中古マンションを購入するとき、毎年かかる固定資産税の金額をあらかじめ把握しておくことは非常に重要です。特に築20年の物件は、新築時に適用されていた税の軽減措置がすでに終了しており、維持コストの全体像を正確に理解しておく必要があります。
築20年の中古マンション（東京23区・3,000〜4,500万円台・70㎡前後）の場合、固定資産税と都市計画税を合わせて年間8〜20万円程度が目安です。ただし物件価格・立地・土地持分によって大きく変わります。
この記事では、築20年固有の評価額の特徴から計算の仕組み・節税のポイントまで、実務の視点でわかりやすく解説します。
この記事でわかること
- 築20年の固定資産税が新築と比べてどう変わるか
- 建物評価額の計算方法と「新築比55%」の意味
- 新築時の軽減措置が築20年で終了している理由
- 固定資産税と都市計画税を合わせた年間コストシミュレーション
- 省エネ改修・耐震改修による節税方法
- 築30年・築40年との比較と今後の見通し
築20年の固定資産税の特徴
固定資産税は固定資産税評価額に税率（標準1.4%）をかけた金額です。この評価額は市場価格とは異なり、土地と建物それぞれに計算されます。
築20年の物件における評価上の特徴は大きく2つです。
①建物評価額が新築比約55%まで低下している
マンション（RC造・鉄筋コンクリート造）の建物評価額は、耐用年数47年を基準として年々経年減価していきます。築20年の時点では、建物評価額はおよそ新築評価額の55%前後まで下がっています。
| 築年数 | 建物評価額の目安（新築比） | 備考 |
|---|---|---|
| 新築（築0年） | 100% | 基準 |
| 築5年 | 約85% | |
| 築10年 | 約75% | |
| 築15年 | 約65% | |
| 築20年 | 約55% | 軽減措置終了後 |
| 築30年 | 約35% | |
| 築40年以上 | 約20%（下限近く） |
※あくまで目安です。実際の経年減価補正率は自治体が決定しており、物件・地域によって異なります。
②新築時の固定資産税軽減措置はすでに終了している
固定資産税・都市計画税（土地・家屋）|不動産と税金|東京都主税局
新築マンションには「新築住宅に対する固定資産税の軽減措置」があり、建物部分の固定資産税が最初の3年間（長期優良住宅は5年間）半額になります。しかし、築20年の中古マンションはこの特例期間がとっくに終了しています。
つまり、築20年の中古マンションを購入した場合、翌年から課税される固定資産税は軽減なしの本来の税額がそのまま発生します。新築を購入して3〜5年後に税額が上がる「特例終了の驚き」は、中古マンション購入者には起こりません。その分、購入直後から毎年の税額を正確に予測しやすいというメリットがあります。
固定資産税の計算方法
土地部分：住宅用地特例で課税標準額が大幅圧縮
マンションの土地部分には「住宅用地特例」が適用されます。マンション一戸の土地持分は通常200㎡以下のため、ほぼすべての場合「小規模住宅用地」として課税標準額が評価額の1/6（都市計画税は1/3）に圧縮されます。
| 区分 | 固定資産税（課税標準） | 都市計画税（課税標準） |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超の部分） | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
この特例のおかげで、マンションの土地分固定資産税は実質的にかなり低く抑えられています。
建物部分：経年減価後の評価額に1.4%を乗じる
建物の固定資産税評価額は、新築時の再建築価格から経年減価補正を引いた金額です。築20年では新築比約55%の評価額になるため、新築に比べると建物分の固定資産税は大きく下がっています。
固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われます。地価の動向によって土地分が増えることがある点も把握しておきましょう。
年間固定資産税シミュレーション
実際の税額をイメージするために、東京23区の物件を例にシミュレーションします。
例①：物件価格3,500万円・70㎡・築20年・東京23区
| 項目 | 金額（目安） | 計算根拠 |
|---|---|---|
| 土地の固定資産税評価額（持分） | 700万円 | 市場価格の約20〜30%相当（持分換算） |
| 住宅用地特例後の課税標準（×1/6） | 約117万円 | |
| 建物の固定資産税評価額（新築1,400万×55%） | 約770万円 | |
| 課税標準合計 | 約887万円 | |
| 固定資産税（×1.4%） | 約12.4万円 | |
| 都市計画税（土地1/3・建物そのまま） | 約2.9万円 | |
| 年間合計 | 約15.3万円 |
例②：物件価格4,500万円・75㎡・築20年・東京23区（都心寄り）
| 項目 | 金額（目安） |
|---|---|
| 土地の固定資産税評価額（持分） | 1,000万円 |
| 住宅用地特例後の課税標準（×1/6） | 約167万円 |
| 建物の固定資産税評価額（新築1,800万×55%） | 約990万円 |
| 課税標準合計 | 約1,157万円 |
| 固定資産税（×1.4%） | 約16.2万円 |
| 都市計画税 | 約3.7万円 |
| 年間合計 | 約19.9万円 |
※概算です。実際の税額は固定資産税の納税通知書でご確認ください。物件価格が高いほど、また土地評価額が高い都心エリアほど税額は高くなる傾向があります。詳しくは、売主が持っている納税通知書か不動産屋が取得している公課証明を見ることで正しい税金額を確認することができます。
月割りにすると年間15万円なら月約1.25万円です。修繕積立金がかかる理由と値上がりの仕組み・管理費と合わせて月次の維持費を試算しておくことをおすすめします。
購入年の固定資産税は「日割り精算」
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者（売主）が1年分を納付します。そのため年の途中に購入した場合は、決済時に売主と日割り精算するのが慣例です。
- 精算基準日：物件の引き渡し日
- 計算：年間税額 ÷ 365 × 引き渡し日以降の日数を買主が負担
- 精算金は売主へ支払う（買主が実質負担する形）
例えば6月に引き渡しの場合、年間固定資産税15万円であれば買主負担は約7.5万円程度になります。中古マンション購入の諸費用シミュレーションで試算しておきましょう。
築20年の固定資産税を節税する方法
築20年の中古マンションには、購入後のリフォームや改修工事によって翌年の固定資産税を減額できる制度がいくつかあります。いずれも工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ申請する必要があるため、工事の計画段階から把握しておくことが重要です。
①省エネ改修による軽減（建物分1/3減額）
窓の断熱改修・外壁断熱・床断熱など省エネ基準を満たす改修工事を行った場合、翌年度の固定資産税（建物分）が1/3減額（1年間）されます。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 対象工事 | 窓・壁・床の断熱改修（省エネ基準以上） |
| 工事費用の下限 | 60万円超（補助金等除く）※金額は改正により変わる場合あり |
| 軽減内容 | 翌年度の建物分固定資産税を1/3減額（1年間） |
| 申請期限 | 工事完了後3ヶ月以内に市区町村へ |
②バリアフリー改修による軽減（建物分1/3減額）
65歳以上の方・障害者・要介護認定を受けた方が居住するマンションで、手すり設置・段差解消・浴室改修などのバリアフリー改修を行った場合、翌年度の建物分固定資産税が1/3減額（1年間）されます。
| 軽減措置の種類 | 対象 | 軽減内容 | 申請期限 |
|---|---|---|---|
| 省エネ改修 | 断熱工事を行った住宅 | 建物分1/3減額（1年間） | 工事完了後3ヶ月以内 |
| 耐震改修 | 旧耐震基準の住宅 | 建物分1/2減額（1年間） | 工事完了後3ヶ月以内 |
| バリアフリー改修 | 高齢者・障害者が居住 | 建物分1/3減額（1年間） | 工事完了後3ヶ月以内 |
各軽減措置の詳細な申請方法や対象条件については、中古マンション固定資産税の軽減措置と減額申請の完全ガイドもあわせてご覧ください。
固定資産税の支払い時期と方法
毎年4〜6月頃に、自治体から固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きます。年4回払い（第1期〜第4期）か一括払いを選べます。
| 納期 | 時期（東京都の場合） |
|---|---|
| 第1期 | 4〜6月 |
| 第2期 | 7〜9月 |
| 第3期 | 12月 |
| 第4期 | 翌年2月 |
口座振替・クレジットカード・コンビニ払いに対応している自治体が増えています。住宅ローンの返済と固定資産税の支払いを合わせてライフプランを立てることが重要です。
築20年と他の築年数との比較
固定資産税の観点で、築20年の物件を他の築年数と比べてみましょう。
| 築年数 | 建物評価（新築比） | 固定資産税の傾向 | 主な特徴 |
|---|---|---|---|
| 新築〜築3年 | 100〜95% | 高い（ただし特例で半額） | 新築軽減措置が適用される |
| 築5〜10年 | 85〜75% | やや高い | 特例終了後、税額が増える |
| 築20年 | 約55% | 中程度・安定 | 軽減措置なし・評価が明確 |
| 築30年 | 約35% | やや低い・安定 | 評価が下げ止まりに近づく |
| 築40年以上 | 約20%（下限） | 低い（土地分中心） | 建物評価がほぼゼロ近く |
築30年・築40年の固定資産税については、中古マンション固定資産税 築30年の計算と相場・中古マンション固定資産税 築40年・築古の実態もあわせてご参照ください。
リフォームで固定資産税は上がるか
築20年の中古マンションを購入してリフォームする方は多いですが、一般的な内装リフォームでは固定資産税は上がりません。
| リフォームの種類 | 固定資産税への影響 |
|---|---|
| フローリング・クロス張替え | 影響なし |
| キッチン・浴室・洗面台の交換 | 原則影響なし |
| 窓の断熱改修（省エネ基準以上） | 翌年度建物分が1/3減額（申請が必要） |
| 間取り変更（壁撤去等） | 原則影響なし |
| 増築 | 再評価の対象（マンションでは通常不可） |
マンションで増築できるケースはほとんどないため、通常のリノベーション工事で固定資産税が上がることはないと考えてよいでしょう。節税の観点では、省エネ工事で下げる機会として捉えるのがポイントです。
仲介手数料も固定資産税も…購入費用の全体像を把握しよう
中古マンションの購入費用は、物件価格だけでなく固定資産税・諸費用・管理費など複数のコストが重なります。購入前に不動産会社を選ぶ段階から、コストを意識した動き方が重要です。
特に仲介手数料は物件価格の3%＋6万円（税別）が上限で、数十万〜百万円以上になることも。仲介手数料無料の不動産会社の選び方とからくり・注意点まとめを確認し、初期費用を抑える方法を検討しましょう。
また、諸費用の節約方法10選・諸費用シミュレーションで購入全体のコストを把握しておくことをおすすめします。
よくある質問 Q&A
Q. 築20年の固定資産税は購入前に確認できますか？
はい、購入前でも不動産会社に依頼することで固定資産税の評価額・税額を確認できます。売主が保有している直近の納税通知書の課税明細書を見ることが最も確実です。物件購入を検討している段階で不動産会社に依頼してみましょう。
Q. 築20年だと住宅ローン控除はどうなりますか？
住宅ローン控除は固定資産税とは別の制度です。中古マンションで住宅ローン控除を受けるには一定の要件（床面積・耐震基準など）を満たす必要があります。固定資産税とは直接の関係はありませんが、購入後の税負担全体を把握するために両方を合わせて確認することをおすすめします。(中古マンションの住宅ローン控除｜最大140万円戻る仕組みと申請方法を完全解説()もあわせてご覧ください。
Q. 固定資産税は毎年同じ金額ですか？
固定資産税評価額は3年に一度の評価替えで見直されます。地価が上昇しているエリアでは次の評価替え時に土地分が増えることがあります。建物分は築年数が増えるほど下がる傾向ですが、土地分は地価次第です。
Q. 大規模修繕をするマンションは固定資産税が上がりますか？
外壁塗装・屋上防水・エレベーター修繕など通常の大規模修繕工事は、固定資産税の評価に影響しません。増築や用途変更を伴う工事のみ再評価の対象になる可能性があります。修繕積立金がかかる理由と相場と合わせて、維持費の全体像を把握しましょう。
Q. 固定資産税を滞納するとどうなりますか？
固定資産税を滞納すると延滞金が発生し、最終的には不動産の差し押さえに至る可能性があります。住宅ローンの返済と合わせて、余裕を持った資金計画を立てておくことが重要です。
まとめ
築20年の中古マンション固定資産税のポイントをまとめます。
- 建物評価額は新築比約55%まで低下している
- 新築時の3年（または5年）固定資産税半額特例はすでに終了しており、購入翌年から本来の税額が発生する
- 東京23区の3,500〜4,500万円台物件では、固定資産税＋都市計画税で年間15〜20万円前後が目安
- 土地部分には住宅用地特例（小規模住宅用地1/6）が適用される
- 省エネ改修・バリアフリー改修を行うと翌年度の軽減措置が利用できる（要申請）
- 購入時には売主との日割り精算が発生する
固定資産税は毎年発生する維持コストです。管理費・修繕積立金・住宅ローン返済と合わせて月次コストをシミュレーションし、無理のない購入計画を立ててください。
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