江戸川区の中古マンション平均価格を徹底解説！成約データから見る相場の読み方

中古マンションの購入を検討しているとき、「江戸川区ってどのくらいの価格帯なの？」と感じたことはありませんか？

「23区の中では安い」「子育て世帯に人気」というイメージは広く知られていますが、実際に成約した価格の全体感を数字で把握している人は意外と少ないものです。ネットに掲載されている「売出価格」と「実際に売れた価格」は異なります。相場を知らないまま動いてしまうと、払わなくてもよかった数百万円を損することにもなりかねません。

この記事では、東日本レインズ（国土交通大臣指定・公益財団法人 東日本不動産流通機構）が管理する2025年の成約データをもとに、江戸川区の中古マンションの平均価格を町名別に整理し、その数字の読み方と購入時の予算の考え方について、実務目線でわかりやすく解説します。

こんな人におすすめ

• 江戸川区で中古マンションの購入を検討している
• 実際に売れた価格（成約価格）の相場を町名ごとに知りたい
• 平均価格をもとに予算設定を固めたい

江戸川区の中古マンションの平均価格はいくら？

町名別成約データ一覧

江戸川区で中古マンションを検討しているなら、まず頭に入れておきたいのが「実際に売れた価格」の全体像です。

「江戸川区の相場ってどのくらい？」と感じていても、具体的な数字を持っている人は少ないのが現実です。感覚だけで予算を決めてしまうと、判断がブレやすくなります。まず全体像を把握することが、エリア選びと価格交渉の第一歩です。

今回参照したのは、東日本レインズが管理する2025年1月〜12月の1年間の成約データです。実際に売買が成立した取引をもとにした数字なので、広告や販売サイトに掲載されている「売出価格」とは異なり、より実態に近い相場感が読み取れます。

江戸川区の中古マンション 2025年まとめ

• 年間成約件数：約760件
• 年間平均成約価格：約4,500万円台
• 最も成約件数が多かった町名：西葛西（97件）
• 最も平均価格が高かった町名：南小岩（7,200万円）
• 最も平均価格が低かった町名：谷河内（2,911万円）

西葛西は件数・知名度ともにトップであり、インド系住民コミュニティや駅周辺の利便性の高さから、江戸川区の中でも需要が安定しているエリアです。南小岩は件数こそ34件ですが平均7,200万円と突出して高く、小岩エリアの再開発への期待や交通アクセスの良さが価格を押し上げていると考えられます。

一方で、谷河内・西一之江・下篠崎町・大杉などは平均3,000万円前後と価格が抑えめで、エリア内でも4,000万円以上の差が生じています。

相場価格の「読み方」を知らないと損をする

町名別の平均価格一覧を見ただけで「相場がわかった」と思うのは、実は注意が必要です。

平均というのは、すべての取引の価格を足して件数で割った数字です。たとえば広さ20㎡の小型住戸と100㎡超の大型住戸が同じ「江戸川区の中古マンション」としてカウントされます。そのため、成約件数が多い町でも、物件の条件がバラバラであれば平均価格は大きく動きます。

「平均価格と同じ価格の物件を買えば相場通り」というわけではありません。この点を最初に理解しておいてください。

では、相場を正しく読み解くにはどうすればいいのか。答えは「価格に影響を与える条件を一つひとつ把握すること」です。

平均価格はあくまで目安、条件によって大きくブレる

中古マンションの価格が変動する要因は多数ありますが、ここでは代表的な5つを紹介します。

専有面積： 面積が広いほど価格は上がる傾向があります。同じマンション内でも、1LDKと3LDKでは大きく価格が異なります。

築年数： 築浅物件は価格が高く、旧耐震基準（1981年以前）の物件は価格が抑えられることが多いです。耐震性の観点から融資面でも影響が出る場合があります。

階数・向き： 高層階・南向きは採光・眺望に優れ、価格が上乗せされます。1階・北向きは価格が抑えめになる傾向があります。

管理状態： 修繕積立金の状況や管理組合の運営状態は、長期的な住みやすさに直結します。管理が行き届いているマンションはそれだけで資産価値が維持されやすいです。

リフォーム・リノベーション済みか： 内装が新しいかどうかで価格は変わります。ただし、リフォーム費用が価格に上乗せされているケースも多いため、「リノベ済みだから得」とは限りません。

これら5つの条件を組み合わせて見ていくことで、ある物件の価格が「平均より安い理由」や「平均より高い理由」が自然と見えてきます。価格の高い安いを感覚で判断するのではなく、条件を一つひとつ確認しながら判断することが、相場を正しく読む力につながります。

江戸川区で中古マンションを買う場合の現実的な予算の考え方

相場の読み方がわかったところで、次に考えたいのが「自分はいくらまで出せるのか」という現実的な予算の話です。

相場を知ることと、自分が買える価格を知ることは別の話です。江戸川区は23区の中でも比較的手の届きやすいエリアという印象がありますが、「どの町名を狙うか」によって現実的な選択肢は大きく変わります。「江戸川区ならいけそう」という感覚だけで動くのは危険です。自分の借入可能額をきちんと把握することで、どの町名・どのような物件を狙えばいいかが具体的に見えてきます。

住宅ローンで借りられるのは年収の7〜8倍程度

住宅ローンで借りられる額は、金融機関や審査の状況によって異なりますが、一般的には年収の7〜8倍程度が目安とされています。

たとえば、年収600万円であれば、借入可能額の目安は4,200万〜4,800万円程度です。年収800万円であれば5,600万〜6,400万円程度が目安になります。

この数字と江戸川区の町名別平均価格を照らし合わせると、自分がどの町名の物件を現実的に検討できるのかが見えてきます。

たとえば年収600万円の方が頭金なしで動くとすると、西葛西（平均5,423万円）や平井（平均5,470万円）はやや届きにくい計算になります。一方で、中葛西・松江・北小岩・中央といった町名は3,500〜4,000万円台に収まっており、現実的な選択肢として浮かび上がります。「江戸川区は広すぎてどこを狙えばいいかわからない」と感じたら、まず自分の借入可能額から逆算してエリアを絞っていくのが近道です。

また、住宅ローンの審査は年収だけでなく、勤続年数や他の借入状況なども関係します。「いくら借りられるか」を実際に金融機関に確認してみることが、予算を固める最初のステップです。

諸費用で数百万円かかる

中古マンションを購入する際、見落としがちなのが諸費用です。

中古物件の場合、諸費用はおおよそ売買価格の6〜8%程度が目安です。たとえば4,500万円の物件を購入する場合、270万〜360万円程度の諸費用が別途かかる計算になります。この費用には、仲介手数料・登記費用・ローン手数料・火災保険料・固定資産税の精算金などが含まれます。

なお、諸費用の中で最も大きな割合を占める仲介手数料については、不動産会社によっては無料・割引対応が可能なケースがあります。数十万円〜百万円以上の節約になることもあるため、仲介手数料の扱いについては必ず事前に確認するようにしてください。

まとめ

ここまで読んでいただき、ありがとうございます。

今回は、東日本レインズの2025年成約データをもとに、江戸川区の中古マンションの平均価格を町名別に整理し、その数字の読み方と予算の考え方についてお伝えしました。

最後にあらためて、この記事のポイントを整理しておきます。

江戸川区の中古マンション2025年の年間平均成約価格は約4,500万円台（約760件）でした。町名によって谷河内の2,911万円から南小岩の7,200万円まで4,000万円以上の開きがあり、「江戸川区」とひとくくりにせず、町名単位で相場を把握することが重要です。

次に、平均価格はあくまで目安であり、個別の物件の価格は専有面積・築年数・階数・向き・管理状態・リフォームの有無といった条件によって大きく変わります。条件の差し引きで価格の妥当性を判断することが、相場を正しく読む力につながります。

そして、予算の考え方として大切なのは「借入可能額を把握すること」と「諸費用を忘れないこと」の2点です。住宅ローンは年収の7〜8倍程度が目安であり、さらに売買価格の6〜8%程度の諸費用がかかります。この2つを踏まえたうえで、現実的な価格帯と町名・物件条件を絞っていくことが、後悔しない家選びへの近道です。

相場を知ることは、交渉の武器にもなりますし、自分を守る知識にもなります。ぜひこの記事を参考に、江戸川区での中古マンション探しを具体的に進めてみてください。