中古マンションを購入した後、「住宅ローン控除って何？いくら戻ってくるの？」という疑問を持つ方は非常に多いです。
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、年間最大14万円が税金から戻ってくる制度で、10年間で最大140万円の節税効果があります。中古マンション購入者なら全員が検討すべき制度ですが、「申請が難しそう」「自分が対象になるかわからない」という声もよく聞きます。
この記事では、中古マンション購入に特有の条件を含めて、仕組み・計算方法・申請手順をわかりやすく解説します。
こんな人におすすめ
- 中古マンションの購入を検討しており、住宅ローン控除を初めて知った
- 実際にいくら戻ってくるか、自分のケースで計算したい
- 確定申告や年末調整で何をすればいいかを知りたい
- 中古マンションで控除を受けるための条件を把握したい
住宅ローン控除とは何か
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って自宅を購入または取得した人が、一定期間にわたって所得税（と一部住民税）から控除を受けられる制度です。購入時に届く[不動産取得税の軽減申告](#)とは別の手続きですので、混同しないようにしてください。
2022年の税制改正以降、控除率は年末ローン残高の0.7%です。この0.7%が毎年の所得税から直接差し引かれます。ローン審査のポイントは住宅ローンで落ちる理由とは？を、金利の選び方は変動金利と固定金利の違いを参照してください。
「控除」とは何か
節税には「控除」と「減税」という言葉が使われますが、住宅ローン控除は「税額控除」です。所得税の計算後、最終的な税額から直接引いてくれる仕組みなので、節税効果が非常に強いのが特徴です。「所得控除」（課税所得を減らす）とは別物で、より直接的に税金が減ります。
中古マンションの住宅ローン控除 概要一覧
| 項目 | 内容（2022年以降入居・2025年12月まで） |
|---|---|
| 控除率 | 年末ローン残高の 0.7% |
| 控除期間 | 10年間（中古住宅） |
| 借入限度額（省エネ基準適合住宅） | 3,000万円 |
| 借入限度額（一般の中古住宅） | 2,000万円 |
| 最大控除額（一般中古） | 2,000万円×0.7%×10年＝140万円 |
| 最大控除額（省エネ中古） | 3,000万円×0.7%×10年＝210万円 |
| 所得要件 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| 床面積要件 | 50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上） |
| 自己居住要件 | 取得から6か月以内に入居し、控除を受ける年の12/31まで居住 |
| 申告方法 | 初年度：確定申告 / 2年目以降：年末調整（給与所得者の場合） |
中古マンションが住宅ローン控除を受けるための条件
中古マンションには、新築住宅にはない耐震・建物要件があります。ここを知らずに購入してしまうと、控除を受けられないケースがあります。
耐震基準を満たすこと
以下のいずれかを満たす必要があります。
① 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された物件
登記上の「建築日」が1982年以降であれば、新耐震基準を満たしているものとして扱われ、原則として控除を受けられます。
② 1981年以前の建築でも「耐震基準適合証明書」を取得済みの物件
旧耐震基準（1981年以前）の物件でも、耐震診断・改修を行い「耐震基準適合証明書」を取得していれば対象になります。ただし、この証明書は引き渡し前に取得する必要があります。
③ 既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件
既存住宅売買瑕疵保険（住宅かし保険）に加入していれば、旧耐震でも対象になります。
> 実務的なポイント：1981年以前の築年の物件を検討している場合は、契約前に耐震基準の確認が必須です。「1982年以降だから大丈夫」と思っていても、登記上の建築日と実際の完成年月がずれるケースもあるため、必ず登記簿謄本で確認してください。[中古マンション内見チェックリスト30の確認ポイント](#)でも、設備・管理書類の確認項目を一覧にしています。
実際いくら戻ってくるか？計算方法
基本の計算式
その年の控除額 ＝ 年末時点の住宅ローン残高 × 0.7%
（ただし借入限度額を超える部分は対象外）
ただし、控除額は「その年に払った所得税額」が上限です。所得税を超えた部分は住民税から一部控除されますが、住民税からの控除には上限（97,500円/年）があります。
具体例①：借入3,500万円・年収600万円の場合
| 年 | 年末残高（概算） | 控除額（0.7%） | 控除対象上限（2,000万円） |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 3,420万円 | 23.9万円 | 14.0万円 ← 上限あり |
| 3年目 | 3,250万円 | 22.8万円 | 14.0万円 |
| 5年目 | 3,080万円 | 21.6万円 | 14.0万円 |
| 10年目 | 2,650万円 | 18.6万円 | 14.0万円 |
この場合、毎年14万円（＝2,000万円×0.7%）が控除され、10年間で140万円の節税になります。ただし、実際に支払っている所得税が14万円未満の場合は、その年の所得税額が上限になります。中古マンション購入の諸費用で試算した月々の返済額とあわせて、手取りベースで家計シミュレーションをすると現実的です。
具体例②：借入1,800万円・年収450万円の場合
| 年 | 年末残高（概算） | 控除額（0.7%） |
|---|---|---|
| 1年目 | 1,760万円 | 12.3万円 |
| 5年目 | 1,620万円 | 11.3万円 |
| 10年目 | 1,440万円 | 10.1万円 |
この場合は借入限度額（2,000万円）を下回っているため、残高全額が対象。10年間の合計は概算で113万円程度になります。
住民税からの控除について
所得税から引ききれなかった分は、翌年の住民税から控除されます。ただし、住民税からの控除には上限が97,500円（年間）あります。
所得税額が少ない方（年収が低め・扶養控除・医療費控除などで所得税がほぼゼロになっている方）は、控除の恩恵が小さくなることがあります。住民税からの控除上限を把握した上で、実際の節税効果を確認しておきましょう。
申請手順：初年度は確定申告が必須
初年度（購入した年の翌年）：確定申告
給与所得者（会社員）でも、住宅ローン控除の初年度は必ず確定申告が必要です。
確定申告の時期： 翌年2月16日〜3月15日（毎年）
必要書類：
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書（第一表・第二表） | 税務署 or 国税庁ウェブサイト |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署 or 国税庁ウェブサイト |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 借入している金融機関から郵送 |
| 建物・土地の登記事項証明書 | 法務局（オンライン申請も可） |
| 売買契約書のコピー | 自分で保管しているもの |
| 源泉徴収票 | 勤務先から年末に発行 |
| マイナンバーカードまたは本人確認書類 | 自分で準備 |
> 旧耐震基準の物件の場合： 耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の保険証書も必要です。
確定申告はe-Taxがおすすめ：国税庁の確定申告書等作成コーナーから、画面の案内に従って入力するだけで申告書が作れます。マイナンバーカードとスマートフォンがあればオンラインで完結します。税務署に行く必要はありません。不動産取得税の申告と並行する場合は[中古マンションの不動産取得税｜軽減措置で税額0円になる計算方法](#)もあわせてスケジュール管理してください。
2年目以降（給与所得者）：年末調整で完結
会社員の場合、2年目以降は確定申告が不要で、年末調整で控除を受けられます。
毎年10〜11月ごろ、会社から「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」が配布されます。これに必要事項を記入して提出するだけで、年末調整の際に自動的に控除が反映されます。
年末調整で必要なもの：
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書（税務署から初年度の確定申告後に複数年分がまとめて送られてきます）
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から毎年郵送）
この2点を毎年会社に提出するだけです。初年度さえ乗り越えれば、2年目以降は非常に簡単です。
住宅ローン控除を受ける前に確認しておきたいこと
所得制限に注意
合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年の住宅ローン控除を受けられません。常に同額の控除を受けられるわけではなく、高収入の年は対象外になる点を頭に入れておきましょう。住宅ローン仮審査が通れば本審査通る確率はどれほどか？とあわせて、購入前の資金計画を立てておくと安心です。
住宅ローン控除と他の控除との関係
住宅ローン控除を使った後、所得税がゼロになる場合、他の控除（医療費控除など）との組み合わせ方によっては、節税効果が重複して活かせないケースがあります。ふるさと納税と住宅ローン控除を両立させる「ワンストップ特例の注意点」なども理解しておくと安心です。
よくある質問Q&A
- 中古マンションでも住宅ローン控除は受けられますか？条件はありますか？
受けられます。ただしいくつかの条件があります。主な条件は自己居住用・床面積50㎡以上・ローン期間10年以上・合計所得金額2,000万円以下・昭和57年以降築または耐震基準適合証明書取得などです。旧耐震物件でも耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険で対応できる場合があります。
- 住宅ローン控除の「最大140万円」はどのような計算で導かれますか？
2024年入居の場合、控除額は年末ローン残高×0.7%で計算されます。中古住宅は控除期間が10年適用のケースが多く、借入限度額3,000万円×0.7%=21万円/年×10年=210万円が上限です。ただし所得税・住民税の納付額が上限になるため、実際の還付額は個人の年収やローン残高によって変わります。「最大140万円」はあくまで試算上の概算です。
- 住宅ローン控除の初年度申請はどのように行いますか？
初年度は確定申告が必須で、入居した翌年の2〜3月に税務署またはe-Taxで申告します。必要書類は「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」・年末残高証明書・住民票・売買契約書・登記事項証明書などです。2年目以降は会社員の場合、年末調整で対応できます。税務署から送付される申告書を勤務先に提出するだけなので、初年度より手間はずっと少なくなります。
- 産休・育休中や転職・退職した年でも住宅ローン控除は使えますか？
所得がある年は控除が適用されます。育休中で所得が少ない年は控除しきれないことがありますが、翌年以降に所得が回復すれば控除は継続します。退職して所得がゼロになった年は控除を受けることができず、その年分は失効します。住宅ローン控除は「所得がある年だけ有効」という点を理解した上で計画を立てておきましょう。
- 住宅ローン控除を受けていると「ふるさと納税」の上限額に影響がありますか？
影響があります。住宅ローン控除で所得税が減額されると、ふるさと納税の住民税控除特例分の上限が下がる場合があります。特に住宅ローン控除で所得税がほぼゼロになっている場合は、ふるさと納税の節税効果が想定より小さくなることがあります。購入年のふるさと納税上限額は「住宅ローン控除額」を入力できるシミュレーションツールで必ず確認してください。
まとめ
中古マンション購入後に受けられる住宅ローン控除のポイントを整理します。
- 控除率は年末残高の0.7%で、中古住宅は10年間適用される
- 一般の中古住宅の借入限度額は2,000万円、最大で140万円の節税効果
- 中古マンションは1982年以降築（または耐震基準適合証明書あり）が条件
- 初年度は必ず確定申告が必要。2年目以降は年末調整で完結
- 年末残高証明書と申告書（2年目以降は会社経由）の管理が実務上のポイント
住宅ローン控除は、中古マンション購入者が確実に受けておくべき制度です。申請を忘れると、受け取れたはずの数十万円〜140万円が戻ってきません。初年度の確定申告だけは、購入翌年の2〜3月を忘れずにスケジュールに入れておきましょう。初心者に読んでほしい！住宅ローン・銀行の選び方や仲介手数料無料の不動産会社の選び方で、購入プロセス全体を整理してから申告準備に入るとスムーズです。
