マンションの自主管理とは？やばいと言われる理由とは？トラブルやデメリットを解説

マンション購入を検討しているときに「自主管理マンション」という言葉を目にしたことはありませんか？
管理会社に委託せず、住民自身で運営しているマンションのことですが、実は「やばい」と言われることも多いのが現実です。管理状態が悪い、資産価値が下がりやすいなど、ネガティブなイメージを持たれがちです。
しかし一方で、駅近で価格が安い、規約が緩いなど、メリットがあるのも事実。
この記事では、自主管理マンションのメリット・デメリットを整理し、「買ってもいい物件」と「避けるべき物件」の見極め方をわかりやすく解説します。購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

自主管理マンションを買うメリット4選

自主管理マンションは駅近にあることが多い

マンション選びで最も重視されるポイントのひとつが「立地」です。特に駅近は資産価値にも直結します。
自主管理マンションは駅近に立地しているケースが多く、利便性が良いことがあります。

自主管理は相場よりも価格が安い

「良い立地に住みたいけれど予算が限られている…」そんな方にとって価格は大きな決め手になります。
自主管理マンションはイメージが良くないため、一般的に相場より安く販売される傾向があります。「限られた予算で良い立地を選びたい」という方には狙い目かもしれません。

規約が緩い

マンション生活では、ペットやリフォームなどのルールが気になる方も多いでしょう。

自主管理マンションはマンション独自のルールが少なく、ペット規約も緩い場合があります。

特に大型犬を飼いたい人にはメリットです。

規約に書かれていなくても禁止されているケースもあるため注意が必要です。

管理費が安い

毎月のランニングコストを抑えたい方にとって、管理費は重要なポイントです。

自主管理マンションは管理会社に委託していないため、管理費は相場より安め。

管理人を雇っていないケースも多く、その分コストを抑えられます。

自主管理マンションはやばい言われる理由 デメリット5つ

世帯数が少ないマンションが多い

「マンションの規模って意外と大事なんです。」

自主管理マンションは、10〜30世帯ほどの小規模マンションに多い傾向があります。

世帯数が少ないと修繕積立金の額も不足しがちで、結果として管理状態を良好に維持するのが難しくなってしまいます。

管理状態が悪いことが多い

「マンションの第一印象は“管理状態”で決まります。」

自主管理マンションは、管理状態が悪いケースが目立ちます。

例えば、修繕工事が未実施、雨漏りが多い、大規模修繕が長年行われていない、共用部が明らかに汚いなど、住み心地や資産価値に直結する問題が起こりやすいのです。

住宅ローンが通らない金融機関がある

「買いたいと思っても、ローンが組めないことがあります。」

住宅ローンは物件のステータスも審査対象です。

自主管理マンションの多くは旧耐震物件であり、旧耐震は利用不可とする銀行も多いのが現実

さらに自主管理が重なると、ローンを利用できる金融機関は限られてしまいます。

将来売却を考えたとき、買主がローン審査に通らず売れないリスクもあります。

問題が起きても居住者でなんとかしなければならない

「トラブルが起きたとき、頼れるのは住民自身です。」

雨漏りや漏水、照明の不具合など、通常なら管理会社に連絡して対応してもらえることも、自主管理では居住者が直接対応しなければなりません。

専門的な知識がないと対応が遅れたり、手続きが煩雑になったりすることも。

理事長も仕事を持っているため、急な対応が難しいケースも多いのです。

共用部が汚い

「マンションの共用部は、その物件の“顔”です。」

しかし、自主管理マンションでは掃除をする人(管理人)がいないため、共用部が汚れたまま放置されることもあります。

見た目の印象が悪いだけでなく、衛生面や資産価値にも影響を与えかねません。

自主管理マンションのトラブル事例

マンション生活で意外と多いのが「近隣トラブル」です。

特に匂いや音といった生活習慣の違いは、ちょっとしたことでも大きなストレスにつながります。

その代表例が バルコニーでの喫煙。

これは自主管理マンションに限らず、管理会社に委託しているマンションでも起こり得る問題です。

近隣トラブルを避けたい方は、自主管理マンションの購入は慎重に考えたほうが良いでしょう

「安いから」「駅近だから」といったメリットだけでなく、こうした日常的なトラブルのリスクも含めて判断することが大切です。

バルコニー喫煙の実態

部屋の中で吸うと匂いがこもってしまうため、バルコニーで喫煙する人は一定数います。

ところが、その煙は隣や上下階、周辺住戸に流れ込み、タバコの匂いがついてしまうのです。

管理会社がある場合とない場合の違い

管理会社に委託しているマンションなら、担当者が居住者に連絡し、注意を促してくれます。

第三者が介入することで、余計な人間関係のトラブルを避けられるのがメリットです。

一方、自主管理マンションでは理事長が直接居住者に伝えることになります。

同じマンションに住んでいる立場で注意をするため、言い方にトゲが出てしまったり、感情的な摩擦が起きやすいのが現実です。

管理会社の価値

こうしたトラブルを回避するためにも、管理会社の存在は大きな意味を持ちます。

コンプライアンスを意識した伝え方や第三者としての立場が、居住者同士の関係を守ってくれるのです。

自主管理マンションでも買ってもいい物件2選

「自主管理マンションはやばい」と言われることも多いですが、すべてがダメというわけではありません。

中には、条件次第で“買ってもいい”と判断できる物件も存在します。

ここでは、そんな例を2つ紹介します。

世帯数が多いマンション

マンションの規模は、管理状態に大きく影響します。

世帯数が多ければ修繕積立金も集まりやすく、管理の質を維持しやすいのです。

例えば江東区や江戸川区には、自主管理でありながら世帯数が多く、管理状態が良いマンションが多く存在します。

管理会社に委託していなくても、専門家を雇ったり、管理室を警備員並みに厳重に運営しているケースもあります。

「自主管理だから不安…」と思っていても、世帯数が多いマンションなら前向きに検討してみても良いでしょう。

駅から近くて安い物件

立地は資産価値に直結します。

駅近であれば多少管理状態が悪くても、相場より安く購入できるならコスパは抜群です。

特に投資用として考える場合、駅近は賃貸需要が高く、空室リスクも低め。

管理状態に多少の不安があっても、駅近で安い物件は「買ってもいい」と判断できるケースがあります。

自主管理マンションに住むのにおすすめな人

自主管理マンションに住むのにおすすめできない人

まとめ

自主管理マンションは、どうしても「管理状態が悪い」「資産価値が低い」といったネガティブなイメージがつきまとい、居住用としては敬遠されがちです。

特に小規模マンションでは修繕積立金が不足しやすく、結果として建物の維持管理が難しくなるため、購入後に後悔する人も少なくありません。

基本的には、安心して長く住みたい方にとっては避けたほうが良い物件に分類されるでしょう。

しかし、すべての自主管理マンションが「やばい」とは限りません。

世帯数が多く、住民同士で協力して専門家を雇い、管理体制を整えているマンションも存在します。

また、駅近で価格が安い物件は、居住用としてだけでなく投資用としても魅力的です。

賃貸需要が高く、空室リスクが低いことから、資産運用の一環として検討する価値があるでしょう。

大切なのは、メリットとデメリットを冷静に見比べることです。

価格の安さや立地の良さに惹かれて即決するのではなく、「管理状態はどうか」「将来売却できるか」「自分のライフスタイルに合うか」といった視点を持つことが重要です。

マンション購入は大きな買い物ですから、短期的なメリットだけでなく、長期的な安心感や資産価値も含めて総合的に判断する必要があります。

つまり、自主管理マンションは「基本的には避けるべきだが、条件次第では検討の余地がある」というのが現実です。

世帯数の多さや駅近といったプラス要素がある物件なら、前向きに考えてみても良いでしょう。

終的には、自分がどんな暮らしを望み、どんな目的で購入するのかを明確にしたうえで選ぶことが、後悔しないマンション購入につながります。

物件検索サイト　SUUMO