マンション管理組合が借入しているときは注意！デメリットを徹底解説！

マンション購入を検討する人は、重要事項調査報告書と言う書類を必ず確認するようにしてください。マンションの管理状態がどのような状態なのかが書いてあります。

今回は、その重要事項調査報告書の中でも注意ポイントの管理組合の借入について解説します。

管理組合が借入をする理由はいくつかありますが、当然たくさんの資金支出が必要なタイミングです。

事前に確認すべきこと　直近の大規模修繕はいつか

マンションの管理組合が金融機関から借入をしている場合、多くの場合ネガティブなイメージを持ってしまいますが、ちゃんと確認すれば心配するほどのことでもない場合もあります。

まずは大規模修繕工事がいつ頃行われたのかを確認しましょう。

借入の原因のほとんどが、大規模修繕工事です。

つい最近大規模修繕工事が行われている場合は、それを原因として借りている可能性が高いです。

大規模修繕工事直後の場合は、必要以上に気にする必要はないと思っています(一概には言えませんが)。

むしろ、大規模修繕工事を実施して、管理状態を良い方向に整えようとしているマンションです。

しかし、15年以上も前に大規模修繕工事をしており、いまだに返済ができていない場合は注意が必要です。

事前に確認すべきこと　完済予定日の確認

借入がある場合には、何年に返し終わるのかを確認しましょう。

当初借り入れたタイミングから予定通り返済できているのかも念のために確認しましょう。

完済日が近い将来であり、修繕積立金の積立額もしっかりあるようであれば、そこまで心配しなくても良いかもしれません。

事前に確認すべきこと　世帯数を確認しましょう

マンションの世帯数がそもそも何世帯なのかは、大切な要素です。

世帯数が少なければ物理的な問題で修繕積立金の徴収額が少なくなってしまいます。

工事費は年々上がっている事実もあるため、これからの時代は、マンションの世帯数は注意したほうがいいでしょう。

事前に確認すべきこと　修繕積立金の積立額を確認

管理組合が金融機関が借入している場合には、真っ先に修繕積立金の積立額を確認しましょう。

借入はしているけど、修繕積立金の積み立て額が多く、今すぐにでも完済が可能なこともあります。

重要事項調査報告書の見方を解説：重要事項調査報告書の解説（重調の解説）発行のタイミング 徹底解説！

管理組合が借入しているときのデメリット

今後各住戸の修繕積立金支払い額が増額される可能性がある

管理組合が借入している場合は、将来の修繕計画に合わせて、各住戸の修繕積立金の支払い額が増額される可能性があります。

増額の相場は、700円くらいの小さな増額で済むこともあれば、1万円程度の大きな値上げになることもあります。

しかし、大きい値上げになるほど、総会で可決しずらくなるため、ほどんどの値上げは5千円前後が限界という印象があります。

修繕積立金積立が足りない場合は、良好な管理状態を保ちずらい

借入もしており、修繕積立金の積み立てが少ない場合、長期修繕計画に合わせた修繕工事を実施することが困難になってしまう可能性が高いです。

良好な管理状態を保つことで、マンション寿命は何十年も変わります。

売却する際に次買う人も借入があることを気にする

万が一将来売却するときまで、借入が続いているようだと、次買う人も同じように気にするため、多少売りずらくなる要因にはなります。

借入をしている懸念はあれど、今後期待できるマンション

耐震補強工事を実施している場合は、旧耐震基準から、新耐震基準になっている可能性があります。この場合は、旧耐震基準認定の頃と比べ物にならないほどに価値が上がっている可能性があります。新耐震基準である場合は、高確率で買ったほうがいい物件かもしれません。

大規模修繕工事直後は、マンションが一番良い状態です。修繕積立金の積立額にもよりますが、今後も良好な管理ができるマンションの可能性があります。

まとめ

管理組合の借入は懸念されがちではあるものの、一概にNGマンションということではありません。

100世帯くらいの大規模マンションでも借入をするケースはあります。

借入の詳細と、その他の要因のバランスを把握し、管理状態が悪くはないと判断できる場合は、購入を決断するべき物件かもしれません。

マンション管理適正評価制度　公式HP