅な下落は考えにくいと言えます。

そのため、
価格が横ばいなら、物件数も横ばい
というのが現実的な見方です。

高齢化による相続物件の増加も話題になりますが、
それもすでに市場に織り込まれているため、
今後急激に物件数が増えるとは考えにくい状況です。

住宅ローン金利が上がることはどのように影響するか

最近、住宅ローン金利がじわじわと上がってきていますよね。
ニュースでも取り上げられることが増え、
「金利が上がる前に買ったほうがいいのかな…」
と不安になる方も多いはずです。

金利は、不動産市場にとって非常に大きな影響力を持つ要素です。
金利が上がれば返済額が増え、
買える価格帯が下がり、
結果として買い手が減ります。

では、金利上昇は中古マンション市場にどんな影響を与えるのでしょうか？
そして、物件数はどう変化していくのでしょうか？

この章では、金利と不動産市場の関係を、
できるだけわかりやすく、解説していきます。

昨年の終わり頃から、
住宅ローン金利は少しずつ上昇し始めています。

今後も金利が上がる可能性は十分にあります。

金利が上がるとどうなるかというと、

・買主が減る
・物件が売れにくくなる
・売れない物件は価格を下げ始める

という流れが起きやすくなります。

ただし、不動産価格は急に下がるものではなく、
数年単位でゆっくり変化する のが一般的です。

もし今後、金利上昇が続くようであれば、
「売れにくい物件が増える → 市場に残る物件が増える」
という流れが起き、
物件数が増える要因 になる可能性があります。

まとめ

ここまで、不動産の販売数、価格の動き、金利の影響などについて、
できるだけわかりやすく、あなたに語りかけるようにお伝えしてきました。

不動産市場は、景気や金利、社会情勢など、
さまざまな要因が複雑に絡み合って動いています。
そのため、「増える」「減る」といった単純な話ではなく、
背景を理解することで初めて全体像が見えてきます。

現在の市場は、コロナ前と同じくらい物件数が戻り、
“選べる時代” に入ったと言える状況です。
価格も急上昇は落ち着き、横ばい傾向が続いています。

今後については、
大きな社会的イベントがない限り、
価格も物件数も大きく動かない可能性が高いでしょう。

ただし、金利の動きには注意が必要です。
金利が上がれば買い手が減り、
売れ残りが増え、
結果として物件数が増える可能性があります。

大切なのは、
「市場がどう動くか」だけに振り回されるのではなく、
あなた自身のライフプランに合ったタイミングで動くこと。

この記事が、あなたの物件探しに少しでも安心と判断材料を届け、
前向きに進むためのヒントになれば嬉しく思います。

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