中古マンションの固定資産税｜年間平均15万円の計算方法と軽減措置を徹底解説

中古マンションを購入すると、毎年必ずかかる税金が固定資産税です。住宅ローン控除や不動産取得税と違って一度で終わらず、所有している限りずっと払い続ける税金なので、購入前に金額の目安を把握しておくことが大切です。

東京23区の中古マンション（3,000〜5,000万円台、70㎡前後）であれば、固定資産税と都市計画税を合わせて年間10〜25万円程度が目安です。ただし物件価格・築年数・立地によって大きく変わります。

この記事では、計算の仕組みから軽減措置・支払い方法まで、実務目線で解説します。

この記事で分かること

• 固定資産税の計算方法（固定資産税評価額・住宅用地特例）
• 固定資産税と都市計画税の違い
• 物件価格別の年間固定資産税シミュレーション
• 購入時の日割り精算の仕組み
• 中古マンションで使える軽減措置
• リフォームで固定資産税が上がるケース

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に課される税金です。土地・建物のそれぞれに課税されます。

市区町村に納める地方税で、税率は標準1.4%。東京23区の場合は都が課税します。

都市部ではほとんどのケースで都市計画税（税率0.3%）も同時に課税されます。固定資産税と都市計画税はセットで覚えておきましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税評価額とは

固定資産税は「市場価格 × 1.4%」ではありません。固定資産税評価額という別の数値を使います。

• 土地：路線価をもとに算定。市場価格の70%前後が目安
• 建物：建物の再建築価格から経年減価を引いた金額

固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。実際の評価額は毎年届く納税通知書の課税明細書で確認できます。

住宅用地特例（土地部分）

マンションの土地部分には「住宅用地特例」が適用され、課税標準額が大幅に下がります。

マンションは一戸あたりの土地持分が小さく、ほぼすべてのケースで「小規模住宅用地（1/6）」に該当します。この特例のおかげで土地の固定資産税は実質的にかなり低くなります。

建物部分は築年数で下がる

マンション（RC造）の建物評価額は、築年数が増えるほど下がります。耐用年数は47年で設定されており、中古マンションは評価額が低い分、固定資産税も低くなる傾向があります。

※あくまで目安です。実際の評価は物件・自治体によって異なります。

計算シミュレーション

例：物件価格4,000万円・70㎡・築20年・東京23区

※概算です。実際の金額は固定資産税の納税通知書でご確認ください。

物件価格・築年数・立地によって異なりますが、東京23区の中古マンション（3,000〜5,000万円台）では年間10〜25万円が現実的な目安です。

購入年の固定資産税は「日割り精算」

固定資産税は1月1日時点の所有者（売主）が1年分を納付します。そのため、年の途中で購入すると、決済時に売主との間で日割り精算が行われます。

• 精算の基準日：物件の引き渡し日
• 計算方法：年間固定資産税を365日で割り、引き渡し日以降を買主負担として精算
• 精算金は売主へ支払い（買主が実質負担）

例：3月に決済・年間固定資産税15万円の場合

この精算金は中古マンション購入の諸費用の一部として事前に見込んでおく必要があります。翌年からは買主が1年分をまとめて納付します。

新築と中古の違い：新築特例は適用外

新築マンションには「新築住宅に対する軽減措置」があり、固定資産税の建物分が最初の3年間（長期優良住宅は5年間）半額になります。

中古マンション購入ではこの特例はすでに終了しています。一見すると中古のほうが固定資産税が安そうに思えますが、新築特例がなくなるタイミングは購入者にとって費用増のポイントになることも覚えておきましょう。

中古マンションで使える軽減措置

省エネ改修による軽減

窓の断熱改修・外壁や床の断熱材設置など、一定の省エネ改修工事を行った場合、翌年度の固定資産税（建物分）が1/3減額されます。

申請は工事完了後に自分で行う必要があります。工事業者に確認し、忘れずに手続きをしましょう。

耐震改修による軽減

旧耐震基準（1981年5月31日以前建築）の物件に耐震改修工事を行った場合、翌年度の固定資産税（建物分）が1/2減額（1年間）されます。

中古マンション購入前の耐震性確認については、旧耐震・新耐震の違いとあわせて理解しておくことをおすすめします。

リフォームで固定資産税は上がるか

中古マンションのリフォームと固定資産税の関係は誤解されることがあります。

一般的な内装・設備リフォームであれば固定資産税は変わりません。マンションで増築できるケースは少ないため、多くのリフォームは評価額に影響しないと考えてよいでしょう。

固定資産税の支払い方法

毎年4〜6月頃に、自治体から固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きます。

支払い手段は口座振替・クレジットカード・コンビニ払いに対応している自治体が増えています。東京都は「東京都主税局」のサービスで口座振替の申し込みが可能です。

月割りで考えると、年間15万円であれば月約1.25万円のコストです。管理費・修繕積立金の相場と注意点と合わせて、月次の維持費として試算しておきましょう。

よくある質問 Q&A

Q. 固定資産税評価額はどこで確認できますか？

購入前は不動産会社に依頼して確認します。購入後は毎年届く納税通知書の課税明細書に記載されています。また市区町村の窓口でも閲覧・証明書の取得が可能です。

Q. 固定資産税は経費にできますか？

自宅として使用する場合は経費になりません。賃貸に出している場合は、賃料収入に対する必要経費として計上できます。

Q. 住宅ローン控除と固定資産税は関係ありますか？

直接の関係はありません。住宅ローン控除は所得税（一部住民税）から税額を差し引く制度で、固定資産税は別途発生します。ただし購入後の税負担全体を把握する上で、合わせて確認しておくことをおすすめします。

Q. 固定資産税は毎年変わりますか？

固定資産税評価額は3年に一度の評価替えで見直されます。地価が上昇している地域では次の評価替え時に増えることがあります。建物部分は築年数が増えるほど下がる傾向ですが、土地部分は地価次第です。

まとめ

中古マンションの固定資産税は、購入後に毎年発生する維持コストです。東京23区では年間10〜25万円が目安ですが、物件によって大きな差があります。

• 税率は固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%（実質1.7%相当）
• 課税標準額は「固定資産税評価額」で、市場価格より低い
• 土地部分は「住宅用地特例」で課税標準額が1/6に圧縮される
• 建物は築年数とともに評価額が下がる
• 購入年は売主と日割り精算する
• 省エネ改修・耐震改修を行うと翌年度の軽減措置が使える

購入を検討している方は、物件の固定資産税額を事前に不動産会社に確認し、管理費・修繕積立金・住宅ローン返済と合わせて月次コストを試算しておくことをおすすめします。

中古マンション購入に関連するコストについては、以下の記事もあわせてご覧ください。

• 中古マンション購入の諸費用（物件価格の5〜8%）
• 不動産取得税の計算方法と軽減措置
• 管理費・修繕積立金の相場と値上がりリスク