よくある不動産のトラブルについて紹介します。
トラブル事例を知っていれば、不動産購入を検討する際に、未然にトラブルを防ぐことができます。
- これから不動産購入を検討している人
- 現在トラブっている人
売買契約上のトラブル3選
融資利用の特約解除
不動産売買契約ではよくあるもめごとではあります。
※日付は仮です。
1月31日、住宅ローン事前審査承認、承認書発行済み、売主側不動産仲介も承認書を確認済み
2月1日に不動産売買契約締結、融資承認期日は2月20日、融資利用の特約解除期日は2月23日
2月3日に住宅ローン本審査を銀行へ提出
2月10日頃、銀行より、買主側仲介に連絡があり、審査は減額になったとの知らせ
事前審査時に、源泉徴収票は提出していたが、その後、買主本人が副業をしていると発覚、本審査時には確定申告書の提出が必要と銀行に言われたため、提出。確定申告では、経費が本業の給料分からも引かれている申告になっていた。銀行としては、申告されている収入での返済比率の計算になるため、事前審査で承認となった金額は出ず、減額承認になった。
減額となると、融資利用の特約を利用できます。
買主側仲介より、買主に減額になった旨を伝えるも、自己資金の追加は難しい回答となる。
買主側仲介から、売主側仲介に、ローン結果減額になった旨、買主は自己資金の追加は難しいため解除の申し出をする。
売主側仲介としては、事前審査時に、副業のことをなぜ伝えなったことに対しての追求、融資利用の特約は利用できない。手付解除で対応するとの回答
買主としては、融資利用の特約解除を主張
結果、売主側がおれて、融資利用の特約解除となりました。
今回のケースでは、買主が虚偽で審査をしたのではないか、というのが注目されました。
しかし、結果的には、融資特約解除ができました。
融資利用の特約解除については、判例がたくさんあるため、調べると結果が出てきます。
決済拒否による違約解除
※日付は仮です。
1月31日、住宅ローン事前審査承認、承認書発行済み、売主側不動産仲介も承認書を確認済み
2月1日に不動産売買契約締結、決済は3月30日の約定
3月15日 買主が決済日を欠席することを売主側仲介に連絡
3月30日 買主不在で、決済を実施したが、売主から、買主が来ないなら決済をしないとの意向
売主が決済をしないとの意向であったが、買主側としては、事前に買主不在で実施することは伝えていた。
どうやら、売主側仲介が、売主に伝えていなかったそう。売主は当日初めて知って、怒り爆発。
売主側仲介の今までの態度も悪かったこともあり、売主を説得してもどうも納得いかない様子。
売主仲介から、決済を実施しないと、違約金請求されてしまうことを伝えるも納得いかず。
買主側仲介からも説得をしても納得いかず。結局その日は決済ができず終了。
後日、売買契約に基づき、次決済できなかったら違約金とする旨の、催告の文書を売主側仲介に通知。
1週間後、無事決済完了。
今回のケースでは、違約には至りませんでしたが、一歩間違えば、違約金請求に至ってもおかしくな事案です。
2024年 全日本不動産相談センターが出している情報から
融資特約に基づく売買契約の解除と不動産会社の責任について
別れの契約で、同年8月7日までの解除期日
買主は売契後、複数の銀行へ審査を申込した。
しかし、いずれも満額の承認を得ることはできなかった。
ノンバンクからは満額の承認を得ることができた。
しかし金利が高い。買主は融資の申し込みを撤回することにした。
買主は同年8月5日に解除通知をした。
しかし、売主側の仲介が多忙になってしまったため、結果的に売主仲介から売主に通知が通ったのは、同月8日であった。
その後、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金返還を求めた。
しかし売主は同年8月7日までに通知が無かった旨を主張し、返還拒否。
買主は、売主に対する手付金返還請求訴訟の提起を検討するとともに、物元仲介が売主に対する解除通知の伝達を遅滞したことを理由に、相談者に対する損害賠償請求も検討。
- 買主はノンバンクで満額承認が出ていたが、解除可能なのか
- 売主は解除拒否できるのか
- 物元仲介には責任はないのか
- 買主仲介には責任は無いのか
事例を読み取るに、居住用ではない取引で、ローン審査を通す前に売買契約を締結していると思われます。
下記の回答は、全日本不動産相談センターの見解であり、判例ではない。
1.について、ノンバンクで承認とはなっていたが、今回のケースでは契約書に金利の条件は記入していなかった、申込対象は都市銀行である記載がされていたため、買主の解除要件は成立すると考えられる。
2.について、全日本不動産相談センターの見解としては、過去の判例から、物元不動産会社に通知した時点で、売主にも伝わっているものとして考える事もできる事から、解除権は可能で、手付金返還の可能性はあるとの見解である。
3.判例では、故意に買主からの解除通知を売主へ伝えるのを妨げた事例ではあるが、物元仲介への損害賠償が成立している。今回は過失であるものの、同様の結果になる可能性はあり得る。
4.買主仲介については、今回のケースでは問題となっていない。
引き渡し後のトラブル
修繕積立金の値上げ
不動産決済後(支払後、所有権移転後)、新所有者宛てに、修繕積立金の値上げについての通知が管理組合より届いた。
その内容は、長期修繕計画によると、今後将来赤字になる見込みであること。
修繕積立金の値上げをしなければならないこと。
値上げの金額は、各住戸1万円程度なことが書かれていた。
しかし、この内容については、今後心配があるという内容であり、決定した内容ではありませんでした。
買主から買主側仲介にこの旨の共有があったため、そのままを売主側に伝える。
売主側としては、その事実は知らないとのこと。
話は平行線であったため、関係者全員で話し合いが行われた。
買主側からは、修繕積立金値上げ分に関する売買価格減額を請求した。
売主は拒否。
今回のケースでは、将来考えられる修繕積立金の値上げについての議論でした。
注目ポイントとしては、現段階で理事会で検討しているのかどうか、値上げが決定しているのかどうかがポイントになってきます。
修繕積立金については、理事会で検討されており、議事録も区分所有者に共有されていました。
そのため、売主は知っているはずの内容ではあります。しかし、修繕積立金の値上げが確定したわけではない状況です。
実際に裁判をしてみないことには、どうなるかは明らかにならないでしょう。
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まとめ
不動産売買におけるトラブルは、小さなことから大きなことまで多岐に渡ります。
小さなことで言うと、部屋についているエアコンは買主が処分する約束だったか、売主が処分する約束だったか、どちらだったかでどちらも譲らず揉めてしまうこともあります。
中には、数百万円のトラブルや、数千万円レベルのトラブルもあります。
そのようなトラブルを避けるために、不動産仲介が存在しています。
トラブルを避けるために、契約書の内容に厳しい不動産仲介会社にお願いできるといいですね。
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