今までに1000件以上の物件を内見をした経験から、こんな物件は絶対NGを紹介します。
どんな物件も懸念はあっても良い点もあり、価格や場所等、バランスが整っている物件が売れます。
私が独断と偏見で決めた、絶対買わないほうがいい物件です。少し感情も入った内容ではありますが、不動産屋の本音として家購入前の参考にしてください。
- 不動産購入で後悔したくない人
- 事前にやめたほうがいい物件を知りたい人
- 買ってはいけない物件を知りたい人
買ってはいけない物件 管理組合が超超超特殊
管理組合での決め事が特殊なことはそこまで珍しいことではありません。
例えば
- リフォームの規約が少し厳しめ
- 駐車場の使い方について少し厳しめ
などは、マンションごとに多少特殊なことはあります。
今回はその中でも、超超超特殊なケースを紹介します。
- 新たに引っ越して入居する人は全員、管理組合の面接が必要
- 一部の不動産屋が出入り禁止
- リフォーム工事申請を出した際に、理由不明の否決を出す管理組合
どのマンションとは言いませんが、実際に存在するマンションです。
規約が厳しすぎて、売買価格にも影響しており、相場よりも安い価格で販売されています。
超特殊な規約も注意が必要だが、何が普通の規約なのかを理解するのは素人には困難
そもそも、購入検討者は何が特殊で何が普通なのかがわからない状態であり、不動産屋に教えてもらわない限りは、気づくことすらできません。
不動産探しのパートナーはどんな人がいいのか、見極めが大切です。
買ってはいけない物件 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)
土砂災害警戒区域は2つのエリアが存在します。イエローゾーンとレッドゾーンです。下のマップは東京都の土砂災害マップです。黄色がイエローゾーン、赤がレッドゾーンです。
土砂災害警戒区域(イエローゾーン)
参考サイト：東京都HP 土砂災害警戒区域
土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、土砂災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域
土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)
参考サイト：東京都HP 土砂災害警戒区域
土砂災害が発生した場合に、建築物の損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域。
（土石等の移動等により建築物に作用する力の大きさが、通常の建築物が土石等の移動に対して住民の生命または身体に著しい危害を生ずるおそれのある損壊を生ずることなく耐えることのできる力の大きさを上回る区域）
土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域で買う懸念
・土砂災害による命の危険
・建物に影響が出てしまう懸念
土砂災害警戒区域は、坂があるエリアだと、指定箇所が多く、検討エリアによっては、土砂災害警戒区域を避けて買おうとすると選べる物件が少なくなってしまう可能性があります。
・土砂災害による命の危険
・建物に影響が出てしまう懸念
・住宅ローン審査が通らない可能性がある
特別警戒区域は、警戒区域に比べると、指定エリアは少ないです。
購入懸念として、住宅ローン審査に通らない銀行がちらほらあります。
今回は買えたとしても、今後売却するときに次買う人は住宅ローン審査が通らず買いたくても買えない状況になってしまうかもしれません。
資産価値に影響してきます。
土砂災害警戒区域は、他の条件がマッチするようであれば、購入しても良いと思います。
土砂災害特別警戒区域は、命の危険＋住宅ローンが通りずらい、大きな懸念が2つあるため、将来売却するときに苦労する可能性が高いです。
買ってはいけない物件 近隣住民がヤバい
近隣住民がヤバい物件は、たくさんある懸念事項の中でもトップクラスの買わないほうがいい物件です。
近隣住民がヤバい物件の場合、予測できない生活での不便が生じる可能性があります。
- SNSに勝手に投稿されてしまうかもしれない
- 音問題で何度も苦情を言ってくるかもしれない
- 近隣がうるさい
- 隣接住戸が汚い、虫問題が発生するかもしれない
- これらが長期間続くかもしれない
近隣住民に常識が無い場合、生活が苦しくなり、最悪の場合は精神的に耐えられない状態になってしまうかもしれません。
引っ越さなければならない状況に追い込まれてしまいます。
近隣トラブルはとても厄介です。
法的に決定的な状況にならない限りは、警察に言っても解決できず、管理組合に頼っても解決できずの状態になってしまうかもしれません。
迷惑近隣住民も区分所有権があり、一定の権利主張ができます。
近隣住民がヤバい物件は、何が起こるか想像できないので、購入をためってしまいます。
懸念を知ったけど、物件を気に入っている場合
物件探しをずっとしていると、たまに条件にピッタリの物件が販売されることがあります。
他物件では叶えられない条件で、予算内で販売されることがあります。
こういった物件は、相場より安く販売されているかもしれません。
懸念があるから、価格が安く、条件ピッタリの物件が販売されたと錯覚するのです。
事前に知っておき、物件探しをしている最中に同じ懸念を見つけたら、冷静に判断できる気持ちが大切です。
今回紹介した懸念は、ヤバい内容が多かったと思います。
これほどヤバい内容であるにも関わらず「不動産の担当者の説明の仕方」によっては、買い手が受ける印象はまるで違います。
面接が必要なことの説明の際「この物件は管理組合に特殊なルールがあって入居者は面接しなければならないようです。その代わりに安くて、場所が良くてお買い得です」
こう言われたら印象はどうでしょうか。
面接くらい受けてやるか。ともなってしまいそうです。
面接が必要なことの説明の際「管理組合が超特殊で入居するのに面接が必要です。普通はこのような決まりは無いです。これほ特殊な規約があるという事は他にも細かなローカルルールが存在する可能性もありますし、これを良しとしている人が住んでいる、ということも考えられます。結果的に住みずらい家になってしまう可能性があります。資産価値の観点からも、将来売却をしようとした場合には、次買う人も同じように懸念する項目なので、売却しずらい懸念があります。なので、相場より安く販売されています。」と聞いたらどうでしょうか。見えない不安があり、購入するのが恐くなる人が多いのではないでしょうか。
伝え方で、お客様が受ける印象は180度変わります。担当者がどんな人なのかは不動産購入において最重要に気を付けないといけないことと言えます。
懸念事項があったときに、その懸念が、将来どのようなリスクがあるのかまで想像して教えてくれる不動産担当者を見つける事が大きな後悔を防ぐポイントです。
まとめ
見えない懸念でその懸念が実際に起きたときは大きすぎる懸念になりそうなこと
ハッキリと大きすぎる懸念の場合
どちらかに該当する場合は、買ってはいけない物件です。
どれだけ良い物件だったとしても、自分の気持ちにストップをかけることができるよう、一歩下がった目線で家探しをしていきましょう。
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