世田谷区の中古マンション平均価格を町名別に解説！成約データから見る相場とエリア選びのコツ

世田谷区で中古マンションの購入を検討しているとき、「世田谷区って相場が高そう…でも、町名によって全然違うんじゃないか？」と感じたことはありませんか？

世田谷区は東京23区の中でも人気エリアとして知られていますが、その広さゆえに「世田谷区全体の相場」という情報だけでは物件選びの判断材料として不十分です。三軒茶屋・成城・用賀・砧など、駅名や地名は知っていても、実際にどの町名でいくらで売買が成立しているのか、数字で把握している人は意外と少ないものです。

この記事では、東日本レインズ（国土交通大臣指定・公益財団法人 東日本不動産流通機構）が管理する2025年1月〜12月の成約データをもとに、世田谷区の中古マンションの平均成約価格を町名別に整理しました。さらに、価格帯でエリアをグループ分けし、「どのエリアが予算に合うか」を選びやすいよう解説しています。

こんな人におすすめ

• 世田谷区で中古マンションの購入を検討している
• 実際に売れた価格（成約価格）を町名ごとに知りたい
• 予算に合ったエリアの候補を絞り込みたい
• 「人気エリア」と「価格が抑えめなエリア」の違いを知りたい

世田谷区の中古マンション平均価格はいくら？

町名別成約データ一覧（全61町名）

世田谷区には61の町名があります。以下は2025年1月〜12月の1年間に東日本レインズに登録された成約データをもとに集計した、町名別の平均成約価格です。

実際に売買が成立した価格のみを集計しているため、不動産ポータルサイトに掲載されている「売出価格」とは異なります。値引き交渉や市場環境が反映された「実勢価格」として参考にしてください。

世田谷区 2025年 年間まとめ

• 成約件数合計：約1,700件超
• 最も成約件数が多かった町名：弦巻（82件）
• 最も平均価格が高かった町名：玉川（11,278万円）
• 最も平均価格が低かった（有効データあり）：大原（825万円）※件数2件のため参考値
• 件数5件以上での最安値圏：東玉川（4,018万円）、三宿（4,268万円）

玉川は平均1億円を超えており、世田谷区内でも別格の価格帯を形成しています。これは二子玉川エリアの超高額物件が多数含まれているためです。一方、件数が十分ある町名の中では東玉川・三宿・玉堤・世田谷（地名）・南烏山・宮坂などが比較的価格が抑えめです。

価格帯別エリアグループ

世田谷区の町名を平均成約価格帯で大きく3グループに分けると、エリア選びの輪郭が見えやすくなります（件数が少ない町名は参考値）。

8,000万円以上のエリア（ハイグレード帯）：玉川、新町、桜上水、桜新町、祖師谷、代沢、成城、奥沢、下馬、尾山台など。いずれも二子玉川・成城・奥沢といった世田谷区内でも特にブランド力の強い住宅地が集中しています。

6,000万円〜8,000万円未満のエリア（ミドルハイ帯）：駒沢、上野毛、等々力、瀬田、野沢、粕谷、上馬、船橋、玉川台、太子堂、岡本、桜丘、代田など。利便性・環境・価格のバランスが取れており、世田谷区の中心的な価格帯です。

6,000万円未満のエリア（比較的手の届きやすい帯）：砧、千歳台、経堂、給田、豪徳寺、北沢、赤堤、梅丘、北烏山、上北沢、鎌田、喜多見、南烏山、宮坂、三宿、玉堤、東玉川など。世田谷区でも予算を抑えて検討したい場合の候補エリアです。

世田谷区の相場を理解するうえで押さえておきたい3つのこと

①「世田谷区＝高い」は正しくない

「世田谷区の中古マンションは高くて手が出ない」という先入観を持っている方は少なくありませんが、実際には4,000万円台〜5,000万円台で成約している町名が複数あります。世田谷区全体を一括りにせず、町名ごとの実勢価格を見ることが大切です。

②件数の少ない町名の平均値は参考程度に留める

大原（2件・825万円）・宇奈根（1件）・尾山台（4件）・玉川田園調布（4件）など、年間成約件数が少ない町名の平均価格は、その年にたまたま取引された物件の特性に大きく左右されます。件数が少ない町名は「その年の相場」として捉えるよりも、個別物件の条件確認が重要です。

③同じ町名でも、物件ごとの価格差が大きい

世田谷区は大規模マンションから築古の小型住戸まで物件の多様性が高いエリアです。たとえば弦巻（82件）や三軒茶屋（52件）のように成約件数が多い町名では、超高額物件から4,000万円台の物件まで幅広い取引が含まれています。平均価格はあくまで全体の中心値であり、自分が探している広さ・築年数・階数の条件を絞り込むと、「実際に比較できる価格帯」は大きく変わります。

予算帯別・エリア選びの考え方

世田谷区でどのエリアを現実的に検討できるかは、自分の予算と照らし合わせることで見えてきます。

〜5,000万円台前半で探したい場合：南烏山・宮坂・鎌田・喜多見・上北沢・梅丘・赤堤・東玉川・玉堤などが候補になります。成城線・小田急線沿線の利便性を確保しながら、比較的抑えた価格帯で検討できるエリアです。

5,000万円台後半〜7,000万円台で探したい場合：砧・給田・経堂・千歳台・北沢・上祖師谷・桜・豪徳寺・若林・野毛・三軒茶屋・太子堂・桜丘・上用賀・八幡山などが候補圏内に入ってきます。生活利便性が高く、医療・教育施設も充実したエリアが多い価格帯です。

8,000万円以上を検討できる場合：成城・奥沢・桜新町・桜上水・代沢・下馬・用賀・深沢・玉川エリアが選択肢に入ります。いずれも環境・ブランド・利便性が揃った世田谷区内の最上位エリアで、資産性の面でも安定した需要が続いています。

なお、住宅ローンで借入可能な目安は一般的に年収の7〜8倍程度です。年収700万円であれば4,900万〜5,600万円程度が借入目安となります。またどの価格帯でも、物件購入時には売買価格の6〜8%程度の諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン費用など）がかかる点を忘れないようにしてください。

まとめ

世田谷区の中古マンションの2025年成約データを町名別に見ると、最安値圏（有効データあり）の東玉川・三宿の4,000万円台から、玉川の平均1億1,000万円超まで、同じ「世田谷区」の中でも7,000万円以上の価格差があることがわかります。

「世田谷区は高い」という一般論ではなく、町名ごとの実勢価格を把握した上でエリア候補を絞ることが、世田谷区での中古マンション購入の第一歩です。特に成約件数が多い弦巻・成城・等々力・南烏山・松原・三軒茶屋・奥沢などのエリアは、データの信頼性が高く、相場感をつかみやすいエリアといえます。

この記事で紹介した町名別データを、予算・ライフスタイル・通勤先との距離感と組み合わせて、エリア選びの参考にしていただければ幸いです。